Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Article 2 — amendement n° 11

Cet amendement vise à supprimer l’article 2 de cette proposition de loi, dont l’objet est de rendre plus coercitif les objectifs de réalisation d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Article 2 — amendement n° 32

L’introduction de la notion de confort d’été dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une réponse nécessaire à l’évolution climatique que nous connaissons. Face à la multiplication des vagues de chaleur et à l’élévation des températures, il devient indispensable d’adapter nos outils de mesure de la performance énergétique aux réalités actuelles. Le DPE, qui évalue aujourd’hui principalement les performances hivernales d’un bâtiment, doit désormais…

Article 2 — amendement n° 35

Cet amendement vise à supprimer cet article puisqu’il intègre la notion de décence énergétique dans les décisions collectives de la copropriété, à travers le plan pluriannuel de travaux, alors que c’est une responsabilité individuelle des propriétaires.

Article 2 — amendement n° 53

Il est nécessaire de renforcer la portée et l’intérêt de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l’article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti. Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d’obliger les copropriétés à garantir, par…

Article PREMIER — amendement n° 17

La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement de repli propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution des travaux.

Article PREMIER — amendement n° 18

Dans sa rédaction actuelle, l'alinéa 5 fait difficulté. Si le refus opposé par les autorités d’urbanisme repose sur un critère objectif, la notion de « raisons techniques » reste quant à elle particulièrement floue : qui établira et contrôlera la réalité des « raisons techniques » invoquées par le propriétaire pour justifier l’absence de travaux ? L’avis d’un professionnel ne saurait suffire : certains propriétaires pourront chercher en effet à obtenir de professionnels de leur connaissance ou…

Article PREMIER — amendement n° 30

Dans les copropriétés, l’atteinte de critères minimaux de performances énergétiques dépend à la fois de la performance individuelle des logements, et de celles des parties communes. Certains propriétaires peuvent faire face à des difficultés pour atteindre le niveau de performance requis à la location de leur logement en raison du refus du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires dans les parties communes. Dans cette hypothèse, les logements seront considérés comme…

Article PREMIER — amendement n° 33

Cet amendement vise à apporter une précision juridique à l’article premier. En effet, il est proposé d’ajouter le terme « mise en conformité » derrière le mot « travaux », afin de clarifier la nature des travaux envisagés. Il s’agit de souligner que ces travaux visent à mettre le logement en conformité avec les exigences de performance énergétique.

Article PREMIER — amendement n° 36

Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait. En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il…

Article PREMIER — amendement n° 36

Cet amendement ajoute le refus du syndicat des copropriétaires comme motif juridique valable empêchant certains travaux, au même titre qu’un refus administratif. Cela concerne particulièrement les logements en copropriété, où des travaux sur les parties communes peuvent être nécessaires pour atteindre les normes énergétiques.

Article PREMIER — amendement n° 37

Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard 3 ans après la conclusion du bail. Ceci pour éviter qu’en cas de bail long (la loi impose un minimum de 6 ans pour les locations non-meublées par personnes morales), le bailleur soit dispensé pendant 6 ans de toute obligation de rénovation énergétique.

Article PREMIER — amendement n° 40

Cet amendement de repli vise à répondre à la notion imprécise de vote des travaux, en lui substituant le vote d’un contrat de maîtrise d’œuvre en AG de copropriétaires, fondé sur un audit énergétique antérieur. L’objectif est double : garantir un réel engagement dans la démarche de rénovation énergétique, tout en n’excluant pas ceux dont les travaux interviendraient ultérieurement dans le phasage de certaines copropriétés.

Article PREMIER — amendement n° 45

Coordination juridique. La loi « Énergie climat » a d’abord renvoyé à un décret en Conseil d’État pour la fixation du calendrier d’indécence énergétique. La loi « Climat résilience » a ensuite fixé ce calendrier directement dans la loi (alinéas 4 et suivants de la loi de 1989), mais a négligé de supprimer le renvoi au décret. Il convient de supprimer le renvoi au décret en CE pour mettre fin à cette confusion juridique.

Article PREMIER — amendement n° 45

Rédactionnel. Ces mots sont inutiles et peuvent même induire en erreur car l'alinéa 11 ne mentionne pas les copropriétés.

Article PREMIER — amendement n° 46

Rédactionnel. Substitution de mots rendue nécessaire pour coordonner la version initiale du texte avec l'ajout opéré par amendement en commission.

Article PREMIER — amendement n° 46

Amendement rédactionnel. L'obligation de décence énergétique est définie à l'alinéa 1 de l'article 6, et non à l'alinéa 3, qui précise seulement le calendrier du niveau de performance.

Article PREMIER — amendement n° 47

Amendement rédactionnel. Les mots "reconduit" et "renouvelé" doivent être inversés pour correspondre à la terminologie exacte (un bail est tacitement reconduit, mais il n'est pas tacitement renouvelé).

Article PREMIER — amendement n° 48

L’alinéa 5 définit précisément l’obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire. Ainsi, le propriétaire d’un logement indécent doit réaliser « tous les travaux d’amélioration énergétique possibles » pour atteindre le seuil de décence, c’est-à-dire qu’il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté. En ce qui concerne…

Article PREMIER — amendement n° 49

Le présent amendement entend établir une limite concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique. Si nous soutenons pleinement cette mesure, il nous apparait nécessaire de la borner dans le temps. Toutefois, nous souhaitons également laisser la notion de délai raisonnable afin de laisser au locataire un moyen de recours…

Article PREMIER — amendement n° 50

Cet amendement vise à rattacher la disposition de l’alinéa 7 au droit existant, dans un double objectif : - Clarifier le droit, en rappelant que si le locataire s’oppose aux travaux de mise en conformité sans motif, cela constitue une violation de son obligation prévue au e) de l’article 7. - Protéger le locataire et éviter les abus. La référence au cadre du e) de l’article 7 signifie que le locataire ne sera réputé s’être opposé aux travaux, que si le propriétaire a lui-même respecté la…

Article PREMIER — amendement n° 51

Ce sous-amendement a pour objet d'exclure du champ de la rétroactivité les alinéas 8 et 9 de l'article 1er, pour des raisons constitutionnelles (principe de non-rétroactivité de la loi en matière pénale : l'article 20-1 de la loi de 1989, modifié par ces deux alinéas, comprend des dispositifs de sanctions).

Article PREMIER — amendement n° 51

Cet amendement précise le régime spécifique à la réduction de loyer pour cause d'indécence énergétique, créé par la proposition de loi. Dans un objectif d'équilibre entre les droits du locataire et les droits du bailleur diligent, il précise que la réduction de loyer pour motif d'indécence énergétique tiendra compte des efforts du bailleur et du préjudice subi par le locataire. La réduction de loyer sera donc plafonnée au coût de chauffage théorique supporté par le locataire. Il n'y a pas lieu,…

Article PREMIER — amendement n° 52

Cet amendement vise à prévoir une mesure spécifique pour les logements dits « G+ », qui sont considérés comme énergétiquement indécents depuis le 1 er janvier 2023. La gravité de l’indécence énergétique de ces logements justifie que le juge puisse prononcer, en ce qui les concerne, une baisse de loyer permanente, qui reste proportionnée au préjudice subi par le locataire, mais ne s’arrête pas à la fin des travaux que le juge a ordonnés, quand ces travaux ne permettent pas de sortir du statut de…

Article PREMIER — amendement n° 52

Le sous-amendement améliore la rédaction de l'amendement et évite les effets de bord suivants : - le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ; - les mots "dans les parties communes"…

Article PREMIER — amendement n° 54

Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ». Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d’effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d’oeuvre (architecte) s’appuyant sur les conclusions d’un audit énergétique préalable (type DTG). Le vote de la maîtrise d’oeuvre, à défaut d’un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d’urbanisme, le montage des dossiers d’aides et de financement - constitue déjà…

Article PREMIER — amendement n° 55

A la suite de l'amendement précédent, cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur. Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou…

Article PREMIER — amendement n° 56

Amendement rédactionnel. L'adjectif "énergétique" porte sur l'amélioration, et non sur les travaux d'amélioration. En l'état, il y a en effet un risque de confusion avec le concept de "travaux d'amélioration" (= travaux de confort), qui sont hors du champ de l'article 6 de la loi de 1989 (= travaux de décence).

Article PREMIER — amendement n° 57

Nous sommes tout à fait d'accord avec l'objectif et la démarche de l'amendement du groupe GDR. Il nous semble toutefois que le mot "attestées" est préférable à l'expression "établies ou contrôlées". - D'une part, la disjonction introduite par "ou" peut causer des difficultés d'interprétation. Y a-t-il des cas où les raisons devront être établies, et d'autres cas où elles devront être contrôlées ? - D'autre part, le "contrôle" ne peut que se faire après travaux, et non par définition avant…

Article PREMIER — amendement n° 8

Cet amendement du groupe Écologiste et Social demande la suppression de la mention de la "diligence du bailleur" dans le calcul de la baisse de loyer consécutive au non-respect des obligations de rénovation thermique de ce dernier. En effet, bien qu'il soit légitime de plafonner le montant de cette baisse au coût de chauffage supplémentaire assumé par le locataire, la mention de la diligence du propriétaire manque de clarté. On pourrait imaginer qu'un propriétaire refuse alors d'assurer la…