Questions

La question

M. Aurélien Saintoul attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur les importantes régularisations de charges locatives constatées chez certains bailleurs du parc social et sur leurs difficultés pour bénéficier du bouclier tarifaire applicable à l'habitat collectif. Dans plusieurs communes des Hauts-de-Seine, de nombreux locataires du parc social font état de régularisations de charges d'un montant considérable intervenues cette année. Ces régularisations concernent principalement les dépenses de chauffage, tant pour les consommations individuelles que pour les consommations des parties communes. À titre d'exemple, dans plusieurs résidences gérées par la Société des habitations populaires (SOHP), les frais de régularisation demandés aux locataires représenteraient une hausse de près de 300 % par rapport aux années précédentes. Lorsqu'elles interviennent plusieurs mois après la période concernée et que leur règlement est exigé dans des délais rapprochés, ces régularisations sont susceptibles de placer de nombreux ménages dans une situation de grande précarité financière. Par ailleurs, plusieurs bailleurs sociaux, tel la SOHP à Montrouge, indiquent ne pas avoir pu bénéficier du bouclier tarifaire mis en place afin de protéger les immeubles d'habitat collectif contre la hausse exceptionnelle des prix de l'énergie. Cette absence de bénéfice du dispositif, dans un contexte de forte hausse des prix de l'énergie, se traduit in fine pour les locataires par des régularisations de charges d'un montant exceptionnel. Aussi, il lui demande si le Gouvernement entend prendre des mesures afin de garantir la bonne application et la répercussion des dispositifs de soutien, notamment du bouclier tarifaire, lorsque les bailleurs en bénéficient. Il souhaite également savoir s'il envisage d'en faire évoluer les critères d'éligibilité afin d'étendre son bénéfice à davantage de bailleurs, ou de mettre en place un mécanisme complémentaire, afin d'éviter que les locataires du parc social ne subissent des régularisations de charges d'un montant exceptionnel.

La question

M. Aurélien Saintoul alerte M. le ministre de la ville et du logement sur le programme de démolition-reconstruction visant la cité-jardin de la Butte-Rouge à Châtenay-Malabry. Ce projet va diviser par deux le nombre de Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) avec, à terme, la perte sèche de 1600 logements sociaux. La Butte-Rouge est l'une des plus vieilles cités-jardins de France. Construite des années 1930 à 1960, elle représente un modèle international d'un projet de logement social réussi et économe en ressource. Aujourd'hui, le bâti est en parfait état. Certaines façades sont même classées bâtiments historiques. Les 70 hectares de la cité-jardin ont été classés patrimoine du XXe siècle, mais seule une partie des bâtiments est actuellement protégée par le classement SPR (Site patrimonial remarquable). Le projet de rénovation urbaine, porté par les pouvoirs publics locaux et des promoteurs privés, va venir saccager cette cité ouvrière de 3 000 logements où vivent 10 000 habitants bénéficiant de loyers abordables (5 euros/m² contre, au mieux, 28 euros/m² dans le privé). Dès à présent, ce sont 9 bâtiments et 112 logements qui sont menacés par des permis de démolir en cours d'instruction à la préfecture des Hauts-de-Seine. Dans un pays où la crise du logement ne cesse de s'amplifier, où plus de 70 % de la population est théoriquement éligible au logement social, où les délais d'attribution dans le parc social s'allongent sans cesse (jusqu'à dix ans d'attente en Île-de-France) et où les salaires augmentent moins vite que l'inflation, détruire des centaines de logements sociaux n'a aucun sens. L'ensemble des arguments en matière de « mixité sociale », de densification de l'habitat ou de manque d'équipements publics avancés par les pouvoirs publics locaux pour justifier le plan de démolition-reconstruction ne tiennent pas. Ils ont d'ailleurs été réfutés un par un par les associations mobilisées contre le projet, notamment le collectif local « Sauvons la Butte Rouge » et le collectif national « STOP Démolitions ». En moyenne, une opération de démolition-reconstruction coûte 2,5 fois plus cher que des travaux de rénovation ou de réhabilitation. Avec la destruction de logements sociaux et la reconstruction de nouveaux logements inabordables pour les populations historiques du quartier, c'est le lien social et la vitalité de la ville qui risquent d'être fragilisés. Les coûts sociaux et sanitaires d'un tel phénomène ne doivent pas être sous-estimés. Certaines familles sont présentes depuis plusieurs générations. Où iront les habitantes et habitants actuels qui travaillent et font vivre le territoire depuis des années ? En matière de logement, il est urgent de mettre en place une politique publique qui part des besoins des populations et donc investit massivement dans le logement social. Il faut en finir avec l'absurde politique de l'offre qui, dans ce domaine, sert exclusivement les intérêts particuliers des promoteurs immobiliers, des bailleurs privés et de quelques richissimes privilégiés. Au-delà de la question du logement, de tels projets de démolition-reconstruction sont des aberrations écologiques, patrimoniales, économiques et financières. L'État doit donc agir pour y mettre un terme, en commençant par refuser les permis de démolir des neuf premiers immeubles de la cité de la Butte Rouge et par revoir le périmètre du SPR pour englober l'ensemble de la cité. Il lui demande s'il va intervenir en ce sens auprès des services déconcentrés compétents.

Réponse

Le projet de renouvellement urbain du quartier de la Butte-Rouge à Chatenay-Malabry est le fruit d'une longue concertation menée entre l'ensemble des acteurs locaux, notamment les collectivités locales, les services de l'Etat, le bailleur social et les habitants. C'est donc dans le cadre de discussions très approfondies, au cours desquelles l'architecte des bâtiments de France a été associé, que ce projet de rénovation urbaine a été validé et engagé. Le projet envisagé sur le site de la Butte-Rouge repose sur la nécessité de parvenir à un équilibre entre l'évolution et la diversification de l'habitat sur le quartier. Au-delà de la requalification du quartier et de ses logements, la valorisation des enjeux patrimoniaux et paysagers du site constitue un des axes centraux du projet de rénovation urbaine de la Butte rouge. Validé par l'ensemble des acteurs, le projet permet d'aboutir à un nombre limité de démolitions, à savoir 87 logements démolis, auxquels s'ajoutent 400 requalifications ambitieuses fondées sur le label bâtiment « basse consommation de rénovation » de niveau 2. Au regard des caractéristiques du parc immobilier et des enjeux patrimoniaux sur le secteur, notamment pour les équipements publics d'accueil de la petite enfance (crèche, garderie), cette labélisation doit permettre de parvenir à une rénovation énergétique ambitieuse des différents ensembles immobiliers de ce quartier. Enfin, il convient de souligner qu'à titre dérogatoire, près de la moitié des logements démolis seront reconstitués sur le site de la Butte-Rouge. La remise en cause de ce projet, fruit d'une longue concertation, compromettrait l'équilibre trouvé entre les différents acteurs, ainsi que l'octroi des financements dédiés, notamment les 34 M€ de concours financiers de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine dont l'échéance limite d'engagement, dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain, est fixée à la fin de l'année 2027. Faute de ces financements, la réalisation des différentes opérations de rénovation urbaine, non pas au détriment de la cité-jardin de la Butte-Rouge, mais en faveur de la rénovation des logements et de l'amélioration du cadre de vie des habitants de ce quartier de Chatenay-Malabry, ne pourra pas être effectuée. Le Gouvernement n'entend ainsi ne pas intervenir dans un projet local pertinent et qui a respecté un processus de concertation satisfaisant.

La question

M. Aurélien Saintoul alerte Mme la ministre de la culture sur le programme de démolition-reconstruction visant la cité-jardin de la Butte-Rouge à Châtenay-Malabry. Ce projet va diviser par deux le nombre de Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) avec, à terme, la perte sèche de 1 600 logements sociaux. La Butte-Rouge est l'une des plus vieilles cités-jardins de France. Construite des années 1930 à 1960, elle représente un modèle international d'un projet de logement social réussi et économe en ressource. Les écoles d'architectures du monde entier font d'ailleurs le déplacement pour étudier cette œuvre chaque année. Aujourd'hui, le bâti est en parfait état. Certaines façades sont même classées bâtiments historiques. Les 70 hectares de la cité-jardin ont été classés patrimoine du XXe siècle, mais seule une partie des bâtiments est actuellement protégée par le classement SPR (Site patrimonial remarquable). Le projet de rénovation urbaine, porté par les pouvoirs publics locaux et des promoteurs privés, va venir saccager cette cité ouvrière de 3 000 logements où vivent 10 000 habitants bénéficiant de loyers abordables (5 euros/m² contre, au mieux, 28 euros/m² dans le privé). Dès à présent, ce sont 9 bâtiments et 112 logements qui sont menacés par des permis de démolir en cours d'instruction à la préfecture des Hauts-de-Seine. Dans un pays où la crise du logement ne cesse de s'amplifier, où plus de 70 % de la population est théoriquement éligible au logement social, où les délais d'attribution dans le parc social s'allongent sans cesse (jusqu'à dix ans d'attente en Île-de-France) et où les salaires augmentent moins vite que l'inflation, détruire des centaines de logements sociaux n'a aucun sens. L'ensemble des arguments en matière de « mixité sociale », de densification de l'habitat ou de manque d'équipements publics avancés par les pouvoirs publics locaux pour justifier le plan de démolition-reconstruction ne tiennent pas. Ils ont d'ailleurs été réfutés un par un par les associations mobilisées contre le projet, notamment le collectif local « Sauvons la Butte Rouge » et le collectif national « STOP Démolitions ». Les arguments patrimoniaux penchent également en faveur de la conservation. La cité de la Butte-Rouge est une œuvre indivisible. Pourquoi certains bâtiments risquent-ils aujourd'hui la démolition pendant que d'autres, absolument identiques, sont préservés ? Le SPR doit manifestement être revu pour englober l'ensemble de la cité. Le bâti actuel, du fait de sa construction, de sa localisation et de son organisation, se montre incroyablement résilient face au dérèglement climatique (appartements traversants, chemins couverts, abondance de verdure, etc.). Rien ne justifie sa destruction. Au-delà de la question patrimoniale, de tels projets de démolition-reconstruction sont des aberrations sociales, économiques, financières et écologiques. L'État doit donc agir pour y mettre un terme, en commençant par refuser les permis de démolir des 9 premiers immeubles de la cité de la Butte Rouge et par revoir le périmètre du SPR pour englober l'ensemble de la cité. Il lui demande si elle va intervenir en ce sens auprès des services déconcentrés compétents.

La question

M. Aurélien Saintoul alerte M. le ministre délégué auprès de la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature, chargé de la transition écologique, sur le programme de démolition-reconstruction visant la cité-jardin de la Butte-Rouge à Châtenay-Malabry. Ce projet va diviser par deux le nombre de Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) avec, à terme, la perte sèche de 1 600 logements sociaux. La Butte-Rouge est l'une des plus vieilles cités-jardins de France. Construite des années 1930 à 1960, elle représente un modèle international d'un projet de logement social réussi et économe en ressource. Les écoles d'architectures du monde entier font d'ailleurs le déplacement pour étudier cette œuvre chaque année. Aujourd'hui, le bâti est en parfait état. Certaines façades sont même classées bâtiments historiques. Les 70 hectares de la cité-jardin ont été classés patrimoine du XXe siècle, mais seule une partie des bâtiments est actuellement protégée par le classement SPR (Site patrimonial remarquable). Le projet de rénovation urbaine, porté par les pouvoirs publics locaux et des promoteurs privés, va venir saccager cette cité ouvrière de 3 000 logements où vivent 10 000 habitants bénéficiant de loyers abordables (5 euros/m² contre, au mieux, 28 euros/m² dans le privé). Dès à présent, ce sont 9 bâtiments et 112 logements qui sont menacés par des permis de démolir en cours d'instruction à la préfecture des Hauts-de-Seine. Dans un pays où la crise du logement ne cesse de s'amplifier, où plus de 70 % de la population est théoriquement éligible au logement social, où les délais d'attribution dans le parc social s'allongent sans cesse (jusqu'à dix ans d'attente en Île-de-France) et où les salaires augmentent moins vite que l'inflation, détruire des centaines de logements sociaux n'a aucun sens. L'ensemble des arguments en matière de « mixité sociale », de densification de l'habitat ou de manque d'équipements publics avancés par les pouvoirs publics locaux pour justifier le plan de démolition-reconstruction ne tiennent pas. Ils ont d'ailleurs été réfutés un par un par les associations mobilisées contre le projet, notamment le collectif local « Sauvons la Butte Rouge » et le collectif national « STOP Démolitions ». En moyenne, une opération de démolition-reconstruction émet quatre fois plus de gaz à effet de serre (GES) que des travaux de rénovation ou de réhabilitation. Démolir pour reconstruire, c'est aussi utiliser bien plus de ressources et produire beaucoup plus de déchets. Le bâti actuel, du fait de sa construction, de sa localisation et de son organisation, se montre incroyablement résilient face au dérèglement climatique (appartements traversants, chemins couverts, abondance de verdure, etc.). Détruire aujourd'hui des bâtiments de 50 à 100 ans, déjà amortis, alors que leur « espérance de vie » totale est estimée à près de 200 ans serait une aberration écologique. Un tel projet ne sert en rien l'intérêt général humain, mais vise à contenter les désirs particuliers et court-termistes des promoteurs immobiliers. Au-delà de la question écologique, de tels projets de démolition-reconstruction sont des aberrations sociales, économiques, financières et patrimoniales. L'État doit donc agir pour y mettre un terme, en commençant par refuser les permis de démolir des 9 premiers immeubles de la cité de la Butte Rouge et par revoir le périmètre du SPR pour englober l'ensemble de la cité. Il lui demande s'il va intervenir en ce sens auprès des services déconcentrés compétents.

Réponse

Le projet de renouvellement urbain du quartier de la Butte-Rouge à Chatenay-Malabry est le fruit d'une longue concertation menée entre l'ensemble des acteurs locaux, notamment les collectivités locales, les services de l'Etat, le bailleur social et les habitants. C'est donc dans le cadre de discussions très approfondies, au cours desquelles l'architecte des bâtiments de France a été associé, que ce projet de rénovation urbaine a été validé et engagé. Le projet envisagé sur le site de la Butte-Rouge repose sur la nécessité de parvenir à un équilibre entre l'évolution et la diversification de l'habitat sur le quartier. Au-delà de la requalification du quartier et de ses logements, la valorisation des enjeux patrimoniaux et paysagers du site constitue un des axes centraux du projet de rénovation urbaine de la Butte rouge. Validé par l'ensemble des acteurs, le projet permet d'aboutir à un nombre limité de démolitions, à savoir 87 logements démolis, auxquels s'ajoutent 400 requalifications ambitieuses fondées sur le label bâtiment « basse consommation de rénovation » de niveau 2. Au regard des caractéristiques du parc immobilier et des enjeux patrimoniaux sur le secteur, notamment pour les équipements publics d'accueil de la petite enfance (crèche, garderie), cette labélisation doit permettre de parvenir à une rénovation énergétique ambitieuse des différents ensembles immobiliers de ce quartier. Enfin, il convient de souligner qu'à titre dérogatoire, près de la moitié des logements démolis seront reconstitués sur le site de la Butte-Rouge. La remise en cause de ce projet, fruit d'une longue concertation, compromettrait l'équilibre trouvé entre les différents acteurs, ainsi que l'octroi des financements dédiés, notamment les 34 M€ de concours financiers de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine dont l'échéance limite d'engagement, dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain, est fixée à la fin de l'année 2027. Faute de ces financements, la réalisation des différentes opérations de rénovation urbaine, non pas au détriment de la cité-jardin de la Butte-Rouge, mais en faveur de la rénovation des logements et de l'amélioration du cadre de vie des habitants de ce quartier de Chatenay-Malabry, ne pourra pas être effectuée. Le Gouvernement n'entend ainsi ne pas intervenir dans un projet local pertinent et qui a respecté un processus de concertation satisfaisant.

La question

M. Aurélien Saintoul interroge Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur le défaut d'accès des locataires au diagnostic de performance énergétique (DPE) de leur logement. Si la réglementation impose que le DPE soit annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement, aucune obligation n'est prévue lors du cours normal du bail ou de la reconduction tacite d'un bail du parc privé. De ce fait, les demandes de transmission du DPE adressées aux bailleurs se heurtent souvent à des refus ou à des absences de réponse. Or cette information joue un rôle central dans l'exercice de plusieurs droits locatifs : possibilité d'encadrer les hausses de loyer, évaluation de la décence du logement, éligibilité aux dispositifs d'aide à la rénovation. Aussi, M. Saintoul demande à Mme la ministre si le Gouvernement compte mettre en place un droit d'accès permanent au DPE pour tout locataire soit via une base de données nationale centralisant ces données et consultable publiquement soit par une obligation légale de communication du DPE par le bailleur.

Réponse

Sauf exception, prévues à l'article R. 126-15 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), les articles L. 126-27 et L. 126-28 du CCH rendent obligatoire la réalisation d'un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) à l'occasion de la vente d'un logement ou d'un bâtiment, lors de la signature d'un contrat de location d'un logement ou d'un bâtiment d'habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs. De plus, le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment. L'article L. 126-29 du CCH prévoit que, dans le cas de la location, le DPE est joint au contrat de location lors de sa conclusion. Par ailleurs, en application de l'article 3-3 de la loi n° 89-462, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite, qui n'implique aucune signature. Le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi. En revanche, le locataire est en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect de la décence énergétique. Le propriétaire doit également être en mesure de justifier à l'occasion du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail que le logement n'est pas classé F ou G au titre du DPE s'il souhaite augmenter le loyer. En parallèle, les diagnostiqueurs immobiliers doivent obligatoirement transmettre le DPE à l'observatoire de l'ADEME (https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr), en application de l'article L. 126-32 du CCH. L'ADEME délivre ensuite un numéro unique à 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE. Sans ce numéro d'identification à 13 chiffres, le DPE n'est pas valable. Le locataire peut vérifier la validité du DPE de son logement en se rendant sur cet observatoire et en renseignant le numéro à 13 chiffres.

La question

M. Aurélien Saintoul interroge Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur l'inclusion des logements intermédiaires dans le calcul du nombre de logements sociaux par commune, tels qu'exigé dans le cadre de la loi dite « SRU », comme souhaité par le précédent gouvernement. La loi dite « SRU » a pour objectif de favoriser l'accès aux logements pour tous en exigeant que chaque commune concernée ait au moins 25 % de logements sociaux dans son parc immobilier afin de développer la mixité sociale. Pourtant, nombreuses sont les communes à ne pas respecter la loi et à préférer payer des amendes plutôt que de construire des logements sociaux. Il en résulte une offre bien inférieure à la demande. À titre d'exemple, sur les 35 000 ménages reconnus DALO chaque année, seuls 21 000 d'entre eux accèdent à un logement. Dans ce contexte de pénurie, M. Gabriel Attal, alors Premier ministre, a annoncé souhaiter que les logements intermédiaires (LLI), prévus pour les classes moyennes, soient pris en compte dans l'objectif des 25 % de logements sociaux. Inclure les LLI dans l'objectif des 25 % de logements sociaux va normaliser la situation de certaines communes sans qu'un seul nouveau HLM n'ait été construit. Cette réforme encouragera également les maires récalcitrants à privilégier la construction de logements intermédiaires pour lesquels seuls 3 % des demandeurs de logements sociaux sont éligibles, plutôt que des logements accessibles aux citoyens les plus précaires. Aussi, il lui demande si le Gouvernement prévoit de réglementer la part qu'occuperont les logements intermédiaires dans le parc social. Par ailleurs, il lui demande s'il compte s'attaquer sérieusement au problème du mal-logement dans ce pays, notamment en élevant le seuil prévu par la loi dite « SRU » à 30 % et en augmentant les amendes pour les communes ne la respectant pas.

Réponse

Les obligations de production de logements sociaux telles que prévues par la loi SRU constituent un pilier fondamental des politiques du logement et de la mixité sociale portées par le Gouvernement. Depuis plus de vingt ans, ce dispositif participe pleinement à la démarche de développement d'une offre sociale répartie équitablement sur l'ensemble des territoires où le besoin est avéré, renforçant d'ailleurs leur attractivité. Ces obligations imposent aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 dans l'unité urbaine de Paris) comprises dans un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et/ou une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer d'une part de logements locatifs sociaux représentant 20 % à 25 % de résidences principales, selon le niveau de tension sur la demande de logement social du territoire. En outre, les communes qui, sans appartenir à un de ces territoires, ont plus de 15 000 habitants, une croissance démographique importante et un niveau de tension sur la demande de logements sociaux significatif doivent atteindre le seuil de 20 %. L'alinéa IV de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation liste les différents logements sociaux retenus pour l'application du dispositif SRU, qui revêtent aujourd'hui une grande diversité de logements sociaux et abordables. Ne sont pas intégrés à cette définition les logements intermédiaires, notamment le logement locatif intermédiaire dit « institutionnel » visé à l'article 279-0 bis A du code général des impôts. En effet, si le logement locatif intermédiaire constitue un produit abordable qui participe directement à l'accès au logement des classes moyennes et moyennes supérieures, il n'est pas assimilé au segment social au sens des obligations de la loi SRU. Le Gouvernement n'entend pas revenir aujourd'hui sur cette distinction entre parc locatif social et parc intermédiaire. En outre, les aménagements portés par loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, dite loi 3DS, visent à favoriser le dialogue entre l'État et les communes, notamment par la mise en place des contrats de mixités sociales. La loi précitée a, par ailleurs, modifié la procédure de constat de carence en imposant un seuil plancher de majoration. L'ensemble du dispositif dit SRU apparait aujourd'hui équilibré. Afin d'assurer une stabilité du dispositif, il conviendra d'étudier et d'apprécier à terme les dernières évolutions apportées par la loi 3DS.