Questions

La question

M. Bertrand Bouyx attire l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature sur les limites rencontrées par les collectivités territoriales dans l'utilisation de l'outil d'occupation du sol à grande échelle (OCS GE) pour le suivi de l'artificialisation des sols. Le décret n° 2023-1096 du 27 novembre 2023 relatif à l'évaluation et au suivi de l'artificialisation des sols a consacré l'OCS GE comme outil de référence pour le suivi de l'artificialisation dans les documents d'urbanisme à partir de 2031 et pour la fixation des objectifs menant au « zéro artificialisation nette ». Cet outil présente des atouts indéniables pour les territoires : il constitue une source importante d'informations géographiques, repose sur une nomenclature nationale partagée et est accessible gratuitement pour les collectivités. Toutefois, plusieurs collectivités et acteurs de l'aménagement du territoire font état de limites persistantes dans son utilisation opérationnelle. Des discordances ont été observées entre les premiers millésimes de données, pouvant entraîner des erreurs de qualification de surfaces artificialisées ou désartificialisées. Des erreurs de caractérisation sont également signalées pour certains usages ou occupations du sol, notamment lorsque des chantiers visibles sur les photographies aériennes ne sont pas recensés par les méthodes d'analyse automatisées, pour l'identification de certaines friches ou encore pour la caractérisation de certaines voiries. Si la boucle de consolidation du troisième millésime a permis de corriger certaines erreurs de géométrie, de nombreux problèmes structurels demeurent. En particulier, les deux premiers millésimes ne peuvent pas être corrigés alors même qu'ils ont vocation à servir de référence pour le calcul des premières années de la décennie 2020. Or la donnée d'artificialisation issue de l'OCS GE, versée au portail de l'Observatoire de l'artificialisation des sols, constitue aujourd'hui le référentiel de suivi dans le cadre de l'application de l'objectif de zéro artificialisation nette. Dans ces conditions, son utilisation soulève plusieurs difficultés. D'une part, des incertitudes juridiques apparaissent lorsque la qualification d'un espace artificialisé ou non repose sur des données comportant des erreurs de caractérisation, alors même que ces données commencent à être mobilisées dans le cadre de contentieux. D'autre part, cet outil peut avoir des conséquences directes sur les choix d'aménagement des collectivités, dès lors que des critères techniques liés aux limites de l'outil influencent les décisions d'urbanisme. Enfin, la périodicité de production des données, fondée sur des photographies aériennes réalisées tous les trois ans, ainsi que le délai de mise à disposition des données, peuvent apparaître peu compatibles avec le rythme d'élaboration et de révision des documents d'urbanisme. Aussi, il lui demande quelles sont les intentions du Gouvernement pour répondre aux difficultés rencontrées par les collectivités territoriales dans l'utilisation de cet outil pour le suivi de l'artificialisation des sols.

La question

M. Bertrand Bouyx attire l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche sur l'impact de l'éolien sur le marché immobilier. Une étude de l'ADEME, publiée en mars 2022, indique que l'implantation d'éoliennes n'a eu aucun impact sur la valeur immobilière pour 90 % des maisons vendues entre 2015 et 2020 et seulement un impact très faible pour les 10 % restantes. L'analyse révèle que l'effet des éoliennes sur la valeur foncière est comparable à celui d'autres infrastructures industrielles. Toutefois, la méthodologie de cette étude soulève certaines interrogations. L'analyse repose également sur des éléments qualitatifs. Au total, 25 entretiens ont été menés auprès de développeurs éoliens, d'associations d'opposants, d'élus locaux, d'avocats, etc. Cependant, les notaires, acteurs clés du marché immobilier, n'ont pas été consultés. Parallèlement, 124 riverains de communes situées à moins de 5 km d'un parc éolien, réparties entre les Hauts-de-France, la Normandie, la Bretagne et l'Occitanie, ont été sondés. Parmi eux, seuls 3 % citent la proximité d'éoliennes parmi les trois principaux facteurs de dévalorisation d'un bien. L'étude interroge également 16 agents immobiliers. Le faible nombre de consultations peut sembler insuffisant pour garantir une fiabilité scientifique. De plus, l'absence de données concernant l'impact dans la zone située entre 500 mètres et 2 000 mètres - où les nuisances sont potentiellement les plus marquées - constitue une lacune importante. Cet enjeu est d'autant plus crucial dans des territoires ruraux comme la Normandie, caractérisés par des villages de petite taille et des habitations isolées. La proximité immédiate des éoliennes représente le principal risque d'impact sur la valeur foncière. Afin d'assurer une information transparente aux citoyens et aux élus locaux, il lui demande si de nouvelles études seront réalisées pour évaluer plus précisément l'impact de l'éolien sur le marché immobilier, notamment dans les zones les plus proches des installations.

Réponse

L'étude de l'ADEME (https://librairie.ademe.fr/energies/5610-eoliennes-et-immobilier.html#) a été effectuée par des méthodes statistiques reconnues (méthode d'analyse par doubles différences) sur la base de données les plus étendues existant en France. La base de données est celle de DVF, disponible en Open Data qui s'appuie sur les valeurs réelles des transactions partagées par les notaires. Elle a utilisé une base de données fiscale produite par la DGFiP présentant les valeurs foncières de l'ensemble des transactions immobilières et foncières depuis 2014. Compte-tenu de la quantité de données disponibles, la méthode d'analyse statistique n'a permis de fournir des résultats fiables que pour les calculs réalisés sur la France entière. Les calculs réalisés sur des segments de territoires n'ont pas été conclusifs. Sur la base des hypothèses détaillées dans l'étude, les résultats de cette analyse quantitative sont les suivants : Les maisons situées à plus de 5 km de l'éolienne la plus proche (91 % des transactions observées) ne subissent pas d'impact sur leur prix qui soit imputable à l'éolien ; Les maisons situées à moins de 5 km de l'éolienne la plus proche (9 % des transactions observées) subissent une dévaluation moyenne de l'ordre de -1,5% sur leur prix qui est imputable à l'éolien. Sans exclure l'existence de cas particuliers où l'éolien aurait un impact plus marqué, l'analyse montre que ces cas particuliers seraient minoritaires ; Les dévaluations systématiques de l'ordre de 20 % ou plus ne correspondent à aucune réalité statistique. Comme expliqué dans les limites de l'étude quantitative, les biens proches des éoliennes à moins de 2,5 km ne sont pas traités. La quantité de données disponibles est trop faible statistiquement et ne permet pas de chiffrer avec exactitude l'impact de l'éolien sur l'immobilier pour ces distances (les écarts-type et intervalles de confiance sont très larges). En effet, les transactions de maisons en France métropolitaine situées à moins de 2,5 km ne représentent que 2,8 % entre 2015 et 2020. Aucune conclusion robuste ne peut être tirée sur cette tranche de distance. Concernant la partie qualitative, cette approche a justement été réalisée pour identifier les aspects saillants qui n'apparaissaient pas dans l'analyse quantitative pour des raisons de robustesse statistique. C'est pourquoi, après une étude bibliographique, des entretiens détaillés ont été réalisés (25), ainsi que des enquêtes de terrain auprès 124 riverains de parcs éolien (à moins de 5 km d'une éolienne) et 16 agences immobilières. L'objectif de l'enquête de terrain était de bien caractériser l'impact de l'éolien sur l'immobilier dans des territoires de forte implantation éolienne afin de capturer le ressenti des riverains qui sont les premiers acteurs du marché immobilier local. L'objectif n'était pas que les résultats aient une valeur statistique. A la question posée « pouvez-vous citer 3 facteurs qui dévalorisent un bien immobilier », les 5 principales réponses ont été : les nuisances sonores, les caractéristiques du bien, la localisation, l'état et la proximité d'infrastructures de transport bruyantes. La proximité d'éoliennes est citée dans 3 % des cas, un chiffre faible lorsqu'il est mis en perspective avec la part des répondants habitant à moins d'1 km d'une éolienne, qui est de 18 %. Ce volet quantitatif montre également que l'impact de l'éolien est comparable à celui d'autres infrastructures telles que les lignes à haute tension ou les antennes de télécommunication : le plus souvent nul ou non significatif et parfois faiblement négatif, de l'ordre de quelques points de pourcentage. Enfin, l'analyse de la littérature montre que l'impact des infrastructures sur l'immobilier est très variable selon le type d'infrastructure, le contexte socio-économique ou les caractéristiques du territoire considéré.