Questions

La question

Mme Colette Capdevielle appelle l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur la prise en charge des frais de destruction des nids de guêpes ou de frelons dans le cadre de la location d'un immeuble individuel d'habitation. Certes, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables mentionne expressément parmi celles-ci les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection ». Or l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que ces dépenses ne concernent que « les éléments d'usage commun de la chose louée ». Quant à l'article 7 de cette même loi, il précise que « le locataire est obligé : [...] d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. [...] » Si le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ne fait pas référence à ce sujet, le texte précise bien qu'il n'est pas exhaustif. Dès lors, elle souhaite savoir si la prise en charge du coût de la destruction des nids de guêpes ou de frelons établis après l'entrée dans le logement d'un immeuble individuel d'habitation incombe en totalité au locataire.

La question

Mme Colette Capdevielle appelle l'attention de M. le ministre de l'intérieur sur le dispositif institué par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « ELAN », destiné à prévenir les risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols au moyen d'études géotechniques obligatoires en certaines circonstances (article L. 132-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Il est depuis lors obligatoire, pour le vendeur d'un terrain non bâti constructible, de fournir une étude de sol lorsque le terrain est situé dans une zone exposée à l'aléa moyen ou fort du risque de retrait-gonflement des sols argileux. L'article L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation exclut la nécessité de réaliser cette étude lorsque les dispositions d'urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. Or dans certains cas, une collectivité peut se porter acquéreur d'une parcelle constructible sur laquelle aucune maison individuelle ne sera bâtie (par exemple pour la réalisation d'un trottoir ou d'aménagements divers). Elle lui demande si une telle vente est obligatoirement soumise à une étude géotechnique et si tel est le cas, si la collectivité peut exonérer le vendeur de cette obligation compte tenu de la nature du projet public en cause.

Réponse

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « ELAN », a instauré, à l'article L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation (CCH), une obligation d'étude géotechnique préalable pour toute vente de terrain non bâti constructible situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette mesure, mise en œuvre dans un objectif de prévention des phénomènes liés au retrait gonflement des argiles, vise à garantir que la structure géologique du sol soit connue avant la réalisation de toute opération de construction. Si cette disposition vise prioritairement la construction de maisons individuelles, son champ d'application est lié au caractère constructible du terrain, tel que défini par les documents d'urbanisme, et non à la destination prévue par l'acquéreur. En effet, la destination effective d'une parcelle constructible peut évoluer dans le temps : une collectivité peut, par décision ultérieure de son conseil municipal, modifier l'usage initialement envisagé ou revendre la parcelle pour un projet de construction. Dès lors, afin d'assurer la traçabilité de la connaissance géotechnique et d'éviter toute incertitude sur la responsabilité des parties, l'obligation de fournir une étude de sol s'impose dès la vente du terrain, quelle que soit la qualité de l'acquéreur. L'article L. 132-5 du CCH ne prévoit une dérogation que dans le cas où les documents d'urbanisme interdisent expressément la réalisation de maisons individuelles, et non lorsque l'acheteur déclare ne pas avoir l'intention d'en construire. Ainsi, lorsqu'une collectivité territoriale acquiert un terrain constructible situé en zone d'aléa moyen ou fort au sens de l'arrêté du 22 juillet 2020 (définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, dans sa dernière version consolidée en date de janvier 2026), l'étude géotechnique préalable demeure obligatoire. Cette exigence contribue à la sécurité juridique de la transaction et à la prévention des désordres potentiels, quelle que soit l'évolution ultérieure du projet. Le Gouvernement rappelle enfin que la connaissance des caractéristiques géotechniques d'un terrain constitue un préalable essentiel à la durabilité des ouvrages publics comme privés et s'inscrit pleinement dans la politique nationale de prévention des désordres liés aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles.

La question

Mme Colette Capdevielle attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur la nécessité de créer une commission départementale de conciliation (CDC) locale au Pays basque. Les commissions départementales de conciliation (CDC) sont régies par l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre locataires et bailleurs. Elles ont pour mission de faciliter le règlement amiable des différends, notamment concernant les loyers, les charges et les réparations locatives. Dans un contexte de crise du logement amplifiée au Pays basque, la mise en place d'une CDC locale apparaîtrait essentielle pour encourager les locataires à faire valoir leurs droits et accompagner le récent encadrement des loyers de novembre 2024. Cette mesure, qui fait déjà face à des recours de la part de certains professionnels de l'immobilier, devrait être soutenue par des instances de médiation locales, afin de garantir l'efficacité du dispositif et éviter que les litiges ne se transforment en contentieux. En outre, selon les données du ministère de la justice, les contentieux liés à l'habitat ont augmenté de manière significative depuis 2017. En 2023, cette tendance s'est encore accélérée, notamment avec l'inflation, les conséquences de la covid-19 et de la guerre en Ukraine, impactant le pouvoir d'achat des locataires. Au Pays basque, cette situation a engendré une explosion des prix et une dérégulation accrue des loyers, accentuant la précarité des locataires à revenus modestes. Comme le révèle un sondage IFOP de 2023, les habitants du Pays basque font face à une pression immobilière particulièrement forte ; le logement est ainsi leur troisième préoccupation, après le pouvoir d'achat et le dérèglement climatique. Fin 2024, l'association ALDA constatait que sur les 1 125 annonces de logements à louer sur internet, 490 d'entre elles indiquaient encore un loyer dépassant les plafonds autorisés par l'arrêté du 21 octobre 2024, soit 43,55 % des annonces consultées. Actuellement, la CDC des Pyrénées atlantiques est la seule instance de conciliation existante pour tout le département, ce qui représente un obstacle majeur pour les habitants du Pays basque en raison de la distance et des frais de déplacement. L'autoroute reliant Bayonne à Pau est l'une des plus chères de France, le coût total d'un aller-retour en voiture entre Bayonne et Pau, essence et péages (19 euros) compris, atteint environ 39,40 euros. Face à cette réalité, il devient impératif de créer une CDC locale spécifiquement conçue pour faire respecter l'encadrement des loyers et garantir un accès équitable à la médiation. Elle lui demande donc si elle envisage la création d'une CDC Pays basque, permettant ainsi aux locataires de résoudre plus facilement leurs litiges avec les bailleurs et de renforcer l'efficacité des mesures de régulation des loyers.

Réponse

L'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit la création dans chaque département d'une commission départementale de conciliation (CDC) dont l'objet est de concilier les parties, bailleur et locataire, lorsqu'un litige locatif les oppose. Selon les cas, cette saisine peut être obligatoire avant tout recours devant le juge ou facultative. Les quatre cas de saisine obligatoire de cette commission concernent les litiges relatifs à la réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail (art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989), à l'évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail en zone tendue (art. 18 loi du 6 juillet 1989), au complément de loyer dans le cadre du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers (III art. 140 de la loi ELAN) et à l'action en diminution ou en réévaluation du montant du loyer dans ce même dispositif (VI art. 140 de la loi ELAN). Depuis le 25 novembre 2024, le dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers s'impose dans 24 villes du Pays Basque (Bayonne, Anglet, Biarritz, Hendaye, etc.), nécessitant dès lors une saisine préalable de la CDC en cas de litige sur le complément de loyer ou en cas d'action en diminution ou en réévaluation du montant du loyer. Plus largement, les CDC jouent un rôle essentiel en matière de médiation locative, en permettant de résoudre amiablement de nombreux conflits avant qu'ils n'aboutissent à des procédures judiciaires longues et coûteuses. Actuellement, la CDC des Pyrénées-Atlantiques est située à Pau. Cette implantation de la CDC au chef-lieu du département est courante, mais peut parfois représenter une contrainte importante en termes de distance et de coûts de déplacement pour les habitants du département qui en sont éloignés, comme c'est le cas des habitants du Pays basque. Aussi des travaux sont-ils en cours avec les secrétariats des CDC pour trouver des solutions d'organisation plus souples par exemple la délocalisation de certaines séances ou encore l'organisation de séances à distance, afin de mieux répondre aux besoins des usagers. Aussi, les modalités d'organisations de ces commissions locales (possibilité de participation à distance, tenue des commissions dans différentes communes à tour de rôle, etc.) sont du ressort du Préfet de département qui pilote les CDC.

La question

Mme Colette Capdevielle attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur les défis et opportunités liés à l'application et à l'évolution du diagnostic de performance énergétique (DPE), devenu opposable depuis le 1er juillet 2021. Le DPE, outil central de la transition énergétique, joue un rôle décisif dans la régulation du marché immobilier, influençant la valeur des biens et l'accès au logement. Toutefois, sa mise en œuvre a révélé des limites techniques et méthodologiques, notamment des erreurs fréquentes de classification énergétique. Des études récentes, menées par UFC-Que Choisir et 60 Millions de consommateurs, ont mis en lumière des divergences importantes dans les diagnostics réalisés pour un même bien. Ces incohérences, souvent dues à des défauts de saisie ou à un manque de rigueur, fragilisent la confiance des professionnels et des particuliers. En parallèle, l'interdiction progressive de location des passoires thermiques (logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034) pose des défis spécifiques dans les zones tendues, où l'offre locative est déjà sous pression. Les locataires, premières victimes des logements énergivores, supportent des factures élevées et des conditions de vie précaires, tandis que certains bailleurs se retrouvent confrontés à des coûts de rénovation difficiles à assumer. De plus, les méthodologies actuelles, fondées sur un logiciel uniformisé, semblent parfois inadaptées à des situations spécifiques. La Chambre des diagnostiqueurs immobiliers a évoqué plusieurs pistes de réflexion pour améliorer la fiabilité des diagnostics, telles que l'encadrement des prestations et la création d'une branche professionnelle. Dans ce contexte, Mme la députée souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage des ajustements pour optimiser la méthodologie et la fiabilité du DPE afin de mieux refléter la réalité des logements et proposer un accompagnement renforcé pour les ménages situés en zones tendues dans le but de garantir un équilibre entre la transition énergétique et le maintien de l'accès au logement. Elle souligne l'importance de faire du DPE un levier véritablement efficace pour la rénovation énergétique en prenant en compte les contraintes locales et en préservant les objectifs de neutralité carbone à l'horizon 2050. Elle souhaite connaître son avis sur le sujet.

Réponse

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil majeur de la politique de rénovation énergétique des bâtiments et plusieurs mesures marquantes lui sont adossées : - depuis le 22 août 2022, le loyer des passoires énergétiques (logements dont le DPE est classé F ou G) est gelé ; - depuis le 1er avril 2023, la vente de maisons individuelles qui sont des passoires énergétiques (F ou G sur le DPE) doit être accompagnée d'un audit énergétique ; - depuis le 1er janvier 2023, le respect d'un niveau de performance énergétique minimal (450 kWh/m2/an en énergie finale) est devenu un critère de décence et, à ce titre, les logements ne respectant pas ce critère ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle location, d'un renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. Ce niveau de performance au titre de la décence sera progressivement rehaussé. Au regard des enjeux juridiques et économiques - sur la vente et la location de logements - qui reposent sur le DPE, l'administration a fortement renforcé ce dispositif sur le plan réglementaire. La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a permis de fiabiliser le DPE : sa méthode de calcul a été revue et consolidée. Désormais, le DPE ne s'appuie que sur les caractéristiques physiques du logement, notamment le bâti, la qualité de l'isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. De plus, le DPE utilise des données d'entrée plus fiables. En effet, toutes les données renseignées par le diagnostiqueur pour réaliser le DPE doivent désormais être justifiées : données mesurées ou observées sur place, issues d'un document justificatif (une facture de travaux d'isolation par exemple), issues d'internet lorsqu'une notice a été publiée (une notice de chaudière permettant de connaitre ses caractéristiques par exemple) ou bien prises par défaut lorsqu'aucune des justifications précédemment évoquées n'est possible. Les justificatifs oraux des propriétaires ne sont donc plus acceptés. Dans le cas de logements dotés d'un dispositif collectif (chauffage, eau chaude sanitaire, etc.), il est prévu par l'article R. 126-17 du code de la construction et de l'habitation que le propriétaire de ce dispositif collectif, son mandataire ou, le cas échéant, le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande un diagnostic de performance énergétique et aux frais de cette dernière des informations nécessaires pour établir le diagnostic. La refonte a donc apporté plus de fiabilité méthodologique, mais également plus de fiabilité dans la réalisation (justification des données saisies), nécessaires pour rendre le DPE opposable juridiquement, à l'instar des autres diagnostics du bâtiment. Néanmoins, face au constat que la qualité de réalisation des DPE continue d'être hétérogène, une feuille de route a été mise en place par le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires en concertation avec les professionnels de la filière. Elle vise à améliorer la qualité de réalisation des DPE, et notamment l'homogénéisation des pratiques des diagnostiqueurs par le biais de différents chantiers : - La mobilisation des acteurs, du client, au notaire ou l'agent immobilier, en passant par le diagnostiqueur, via notamment la réalisation d'une fiche de préparation du DPE, d'une notice support et de communication auprès des acteurs ; - Le renforcement des compétences des diagnostiqueurs via notamment l'organisation d'une journée de sensibilisation, et la révision de l'arrêté encadrant leurs compétences (formations, examens…) publié le 20 juillet 2023 ; - L'outillage des organismes de certification via notamment la facilitation de l'analyse des données bibliographiques, l'homogénéisation et la surveillance de leur pratique et la densification des contrôles terrain. - Enfin, depuis le mois de février 2024, le Gouvernement a décidé de corriger un biais statistique du calcul du DPE jusqu'alors préjudiciable aux logements d'une surface inférieure à 40m2 . Cette évolution permettra à 140 000 logements de sortir de la catégorie des passoires énergétiques et de rester sur le marché. Ce bouquet d'actions, initié en septembre 2022, se poursuit afin de continuer à accompagner la filière vers un dispositif toujours plus robuste, qualitatif et fiable.

La question

Mme Colette Capdevielle interroge Mme la ministre du partenariat avec les territoires et de la décentralisation sur l'autorité compétente pour signer l'autorisation d'urbanisme pour laquelle le maire est intéressé dans une commune ne disposant pas de document d'urbanisme (carte communale ou plan local d'urbanisme). En effet, l'article L. 422-7 du code de l'urbanisme dispose que « si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est intéressé au projet faisant l'objet de la demande de permis ou de la déclaration préalable, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public désigne un autre de ses membres pour prendre la décision ». Or le juge administratif a confirmé qu'il « résulte de termes mêmes de cette disposition que l'obligation qu'elle édicte ne s'impose qu'à l'examen des demandes de permis de construire instruites au nom de la commune, à l'exclusion de celles instruites au nom de l'État s'agissant des communes dépourvues de plan local d'urbanisme » (CAA de NANCY, 1ère chambre, 6 février 2020, 19NC02223). Elle souhaite ainsi savoir si dans le cas d'une commune dépourvue d'un document d'urbanisme, lorsque le maire est intéressé à la demande d'autorisation d'urbanisme, il y a lieu d'appliquer la règle de la suppléance pour la signature de cette dernière.

Réponse

La disposition évoquée (article L. 422-7 du code de l'urbanisme) concerne les cas dans lesquels le maire peut être regardé comme intéressé au projet faisant l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme ; elle prévoit que l'organe délibérant de la collectivité doit désigner, par délibération, un autre de ses membres pour prendre la décision. Dans ce cas, le maire est l'autorité compétente au nom de la commune, car la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme. En revanche, lorsque la commune ne s'est pas dotée d'un document d'urbanisme, le maire est l'autorité compétente au nom de l'Etat (article L. 422-1.b du code de l'urbanisme). Par conséquent, la disposition visée (article L. 422-7 du code de l'urbanisme) n'est pas applicable aux communes dépourvues d'un document d'urbanisme, et le maire est compétent pour délivrer l'autorisation d'urbanisme même s'il peut être regardé comme intéressé au projet. L'arrêt cité de la cour administrative d'appel fait application de ces règles de droit : la commune de Saint-Loup-en-Champagne ne disposait pas de plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu, le permis de construire en cause a été délivré par le maire au nom de l'Etat. La Cour a jugé inopérant le moyen tiré de l'article L. 422-7 du code de l'urbanisme. A titre complémentaire, l'instruction des décisions prises au nom de l'Etat est effectuée par le service de l'Etat dans le département chargé de l'urbanisme (article R. 423-16 du code de l'urbanisme). Ce service a la responsabilité de proposer à la signature du maire une décision découlant de cette instruction. Lorsque le maire et le responsable du service de l'Etat dans le département chargé de l'instruction sont en désaccord sur la décision à prendre, le préfet est compétent pour délivrer l'autorisation au nom de l'Etat, en application de l'article R. 422-2. Alinéa e) du code de l'urbanisme.