Questions

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'action et des comptes publics sur le plafonnement différencié de l'abattement fiscal de 10 % applicable, d'une part, aux pensions de retraite et, d'autre part, aux traitements et salaires. M. le député rappelle que, pour l'imposition des revenus 2025, l'abattement de 10 % sur les pensions de retraite est plafonné à 4 439 euros pour l'ensemble du foyer fiscal, tandis que celui applicable aux salaires est plafonné à 14 555 euros par salarié. Cette différence de traitement produit un écart considérable : un couple de deux salariés peut ainsi bénéficier d'un abattement cumulé pouvant atteindre 29 110 euros, quand un couple de retraités reste limité à 4 439 euros, quelle que soit la répartition des pensions entre les deux conjoints. Il souligne que ce plafond, dès lors qu'il est atteint à partir d'environ 44 400 euros de pensions annuelles déclarées, conduit à un taux d'abattement effectif très inférieur à 10 % pour de nombreux retraités aux revenus moyens, alors que les salariés continuent de bénéficier du taux plein jusqu'à un niveau de rémunération nettement supérieur. Il rappelle également que les retraités subissent au moment de la liquidation de leur pension, une perte de revenus pouvant atteindre 40 %, qu'ils assument désormais seuls l'intégralité du coût de leur complémentaire santé - auparavant cofinancée par l'employeur - et qu'ils ne bénéficient plus des avantages liés à l'emploi (comité d'entreprise, titres-restaurant, participation aux frais de transport), alors même que les cotisations vieillesse ont été versées sur l'intégralité des salaires, y compris au-delà du plafond de la sécurité sociale pour les cadres. M. le député relève que la Cour des comptes a chiffré à 4,5 milliards d'euros le coût budgétaire de ce dispositif dans son rapport d'avril 2024 et que le projet de loi de finances pour 2026 a proposé sa suppression au profit d'un forfait de 2 000 euros par foyer, proposition rejetée par l'Assemblée nationale le 13 novembre 2025. Il constate toutefois qu'aucune évaluation publique ne porte spécifiquement sur la cohérence de l'écart entre les deux plafonds - individuel pour les salariés, familial pour les retraités - ni sur son impact propre pour les couples de retraités aux revenus moyens ou élevés, notamment ceux ayant cotisé à deux tout au long de leur carrière. Il lui demande de bien vouloir préciser les justifications actuelles de cet écart de traitement entre actifs et retraités et si le Gouvernement envisage une évaluation ou une réforme visant à rapprocher les modalités de plafonnement applicables aux deux régimes.

La question

M. Thierry Liger appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur le traitement, au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de la conclusion des promesses de vente portant sur des biens immeubles, à la suite de la recodification des dispositions relatives à la TVA au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) opérée par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, telle que modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Sous l'empire du code général des impôts (CGI), le 2° du 1 du I de l'article 257 assimile à des biens corporels « les droits relatifs aux promesses de vente ». La doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-20-20170802, § 110) réserve toutefois l'application de la TVA à la seule cession des droits conférés par une promesse de vente dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier, laquelle suit alors le régime de l'immeuble ; elle ne soumet pas à la taxe la conclusion de la promesse elle-même. Le fait générateur de la livraison d'un immeuble demeure, en effet, le transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, qui n'intervient qu'à la réalisation de la vente. À compter du 1er janvier 2027, l'article L. 231-4 du CIBS érigera en livraison de biens « la constitution des droits mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 231-3 », le 1° de cet article L. 231-3 visant « le droit conféré par une promesse de vente ». Lu littéralement, ce texte pourrait conduire à regarder la seule conclusion d'une promesse de vente, qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale, d'une promesse synallagmatique ou d'un contrat préliminaire de réservation au sens de l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, comme une livraison de biens soumise à la TVA, de plein droit lorsqu'elle porte sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, alors que, en l'état du droit, seules la réalisation de la vente ou la cession des droits, dans le cadre précis ci-dessus rappelé, sont taxées. Cette incertitude est renforcée par la position doctrinale, inspirée de la jurisprudence (CE, 23 octobre 1998, Société foncière et d'aménagement de l'Hautil, publié au recueil Lebon ), qui est antérieure à l'assimilation opérée par le 2° du 1 du I de l'article 257, selon laquelle certaines sommes versées lors de la conclusion d'un contrat préliminaire, tel le dépôt de garantie conservé en cas de désistement, ou l'indemnité d'immobilisation, sont regardées comme la rémunération d'un service passible de la TVA. Il lui demande, dans la mesure où la recodification a été opérée à droit constant et où la taxation à la TVA de la conclusion des promesses soulèverait d'importantes difficultés pratiques, de bien vouloir confirmer que l'article L. 231-4 du CIBS n'aura pas pour effet de soumettre à la TVA (absence d'opération au regard de la TVA) la seule conclusion d'une promesse de vente, quelle qu'en soit la forme (promesse unilatérale, promesse synallagmatique ou contrat préliminaire de réservation), ou une substitution de bénéficiaire, le fait générateur de la taxe demeurant uniquement la réalisation de la vente ou, le cas échéant, la cession des droits conférés par la promesse lorsque celle-ci s'opère dans le cadre du transfert d'une position de crédit-preneur d'un crédit-bail immobilier.

La question

M. Thierry Liger appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur le régime de l'option pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable aux baux constitutifs de droits réels immobiliers, à la suite de la recodification des dispositions relatives à la TVA au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) opérée par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, telle que modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Sous l'empire du code général des impôts (CGI), les locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel, notamment le bail à construction et le bail emphytéotique, sont exonérées de TVA en application du 1° bis de l'article 261 D du CGI. Le bailleur peut toutefois soumettre ces opérations à la TVA sur option, en application du 5° de l'article 260 du CGI, qui vise expressément « les personnes qui consentent un bail visé au 1° bis de l'article 261 D ». Cette faculté d'option est ouverte quelle que soit la nature de l'immeuble objet du bail, y compris lorsqu'il s'agit de locaux à usage d'habitation. La doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-20-20170802, § 90 et suivants) confirme que l'exonération, comme l'option, s'applique tant à la constitution du droit au profit du preneur qu'aux loyers stipulés au contrat. Le CIBS ne reprend pas de disposition consacrée de manière autonome aux baux constitutifs de droits réels. La location résultant d'un tel bail serait, à compter du 1er janvier 2027, qualifiée de prestation de services (art. L. 211-48 du CIBS, qui vise la location « y compris lorsque ce droit résulte de la constitution d'un droit réel ») et son régime paraît devoir être recherché, selon la nature du bien, parmi les exonérations dérogatoires prévues aux articles L. 231-21 et s. (locations de logements), L. 231-28 (terrains non aménagés et locaux nus) et L. 231-30 (biens à usage agricole) du CIBS. Or si l'option prévue à l'article L. 231-27 du CIBS permet d'écarter l'exonération des locations de terrains non aménagés et de locaux nus (actuel art. 260, 2° du CGI), aucune disposition ne reprend expressément l'option spécifique de l'actuel article 260, 5° du CGI. Il pourrait dès lors être soutenu que les baux constitutifs de droits réels portant sur des logements ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement (art. L. 231-26), désormais rattachés à l'exonération des locations de logements (art. L. 231-21), ne pourraient plus être soumis à la TVA sur option. Une telle lecture serait contraire à l'intention du législateur, la recodification ayant été opérée à droit constant. Il lui demande, dans ces conditions, de bien vouloir confirmer que, à droit constant, les baux constitutifs de droits réels feront l'objet d'une exonération dérogatoire spécifique et que la faculté pour le bailleur d'un bail constitutif de droits réels de soumettre ces opérations à la TVA sur option sera maintenue sous l'empire du CIBS, quelle que soit la nature du bien objet du bail, y compris lorsque celui-ci porte sur des logements ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement et de préciser le fondement au titre duquel cette option s'exercera.

La question

M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'engagement de construire prévu à l'article 1594-0 G, A du code général des impôts (CGI). Aux termes de cet article : « Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement : I.- Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. II.- Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I ». En ce qui concerne la justification de l'exécution des travaux, l'article 266 bis de l'annexe III au CGI précise que « I. - La justification de l'exécution des travaux prévus au I du A de l'article 1594-0 G du [CGI] résulte : 1° Dans les cas indiqués au I de l'article 244 de l'annexe II au même code, du dépôt de la déclaration spéciale qui y est mentionnée [déclaration n° 940] ; 2° Dans les autres cas, du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d'aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme [DAACT] ». Enfin, s'agissant des travaux permettant de remplir un engagement de construire, les commentaires publiés au BOI-ENR-DMTOI-10-40 au § 230 admettent que : « Lorsque les travaux auxquels s'est engagé l'acquéreur ne donnent pas lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, on considère pour l'application du II du A de l'article 1594-0 G du CGI que l'ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l'état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI a été rendu à l'état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers ». Ces dispositions soulèvent des difficultés pratiques s'agissant des opérations de restructuration d'un immeuble existant d'une part, lorsque les travaux qui permettent de remplir l'engagement de construire en application de l'article 1594-0 G, A-I ou des commentaires publiés précités ne conduisent ni au dépôt d'une déclaration n° 940 (le maître de l'ouvrage est 100 % récupérateur de TVA) ni à celui d'une DAACT (aucune autorisation d'urbanisme n'est nécessaire pour effectuer les travaux) (par exemple, la remise à neuf des fondations, remise à neuf du second œuvre lorsque les huisseries extérieures sont remplacées à l'identique) ou, d'autre part, lorsque les travaux qui permettent de remplir l'engagement de construire, appréciés globalement à la fin du délai imparti par l'article 1594-0 G, A-I du CGI, sont achevés après le dépôt d'une DAACT, celle-ci ne concernant qu'une partie seulement des travaux. Ce dernier cas se présente notamment en cas de rénovation en milieu occupé s'étalant sur plusieurs années, débutant par un ravalement de façades. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser les justifications qui pourraient être apportées et notamment si une attestation envoyée par le maître de l'ouvrage à son service gestionnaire pourrait constituer une justification au sens de l'article 1594-0 G, A-II du CGI.

La question

M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur le régime de TVA applicable à la mise à disposition par une entreprise de véhicules de fonction à ses employés. Dans un arrêt du 20 janvier 2021 (aff. C-288/19, QM c/ Finanzamt Saarbrücken ), la CJUE a rappelé que la mise à disposition d'un véhicule par l'employeur à son salarié constitue une prestation de services à titre onéreux lorsqu'elle donne lieu à une contrepartie. En application de cette jurisprudence, un rescrit publié au BOFiP le 30 avril 2025 (BOI-RES-TVA-000161) précise que la mise à disposition d'un véhicule est soumise à la TVA lorsqu'une contrepartie est stipulée entre la société et le salarié. Corrélativement, la TVA ayant grevé l'acquisition ou la location du véhicule est intégralement déductible. Le rescrit précité ajoute que, conformément aux principes dégagés par la CJUE, une contrepartie existe notamment (i) en cas de prélèvement sur salaire brut ou net, (ii) en cas de prélèvement sur salaire accompagné de l'utilisation d'un crédit de points convertible en salaire supplémentaire et (iii) en contrepartie d'une somme allouée par l'employeur convertible en rémunération supplémentaire. Pour mémoire, dans le prolongement de l'arrêt de la CJUE QM, qui a fait suite à une question préjudicielle allemande, la Cour fédérale des finances allemande ( Bundesfinanzhof , arrêt du 30 juin 2022, V R 25/21) a jugé que la mise à disposition d'un véhicule à un salarié constitue une prestation à titre onéreux, dès lors qu'elle s'analyse comme un échange : la contrepartie de cette mise à disposition peut être constituée par le travail du salarié, à condition que cette contrepartie en nature soit prévue contractuellement, qu'elle soit valorisable et qu'elle présente un lien direct avec l'avantage consenti. En France, les entreprises valorisent très largement la mise à disposition d'un véhicule de fonction à leurs salariés sur la base d'un montant de salaire déterminé selon les règles applicables aux avantages en nature en matière de cotisations sociales, qu'il s'agisse de la méthode forfaitaire ou de la méthode réelle. Ce montant, reporté en haut du bulletin de paie, constitue un élément de la rémunération brute convenue avec le salarié, valorisant le travail réalisé en contrepartie de la mise à disposition d'un véhicule. Sur le plan économique, cette affectation d'une partie de la rémunération brute, convenue contractuellement, produit les mêmes effets qu'une participation prélevée sur le salaire net du collaborateur en bas du bulletin de paie. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser que la mise à disposition d'un véhicule de fonction à un salarié doit être considérée comme effectuée à titre onéreux dès lors qu'elle donne lieu à une valorisation sur le bulletin de paie donnant lieu à un prélèvement sur le salaire brut ou à une réduction de celui-ci, cette contribution étant valorisée, le cas échéant, selon les règles applicables aux avantages en nature en matière de cotisations sociales et directement liée à l'usage du véhicule. Il lui demande de bien vouloir préciser que cette valorisation, convenue entre les parties, constitue la base d'imposition TVA de l'opération de mise à disposition du véhicule au salarié dès lors que celle-ci n'est pas, en pratique, d'un montant symbolique. Il lui demande enfin de préciser que cette situation se distingue de celle d'un dirigeant non salarié qui disposerait d'un véhicule sans qu'une contrepartie ne soit stipulée contractuellement ou identifiable entre le dirigeant et la société, situation dans laquelle l'avantage en nature est alors uniquement évalué pour les besoins de l'impôt sur le revenu, sans donner lieu à une contrepartie identifiable.

La question

M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'article 271, 1 du CGI et les articles 205 à 209 de l'annexe II au CGI. Ces articles soulèvent des difficultés d'application s'agissant des immeubles inscrits en stock (marchands de biens et promoteurs) notamment en raison de la règle de l'annualité du coefficient de taxation forfaitaire / unique et de l'impossibilité d'opter à la TVA en application de l'article 260, 5° bis lors de l'acquisition de l'immeuble (CE 27-11-2020 n° 426091). Il lui demande tout d'abord de bien vouloir préciser si les éventuels loyers perçus par ces opérateurs ne sont pas à prendre à en considération pour la détermination des droits à déduction de la TVA (CE 27-11-2020 n° 426091 et CE 9-10-1992 n° 82144) sauf en ce qui concerne la TVA grevant les dépenses non immobilisées et régulièrement comptabilisées en classe 6 qui sont engagées en vue de la location ou de l'utilisation de l'immeuble (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 100) et le régime de l'assimilation prévue à l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI ainsi qu'il a déjà été commenté dans une réponse en date du 27 juin 2023 et au BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 300 et s. En ce qui concerne la TVA grevant les dépenses comptabilisées en stock (par exemple : TVA d'acquisition, frais d'acquisition, études et travaux), il lui demande de bien vouloir préciser les règles permettant de déterminer le quantum de la TVA déductible et le timing de la déduction de la TVA lorsqu'une opération comprend la rénovation d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (par exemple : travaux ne conduisant pas à un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-2-2° du CGI) et une construction nouvelle (par exemple : extension, surélévation, construction d'un second bâtiment), étant précisé que, de manière classique, les premières dépenses peuvent être engagées au cours d'une année N et que la ou les premières reventes (revente en bloc ou à la découpe) interviendront uniquement à compter de N + 1. Dans le cadre de l'option prévue à l'article 260, 5° bis du CGI, la revente de la partie rénovée peut être totalement soumise à la TVA (par exemple : vente d'un immeuble de bureau) ou seulement partiellement (vente d'un immeuble mixte comprenant de l'habitation, du bureau ou des commerces) (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 170 s'agissant d'une vente en bloc). La revente à la découpe peut s'étaler sur plusieurs années et donner lieu, le cas échéant, à des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou des ventes d'immeuble à rénover (VIR). Il lui demande enfin de préciser les règles de déduction s'agissant de la TVA grevant les frais généraux (par exemple : expertise-comptable) étant précisé que certaines années et notamment en année N, la structure qui porte l'opération peut n'avoir aucun chiffre d'affaires (ou éventuellement uniquement des loyers qui peuvent n'être que partiellement soumis à la TVA). Il est à cet égard précisé que certaines dépenses peuvent être « affectées » (article 207, III-1 et 2 de l'annexe II au CGI) mais que d'autres sont nécessairement mixtes en raison soit de la rédaction des contrats et des factures correspondantes (par exemple : marché unique et facture globale) soit de la nature même de la dépense (par exemple : ravalement de façade BOI-TVA-AU-40-20240221 § 260). Par ailleurs, par souci de simplification, les opérateurs peuvent souhaiter appliquer un coefficient de taxation unique à l'ensemble des dépenses (article 206, V-1-2° de l'annexe II au CGI) sous réserve d'être, chaque année, des redevables partiels (CE 11-12-2020 n° 427136), ce qui n'est pas nécessairement évident tous les ans (par exemple : absence de vente, ventes exclusivement taxées ou exonérées, ou encore perception uniquement de loyers si ceux-ci ne sont pas à prendre en considération). Il souhaite connaître sa position sur ce sujet.

La question

M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'article 257 bis du CGI. Aux termes de cet article, « les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens ». En matière immobilière, le rescrit publié RES n° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006 (BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) précise que « la cession d'un immeuble inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'avait affecté à la réalisation d'une activité de location immobilière (immeubles non destinés à la revente), avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d'une universalité de biens puisque, dans cette hypothèse, la transmission en cause s'inscrit dans une logique de transmission d'entreprise ». Cet article soulève des difficultés d'application s'agissant des immeubles intégralement loués mais dont une partie seulement des loyers est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option (par exemple : immeubles comprenant des bureaux, des locaux commerciaux et des locaux d'habitation). Ainsi que le rappellent les commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025, au § 50, la dispense de TVA doit être appliquée dans une situation où les parties sont des redevables partiels au titre de l'universalité transmise. En revanche, le BOFIP n'apporte aucune précision s'agissant du calcul du coefficient de taxation forfaitaire des parties à la transmission pour l'année de la cession lorsque la cession intervient en cours d'année. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser les modalités de calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l'acquéreur au titre de cette année, le sort des proratas de loyers reversés par le vendeur à l'acquéreur et la détermination des régularisations annuelles auxquelles les parties sont tenues au titre de l'année de la vente. À cet égard, il est rappelé que lorsque des franchises de loyers sont accordées au titre d'une partie de l'année de cession de l'immeuble, le coefficient de taxation forfaitaire peut varier fortement selon les réponses apportées aux questions posées. Le timing de perception des loyers peut également avoir un impact significatif. Il souhaite connaître sa position sur ce sujet.

La question

M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conditions d'application de l'exonération de taxe de publicité foncière (TPF) prévue en application des dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts (CGI). Aux termes du II du A de l'article 1594-0 G du CGI, l'exonération de TPF est subordonnée à la condition que l'acquéreur assujetti à la TVA justifie, à l'expiration d'un délai de quatre ans, sauf prorogation, de l'exécution des travaux conduisant à un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Il a été précisé, notamment dans une réponse ministérielle « Sallé » (publiée au JO AN , 14 juin 1969, n° 4451), que le bénéfice de l'exonération prévue à l'ancien article 1371 du CGI (devenu article 691 du CGI et codifié aujourd'hui à l'article 1594-0 G du CGI) n'était pas remis en cause dès lors qu'un immeuble était édifié et achevé dans le délai de quatre ans à compter de son acquisition, quand bien même lesdits travaux n'auraient pas été le fait de l'acquéreur. La teneur de cette réponse ministérielle n'a pas été reprise au Bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI-ENR-DMTOI-10-40, par lequel l'administration fiscale a commenté le dispositif de l'exonération de TPF liée à l'engagement de construire. Aussi, il souhaite lui demander de préciser si la solution énoncée dans la réponse ministérielle « Sallé », précitée, est toujours d'actualité. En cas de réponse affirmative, il lui demande de préciser si la condition prescrite par le premier alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du CGI peut être considérée comme remplie lorsque les constructions éligibles ont été édifiées par le locataire, y compris dans le cadre d'un bail à construction, seul ou conjointement avec l'acquéreur (propriétaire) du bien ; s'il en est de même dans le cas où les travaux éligibles ne deviennent la propriété du bailleur par voie d'accession qu'à la fin du bail et non pas au fur et à mesure de la réalisation des travaux et si, pour la détermination du régime des droits de mutation et de la taxe sur la valeur ajoutée applicables à la revente, il doit seulement être tenu compte du statut TVA du vendeur et des caractéristiques de l'immeuble au jour de la revente (immeuble achevé depuis moins de cinq ans, par exemple), abstraction faite de la personne qui a réalisé les travaux et, le cas échéant, du propriétaire des travaux (bailleur ou locataire) au jour de la revente.

La question

M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur le régime de TVA applicable à l'opération suivante. Un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, donné en location dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier dont les loyers sont soumis à la TVA, est cédé par le crédit-bailleur au crédit-preneur, à l'occasion de la levée anticipée d'option d'achat, immeuble que le crédit-preneur affectait lui-même à une activité de sous-location soumise à la TVA. Le crédit-preneur inscrit cet immeuble en immobilisation dans sa comptabilité sociale lors de la levée d'option. Il revend cet immeuble, le jour même, à un sous-acquéreur qui ne remplit pas les conditions d'application de l'article 257 bis du code général des impôts (CGI). Cette hypothèse peut trouver à s'appliquer, par exemple, s'agissant d'une revente à un sous-acquéreur inscrivant l'immeuble en stocks ou d'une revente à un sous-acquéreur utilisateur. En raison du montant de TVA qui serait à verser par le sous-acquéreur, le crédit-preneur n'est pas en mesure d'exercer l'option pour la taxation prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI, la revente est exonérée de TVA. Dans la mesure où les dispositions de l'article 257 bis du CGI n'ont pas vocation, dans un tel cas, à s'appliquer à la levée d'option exercée par le crédit-preneur (réponse publiée au JO AN du 10 juillet 2018, question n° 7359), deux hypothèses peuvent se présenter. Soit, première hypothèse, la levée d'option est soumise à la TVA sur option du crédit-bailleur en application du 5° bis de l'article 260 du CGI, soit, seconde hypothèse, la levée d'option est exonérée de TVA (à défaut pour le crédit-bailleur d'exercer l'option pour la taxation précédemment évoquée), le crédit-bailleur étant alors redevable d'une régularisation globale au titre de la TVA initialement déduite par lui au titre de l'immeuble cédé, dont il reporte le montant sur une attestation de transfert de TVA remise au crédit-preneur. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir confirmer que, dans la première hypothèse, le crédit-preneur peut valablement déduire la TVA qui lui aura été facturée par le crédit-bailleur au titre de la levée d'option (l'immeuble étant inscrit en immobilisation dans sa comptabilité sociale) et remettre au sous-acquéreur une attestation de transfert de TVA, en application des dispositions du 3 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI, en imputant un vingtième de TVA (l'année d'acquisition d'un immeuble comptant pour une année complète dans le mécanisme de décompte des régularisations globales). Il lui demande également de bien vouloir confirmer que, dans la seconde hypothèse, le crédit-preneur peut légitimement déduire la TVA transmise par le crédit-bailleur via l'attestation de transfert de TVA et remettre au sous-acquéreur une nouvelle attestation de transfert de TVA dans les mêmes conditions que celles décrites dans la première hypothèse.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conditions d'application de la TVA sur marge prévue par l'actuel article 268 du CGI. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, publiée au Journal officiel du 20 décembre 2025, opère la recodification de la TVA au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er septembre 2026. Le régime de TVA sur marge applicable aux biens immeubles (terrains à bâtir ou immeubles achevés depuis plus de cinq ans) sera alors codifié aux articles L. 221-18, L. 221-19 et L. 221-20 du CIBS. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser si les réponses ministérielles antérieurement publiées et les commentaires publiés au BOFiP - impôts le 13 mai 2020, sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10, demeureront opposables aussi longtemps que la mise à jour du BOFiP nécessitée par la recodification de l'article 268 du CGI aux articles L. 221-18 et suivants du CIBS ne sera pas intervenue (réponse ministérielle n° 42 486 du 1er février 2022). Dans la continuité de cette réponse, il lui demande également de préciser si cette réponse est également applicable aux biens immeubles inscrits en immobilisations corporelles (réponse ministérielle n° 35 554 du 27 avril 2021) ou inscrits en stock mais assimilés à des immobilisations en application de l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI. Il lui demande par ailleurs de préciser si la réponse ministérielle n° 42486 du 1er février 2022 peut également couvrir les biens revendus qui ont fait l'objet, avant la mise à jour du BOFiP précitée, d'une promesse unilatérale de vente et non pas seulement d'un compromis de vente, peu important, à cet égard, qu'une substitution de bénéficiaire ait eu lieu, le cas échéant, postérieurement à cette mise à jour et si la taxation sur la marge pourra également continuer de s'appliquer à la revente par un aménageur de biens acquis dans le cadre d'un traité de concession d'aménagement définie à l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme, signé avant la mise à jour du BOFiP susvisée, même si les biens n'auront alors pas encore fait l'objet d'une acquisition ni d'un avant contrat par l'aménageur (disposition transitoire déjà mise en place par le passé - BOI-TVA-LIQ-50 n° 110). Enfin, il lui demande de préciser s'agissant du détachement de parcelle correspondant à une partie du terrain d'assiette d'un bâtiment si la condition d'identité juridique peut être considérée comme remplie lorsqu'avant l'acquisition du bien, un document d'arpentage ou une autorisation d'urbanisme autorisant la division future (i.e. permis de construire valant division et déclaration préalable de division et non pas seulement un permis d'aménager uniquement visée par la réponse ministérielle n° 96 679 du 20 septembre 2016) est obtenue alors même que l'acte d'acquisition qui viserait l'un de ces documents ne mentionnerait qu'un seul bien acquis.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur le régime de TVA applicable à la mise à disposition par une entreprise de véhicules de fonction à ses employés. Dans un arrêt du 20 janvier 2021 (aff. C-288/19, QM c/ Finanzamt Saarbrücken), la CJUE a rappelé que la mise à disposition d'un véhicule par l'employeur à son salarié constitue une prestation de services à titre onéreux lorsqu'elle donne lieu à une contrepartie. En application de cette jurisprudence, un rescrit publié au BOFiP le 30 avril 2025 (BOI-RES-TVA-000161) précise que la mise à disposition d'un véhicule est soumise à la TVA lorsqu'une contrepartie est stipulée entre la société et le salarié. Corrélativement, la TVA ayant grevé l'acquisition ou la location du véhicule est intégralement déductible. Le rescrit précité ajoute que, conformément aux principes dégagés par la CJUE, une contrepartie existe notamment (i) en cas de prélèvement sur salaire brut ou net, (ii) en cas de prélèvement sur salaire accompagné de l'utilisation d'un crédit de points convertible en salaire supplémentaire et (iii) en contrepartie d'une somme allouée par l'employeur convertible en rémunération supplémentaire. Pour mémoire, dans le prolongement de l'arrêt de la CJUE QM, qui a fait suite à une question préjudicielle allemande, la Cour fédérale des finances allemande (Bundesfinanzhof, arrêt du 30 juin 2022, V R 25/21) a jugé que la mise à disposition d'un véhicule à un salarié constitue une prestation à titre onéreux, dès lors qu'elle s'analyse comme un échange : la contrepartie de cette mise à disposition peut être constituée par le travail du salarié, à condition que cette contrepartie en nature soit prévue contractuellement, qu'elle soit valorisable et qu'elle présente un lien direct avec l'avantage consenti. En France, les entreprises valorisent très largement la mise à disposition d'un véhicule de fonction à leurs salariés sur la base d'un montant de salaire déterminé selon les règles applicables aux avantages en nature en matière de cotisations sociales, qu'il s'agisse de la méthode forfaitaire ou de la méthode réelle. Ce montant, reporté en haut du bulletin de paie, constitue un élément de la rémunération brute convenue avec le salarié, valorisant le travail réalisé en contrepartie de la mise à disposition d'un véhicule. Sur le plan économique, cette affectation d'une partie de la rémunération brute, convenue contractuellement, produit les mêmes effets qu'une participation prélevée sur le salaire net du collaborateur en bas du bulletin de paie. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser que la mise à disposition d'un véhicule de fonction à un salarié doit être considérée comme effectuée à titre onéreux dès lors qu'elle donne lieu à une valorisation sur le bulletin de paie donnant lieu à un prélèvement sur le salaire brut ou à une réduction de celui-ci, cette contribution étant valorisée, le cas échéant, selon les règles applicables aux avantages en nature en matière de cotisations sociales et directement liée à l'usage du véhicule. Il lui demande de bien vouloir préciser que cette valorisation, convenue entre les parties, constitue la base d'imposition TVA de l'opération de mise à disposition du véhicule au salarié dès lors que celle-ci n'est pas, en pratique, d'un montant symbolique. Il lui demande enfin de préciser que cette situation se distingue de celle d'un dirigeant non salarié qui disposerait d'un véhicule sans qu'une contrepartie ne soit stipulée contractuellement ou identifiable entre le dirigeant et la société, situation dans laquelle l'avantage en nature est alors uniquement évalué pour les besoins de l'impôt sur le revenu, sans donner lieu à une contrepartie identifiable.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'article 257, I-2-2° du code général des impôts (CGI). Cet article définit les immeubles qui sont considérés comme des immeubles neufs à la suite de travaux qui portent sur un immeuble existant. Ces dispositions soulèvent des difficultés pratiques dans la mesure où les commentaires publiés au BOFIP le 29 septembre 2014 sous les références BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 précisent au § 200 qu'« il convient de considérer les travaux au regard de l'immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d'entretien et d'amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes : les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ; l'affectation de certaines parties de l'immeuble est modifiée ; l'immeuble est affecté à plusieurs usages ; l'opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu'alors une entité unique », alors que cette même référence du BOFIP contient au § 280 un rescrit publié RES n° 2007/34 (TCA) du 9 octobre 2007 qui admet, pour l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI, l'appréciation des travaux portant sur les éléments de second œuvre au niveau d'un lot de copropriété. Cette situation conduit certains services de l'administration fiscale (e.g. SJCF, DGE) à reconnaître le bénéfice de ce rescrit pour l'appréciation de la qualification fiscale des travaux portant sur tout type d'immeuble (e.g. bureaux, commerces), y compris pour des volumes et pour l'ensemble des conséquences qui y sont attachées, en matière de TVA (e.g. régime de la revente de l'immeuble) et de DMTO (i.e. engagement de construire lors de l'acquisition et taux réduit lors de la revente) car il s'agit de la seule manière de pouvoir faire fonctionner rationnellement le critère du second œuvre, alors que le bénéfice de cette tolérance est refusé par d'autres, y compris lorsque la position des premiers leur a été communiquée. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser que l'appréciation des travaux portant sur des immeubles collectifs, lesquels s'entendent des immeubles qui comprennent au moins deux locaux et dont les charges sont réparties entre au moins deux utilisateurs, peut être effectuée, à titre de tolérance, au niveau de chaque local, le cas échéant, formalisé par un lot de copropriété ou un volume ou encore par un simple état descriptif de division et que l'existence de ces locaux doit être appréciée lors de l'achèvement des travaux en cas de détention (immeuble immobilisé) ou lors de leur revente, le cas échéant, sous la forme de vente d'immeuble à rénover ou de vente en l'état futur d'achèvement (immeuble en stock). Il lui demande également de confirmer que cette appréciation par local concerne l'engagement de construire pris lors de l'acquisition de l'immeuble et les régimes de TVA et de DMTO applicables lors de la revente des locaux, ainsi que l'existence ou la remise à neuf de planchers non structurels (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 § 250), les tolérances concernant l'engagement de construire et le bénéfice du taux réduit de DMTO (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 120 et 230) y compris pour la vérification de l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI et enfin la taxe additionnelle de l'article 1599 sexies du CGI.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'engagement de construire prévu à l'article 1594-0 G, A du code général des impôts (CGI). Aux termes de cet article : « Sous réserve de l'article 691 bis , sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement : I.- Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. II.- Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I ». En ce qui concerne la justification de l'exécution des travaux, l'article 266 bis de l'annexe III au CGI précise que « I. - La justification de l'exécution des travaux prévus au I du A de l'article 1594-0 G du [CGI] résulte : 1° Dans les cas indiqués au I de l'article 244 de l'annexe II au même code, du dépôt de la déclaration spéciale qui y est mentionnée [déclaration n° 940] ; 2° Dans les autres cas, du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d'aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme [DAACT] ». Enfin, s'agissant des travaux permettant de remplir un engagement de construire, les commentaires publiés au BOI-ENR-DMTOI-10-40 au § 230 admettent que : « Lorsque les travaux auxquels s'est engagé l'acquéreur ne donnent pas lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, on considère pour l'application du II du A de l'article 1594-0 G du CGI que l'ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l'état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI a été rendu à l'état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers ». Ces dispositions soulèvent des difficultés pratiques s'agissant des opérations de restructuration d'un immeuble existant d'une part, lorsque les travaux qui permettent de remplir l'engagement de construire en application de l'article 1594-0 G, A-I ou des commentaires publiés précités ne conduisent ni au dépôt d'une déclaration n° 940 (le maître de l'ouvrage est 100 % récupérateur de TVA) ni à celui d'une DAACT (aucune autorisation d'urbanisme n'est nécessaire pour effectuer les travaux) (e.g. remise à neuf des fondations, remise à neuf du second œuvre lorsque les huisseries extérieures sont remplacées à l'identique) ou, d'autre part, lorsque les travaux qui permettent de remplir l'engagement de construire, appréciés globalement à la fin du délai imparti par l'article 1594-0 G, A-I du CGI, sont achevés après le dépôt d'une DAACT, celle-ci ne concernant qu'une partie seulement des travaux. Ce dernier cas se présente notamment en cas de rénovation en milieu occupé s'étalant sur plusieurs années, débutant par un ravalement de façades. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser les justifications qui pourraient être apportées et notamment si une attestation envoyée par le maître de l'ouvrage à son service gestionnaire pourrait constituer une justification au sens de l'article 1594-0 G, A-II du CGI.

La question

M. Thierry Liger appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur le taux réduit de TVA de 5,5 % prévu à l'article 278 sexies, IV-1°-c du Code général des impôts (CGI). Aux termes de cet article, « Dans le secteur social et médico-social, relèvent des taux réduits de la taxe sur la valeur ajoutée mentionnés à l'article 278 sexies-0 A les livraisons et livraisons à soi-même de locaux directement destinés ou mis à la disposition des structures suivantes : 1° Les structures d'hébergement temporaire ou d'urgence suivantes : [...] c) Les centres d'hébergement d'urgence déclarés conformément à l'article L. 322-1 du même code, lorsqu'ils sont destinés aux personnes sans domicile ». Cet article ajoute : « Le présent IV s'applique aux seules opérations faisant l'objet d'une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et l'État formalisant l'engagement d'héberger les publics concernés dans les conditions prévues au présent article et, selon le cas, par le code de l'action sociale et des familles ou le code de la construction et de l'habitation ». Ces dispositions soulèvent des difficultés pratiques dans la mesure où les commentaires publiés au BOFIP le 1er juillet 2015 sous les références BOI-TVA-IMM-20-10-30 n'indiquent pas la convention qu'il convient d'utiliser s'agissant d'un bailleur qui mettrait à disposition un immeuble à l'exploitant d'un centre d'hébergement d'urgence. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser le modèle de convention qu'il convient d'utiliser et de confirmer que le taux réduit de TVA de 5,5 % est applicable en application du dernier alinéa de l'article 278 sexies- 0 A du CGI, en cas d'option exercée en application de l'article 260, 5°bis du CGI, s'agissant de la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans que la TVA soit calculée sur la marge ou sur le prix.

Réponse

En application des dispositions combinées du c du 1° du IV de l'article 278 sexies et de l'article 278 sexies-0 A du code général des impôts (CGI), relèvent notamment du taux réduit de 5,5 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les livraisons et livraisons à soi-même de locaux directement destinés ou mis à disposition des centres d'hébergement d'urgence déclarés conformément à l'article L. 322-1 du code de l'action sociale et des familles (CASF) lorsqu'ils sont destinés aux personnes sans domicile. En effet, les opérateurs de structures d'hébergement ne relevant pas d'un régime d'autorisation sont financés par l'Etat sur la base de conventions signéesentre eux et les services déconcentrés. Elles fixent : le cadre d'intervention de l'organisme cocnerné, les modalités de suivi, le mointant et les modalités de versement de la subvention, les attendus de l'Etat en matière d'hébergement et d'accueil des publics, les contrôles de l'administration, les sanctions possibles en cas de manquements. Ainsi, le dernier alinéa du IV de l'article 278 sexies du CGI prévoit que le taux réduit s'applique aux seules opérations faisant l'objet d'une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et l'État formalisant l'engagement d'héberger les publics concernés dans les conditions prévues par le présent article et par le CASF. Cette convention doit mentionner l'affectation du local à l'hébergement temporaire ou d'urgence des personnes sans domicile dans les conditions prévues par le CASF, notamment par les articles L. 345-2-2 et L. 345-2-3 de ce code. Dans la mesure où le BOI-TVA-IMM-20-10-30 auquel il est fait référence ne fait pas mention des modalités de conventionnement s'agissant des centre d'hébergement d'urgence soumis au régime de la déclaration, il convient pour l'application de la présente disposition fiscale de se référer aux conventions de financement et de fonctionnement citées supra et signées annuellement entre l'État et le gestionnaire d'établissement, lequel est entendu pour l'application de ladite disposition comme "le gestionnaire des locaux (…) formalisant l'engagement d'héberger les publics concernés dans les conditions prévues au présent article et, selon le cas, par le code de l'action sociale et des familles ou le code de la construction et de l'habitation" au sens du dernier alinéa du IV de l'article 278 du CGI. Par ailleurs, le dernier alinéa de l'article 278 sexies-0 A du CGI dispose que le taux applicable aux livraisons des logements, terrains et locaux mentionnés aux II à IV de l'article 278 sexies du même code, postérieures à la première livraison ou livraison à soi-même de ces mêmes logements, terrains et locaux est celui applicable à cette première livraison ou livraison à soi-même. Ainsi, s'agissant de la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans taxée à la TVA sur option en application combinée des dispositions du 5° bis de l'article 260 et du 2° du 5 de l'article 261 du CGI, et lorsque la première livraison ou livraison à soi-même de cet immeuble a bénéficié du taux réduit de 5,5 % de la TVA conformément aux dispositions combinées du IV de l'article 278 sexies et de l'article 278 sexies-0 A du CGI, les livraisons ultérieures de ce même immeuble bénéficient du taux appliqué lors de la première livraison de l'immeuble, que la TVA soit calculée sur la marge ou sur le prix total. Le taux réduit de la TVA s'applique à ce type d'opérations intervenues depuis le 1er janvier 2019 et sous réserve que l'ensemble des autres conditions prévues à l'article 278 sexies du CGI soient par ailleurs satisfaites.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'article 278 sexies , III-2°-b) du CGI. Aux termes de cet article, « Dans le secteur de l'accession sociale à la propriété, relèvent des taux réduits de la taxe sur la valeur ajoutée mentionnés à l'article 278 sexies -0 A [..] Les livraisons et livraisons à soi-même des logements et travaux faisant l'objet d'un contrat d'accession à la propriété pour lequel le prix de vente ou de construction n'excède pas le plafond prévu pour les logements mentionnés au 1° du présent III lorsque, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, ces logements et travaux [..] sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville prévu à l'article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 précitée et d'une convention de renouvellement urbain ». Cet article soulève des difficultés d'application s'agissant des projets d'une certaine ampleur, lorsqu'un ensemble immobilier tel que défini au I-B-2-a § 60 du BOI-TVA-IMM-30 est partiellement situé à moins de 300 mètres mais s'étend au-delà des 500 mètres. Les commentaires publiés au BOI-TVA-IMM-20-20-20 § 60 précisent que « dans le cas de ventes d'appartements d'immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n'est pas de nature à remettre en cause l'éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre, étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit. Ces mêmes dépendances bâties sont en revanche éligibles au taux réduit si leur vente ou leur construction sont concomitantes à la vente ou à la construction du logement éligible et si elles sont entièrement situées dans ce périmètre ». Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser le taux de TVA applicable à la vente des logements entièrement situés dans la limite des 500 mètres lorsque, par exemple, le dépassement provient de dépendances bâties ou non bâties ou encore de locaux non affectés à l'habitation (ex : des commerces). Il lui demande également de préciser le taux de TVA applicable à la vente des logements situés partiellement au-delà de la limite des 500 mètres.

Réponse

En application des dispositions du b du 2° du III de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI), dans le secteur de l'accession sociale à la propriété, relèvent du taux réduit de 5,5 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les livraisons et livraisons à soi-même de certains logements faisant l'objet d'un contrat d'accession sociale à la propriété, lorsque ces logements sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d'un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) faisant l'objet d'un contrat de ville et d'une convention de renouvellement urbain. Dans le cas de ces livraisons, la situation de certaines parties communes hors du périmètre des 500 mètres n'est pas de nature à remettre en cause l'éligibilité des logements au dispositif, à la condition toutefois que tous les logements de l'ensemble immobilier restent intégralement situés dans ce périmètre. Il en va de même des dépendances bâties (par exemple, des locaux commerciaux ou des bureaux) situés hors de ce périmètre, étant toutefois précisé que la livraison de ces dépendances n'est alors pas éligible au taux réduit, tout comme, bien évidemment, celle des locaux autres qu'affectés à l'habitation. En revanche, les livraisons et livraisons à soi-même de logements intégrés à un ensemble immobilier au sein duquel certains logements sont situés, même partiellement, au-delà de la limite des 500 mètres ne satisfont pas aux critères d'application du taux réduit de la TVA prévus par le législateur au b du 2° du III de l'article 278 sexies du CGI et relèvent par conséquent du taux normal de la TVA.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'article 271, 1 du CGI et les articles 205 à 209 de l'annexe II au CGI. Ces articles soulèvent des difficultés d'application s'agissant des immeubles inscrits en stock (marchands de biens et promoteurs) notamment en raison de la règle de l'annualité du coefficient de taxation forfaitaire / unique et de l'impossibilité d'opter à la TVA en application de l'article 260, 5° bis lors de l'acquisition de l'immeuble (CE 27-11-2020 n°426091). Il lui demande tout d'abord de bien vouloir préciser si les éventuels loyers perçus par ces opérateurs ne sont pas à prendre à en considération pour la détermination des droits à déduction de la TVA (CE 27-11-2020 n°426091 et CE 9-10-1992 n°82144) sauf en ce qui concerne (i) la TVA grevant les dépenses non immobilisées et régulièrement comptabilisées en classe 6 qui sont engagées en vue de la location ou de l'utilisation de l'immeuble (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 100) et (ii) le régime de l'assimilation prévue à l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI ainsi qu'il a déjà été commenté dans une réponse en date du 27 juin 2023 et au BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 300 & s. En ce qui concerne la TVA grevant les dépenses comptabilisées en stock (ex : TVA d'acquisition, frais d'acquisition, études et travaux), il lui demande de bien vouloir préciser les règles permettant de déterminer le quantum de la TVA déductible et le timing de la déduction de la TVA lorsqu'une opération comprend la rénovation d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (ex : travaux ne conduisant pas à un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-2-2° du CGI) et une construction nouvelle (ex : extension, surélévation, construction d'un second bâtiment), étant précisé que, de manière classique, les premières dépenses peuvent être engagées au cours d'une année N et que la ou les premières reventes (revente en bloc ou à la découpe) interviendront uniquement à compter de N+1. Dans le cadre de l'option prévue à l'article 260, 5° bis du CGI, la revente de la partie rénovée peut être totalement soumise à la TVA (ex : vente d'un immeuble de bureau) ou seulement partiellement (vente d'un immeuble mixte comprenant de l'habitation, du bureau et/ou des commerces) (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 170 s'agissant d'une vente en bloc). La revente à la découpe peut s'étaler sur plusieurs années et donner lieu, le cas échéant, à des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou des vente d’immeuble à rénover (VIR). Il lui demande enfin de préciser les règles de déduction s'agissant de la TVA grevant les frais généraux (ex : expertise-comptable) étant précisé que certaines années et notamment en année N, la structure qui porte l'opération peut n'avoir aucun chiffre d'affaires (ou éventuellement uniquement des loyers qui peuvent n'être que partiellement soumis à la TVA). Il est à cet égard précisé que certaines dépenses peuvent être " affectées " (article 207, III-1 et 2 de l'annexe II au CGI) mais que d'autres sont nécessairement mixtes en raison soit de la rédaction des contrats et des factures correspondantes (ex : marché unique et facture globale) soit de la nature même de la dépense (ex : ravalement de façade BOI-TVA-AU-40-20240221 § 260). Par ailleurs, par souci de simplification, les opérateurs peuvent souhaiter appliquer un coefficient de taxation unique à l'ensemble des dépenses (article 206, V-1-2° de l'annexe II au CGI) sous réserve d'être, chaque année, des redevables partiels (CE 11-12-2020 n°427136), ce qui n'est pas nécessairement évident tous les ans (ex : absence de vente, ventes exclusivement taxées ou exonérées, ou encore perception uniquement de loyers si ceux-ci ne sont pas à prendre en considération). Il souhaite connaître sa position sur ce sujet.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les régularisations annuelles de TVA prévues à l'article 207, II de l'annexe II au Code général des impôts s'agissant des immeubles immobilisés. Aux termes de cet article, « 1. Pour les biens immobilisés, une régularisation de la taxe initialement déduite est opérée chaque année pendant cinq ans, dont celle au cours de laquelle ils ont été acquis, importés, achevés, utilisés pour la première fois ou transférés entre secteurs d'activité constitués en application de l'article 209. 2. Chaque année, la régularisation est égale au cinquième du produit de la taxe initiale par la différence entre le coefficient de déduction de l'année et le coefficient de déduction de référence mentionné au 2 du V. Elle prend la forme d'une déduction complémentaire si cette différence est positive, d'un reversement dans le cas contraire. 3. Par dérogation à la durée mentionnée au 1 et à la fraction mentionnée au 2, cette régularisation s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années ». Ces dispositions soulèvent des difficultés d'interprétation en cas de changement de méthode de déduction de TVA entre l'année de détermination du coefficient de taxation de référence et une année postérieure, par exemple, l'application des règles de l'affectation pour le coefficient de taxation de référence et application d'un coefficient de taxation unique au titre d'une année postérieure. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser les conséquences de ce changement au titre des régularisations annuelles de TVA. À cet égard, il lui demande de bien vouloir préciser si ces conséquences sont identiques lorsque le coefficient de référence a été déterminé en application de la tolérance administrative prévue au § 160 du BOI-TVA-CHAMP-50-10 ou du § 30 du BOI-TVA-IMM-10-30.

Réponse

Conformément aux dispositions de l'article 184 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée (dite directive TVA), la déduction de cette taxe initialement opérée par un assujetti est régularisée lorsqu'elle est supérieure ou inférieure à celle qu'il était en droit d'opérer. L'article 187 de la directive TVA prévoit les modalités pratiques de cette régularisation. En droit interne, les 1 et 3 du II de l'article 207 de l'annexe II au code général des impôts (CGI), transposant ces dispositions, prévoient que, pour les biens immobilisés, une régularisation de la taxe initialement déduite est opérée chaque année pendant cinq ans, dont celle au cours de laquelle ils ont été acquis, importés, achevés, utilisés pour la première fois ou transférés entre secteurs d'activités constitués en application de l'article 209 de cette même annexe. Cette régularisation s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt ans. Le 2 du II du même article prévoit que cette régularisation, dont le montant est égal au cinquième ou au vingtième (s'agissant d'immeubles immobilisés) du produit de la taxe initialement déduite par la différence constatée entre le coefficient de déduction de l'année et celui de référence se rapportant au bien considéré, peut se traduire soit par une déduction complémentaire de la taxe initialement déductible en cas de variation positive de ce montant ou d'un reversement de cette taxe dans le cas contraire. Le 4 du II dudit article prévoit qu'il n'y a pas lieu de procéder à une régularisation lorsque la différence entre le produit des coefficients d'assujettissement et de taxation de l'année et le produit de ces mêmes coefficients de référence n'est pas supérieure en valeur absolue à un dixième. Par ailleurs, le III de l'article 207 de l'annexe II au CGI prévoit notamment que lorsque certains événements liés à l'affectation ou l'utilisation du bien immobilisé interviennent (par exemple, la cessation d'utilisation à des opérations ouvrant droit à déduction), la régularisation de la taxe initialement déduite au titre des biens doit être opérée de façon globale. Cette régularisation est alors égale à la somme des régularisations qui auraient été effectuées jusqu'au terme de la période de régularisation en fonction de l'événement. En l'occurrence, au cours de la période de la régularisation, une évolution dans la méthode de détermination du coefficient de taxation entre celle retenue au titre de l'année de référence et celle d'une année postérieure peut être de nature à générer des régularisations annuelles, voir des régularisations globales, dans les conditions prévues par les dispositifs précités. Cette interprétation trouve notamment à s'appliquer lorsque le coefficient de déduction de référence a été déterminé selon les modalités de déduction admises par les commentaires figurant au Bulletin officiel des Finances publiques- Impôts sous les références BOI-TVA-CHAMP-50-10 (§ 160) ou BOI-TVA-IMM-10-30 (§ 30). Pour autant, lorsque cette évolution est de nature à générer une régularisation annuelle, il est rappelé qu'elle n'interviendra que s'il est constaté une variation entre le coefficient de déduction de l'année et le coefficient de déduction de référence dans les proportions mentionnées au 4 du II de l'article 207 précité.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les conditions d'application de l'exonération de taxe de publicité foncière (TPF) prévue en application des dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts (CGI). Aux termes du II du A de l'article 1594-0 G du CGI, l'exonération de TPF est subordonnée à la condition que l'acquéreur assujetti à la TVA justifie, à l'expiration d'un délai de quatre ans, sauf prorogation, de l'exécution des travaux conduisant à un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Il a été précisé, notamment dans une réponse ministérielle « Sallé » (publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451), que le bénéfice de l'exonération prévue à l'ancien article 1371 du CGI (devenu article 691 du CGI et codifié aujourd'hui à l'article 1594-0 G du CGI) n'était pas remis en cause dès lors qu'un immeuble était édifié et achevé dans le délai de quatre ans à compter de son acquisition, quand bien même lesdits travaux n'auraient pas été le fait de l'acquéreur. La teneur de cette réponse ministérielle n'a pas été reprise au Bulletin officiel des finances publiques-impôts référencé BOI-ENR-DMTOI-10-40, par lequel l'administration fiscale a commenté le dispositif de l'exonération de TPF liée à l'engagement de construire. Aussi, souhaite-t-il lui demander de préciser si la solution énoncée dans la réponse ministérielle « Sallé », précitée, est toujours d'actualité. En cas de réponse affirmative, il lui demande de préciser : si la condition prescrite par le premier alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du CGI peut être considérée comme remplie lorsque les constructions éligibles ont été édifiées par le locataire, y compris dans le cadre d'un bail à construction, seul ou conjointement avec l'acquéreur (propriétaire) du bien ; s'il en est de même dans le cas où les travaux éligibles ne deviennent la propriété du bailleur par voie d'accession qu'à la fin du bail et non pas au fur et à mesure de la réalisation des travaux ; et si, pour la détermination du régime des droits de mutation et de la taxe sur la valeur ajoutée applicables à la revente, il doit seulement être tenu compte du statut TVA du vendeur et des caractéristiques de l'immeuble au jour de la revente (immeuble achevé depuis moins de cinq ans, par exemple), abstraction faite de la personne qui a réalisé les travaux et, le cas échéant, du propriétaire des travaux (bailleur ou locataire) au jour de la revente.

La question

M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'article 257 bis du CGI. Aux termes de cet article, « Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens. » En matière immobilière, le rescrit publié RES N° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006 (BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) précise que « la cession d'un immeuble inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'avait affecté à la réalisation d'une activité de location immobilière (immeubles non destinés à la revente), avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d'une universalité de biens puisque, dans cette hypothèse, la transmission en cause s'inscrit dans une logique de transmission d'entreprise ». Cet article soulève des difficultés d'application s'agissant des immeubles intégralement loués mais dont une partie seulement des loyers est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option (ex : immeubles comprenant des bureaux, des locaux commerciaux et des locaux d'habitation). Ainsi que le rappellent les commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025, au § 50, la dispense de TVA doit être appliquée dans une situation où les parties sont des redevables partielles au titre de l'universalité transmise. En revanche, le BOFIP n'apporte aucune précision s'agissant du calcul du coefficient de taxation forfaitaire des parties à la transmission, s'agissant de l'année de la cession lorsque la cession intervient en cours d'année. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser les modalités de calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l'acquéreur au titre de cette année, le sort des prorata de loyers reversés par le vendeur à l'acquéreur, et la détermination des régularisations annuelles auxquelles les parties sont tenues au titre de l'année de la vente. À cet égard, il est rappelé que lorsque des franchises de loyers sont accordées au titre d'une partie de l'année de cession de l'immeuble, le coefficient de taxation forfaitaire peut varier fortement selon les réponses apportées aux questions posées. Le timing de perception des loyers peut également avoir un impact significatif. Il souhaite connaître sa position sur ce sujet.