Questions

La question

M. Damien Girard interroge M. le ministre de la ville et du logement sur les conséquences des nouvelles modalités de conventionnement ANAH sur l'offre de logements sociaux dans le parc privé. Les nouvelles règles de conventionnement de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), mises en œuvre depuis 2022 à travers les dispositifs Loc'Avantages (Loc 1, Loc 2 et Loc 3), visent à encourager la mobilisation du parc privé à des fins sociales, en contrepartie d'avantages fiscaux. Toutefois, ces avantages fiscaux sont désormais imputables sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques et non plus, comme auparavant, sur les revenus fonciers. Cette évolution soulève de sérieuses difficultés sur le terrain et suscite de nombreuses interrogations parmi les propriétaires engagés dans des démarches de location sociale ou très sociale. À Lorient, par exemple, une association d'intermédiation locative, engagée depuis plus de dix ans dans l'hébergement de personnes en grande précarité, dont des familles avec enfants, s'appuie sur un parc de près de trente logements du secteur privé. Jusqu'à présent, le recours aux conventions ANAH sociales ou très sociales permettait de convaincre des propriétaires solidaires, grâce à des abattements fiscaux significatifs venant partiellement compenser des loyers volontairement très modérés. Or le nouveau régime interroge les acteurs de terrain sur les effets de la réforme, concernant les propriétaires qui ne sont pas imposés sur leurs revenus du travail, sur un éventuel cumul des avantages fiscaux pour les propriétaires louant plusieurs logements et sur la possibilité de faire bénéficier les nus-propriétaires du dispositif lorsque l'usufruitier n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu. Il apparaît que ni l'ANAH ni l'ADIL n'apportent de réponses précises sur ces enjeux. Il l'interroge donc afin qu'une réponse précise sur ces cas particuliers soit apportée aux acteurs du logement sur les modalités de conventionnement ANAH sur l'offre de logements sociaux dans le parc privé et qu'un guide méthodologique pédagogique et complet puisse être rendu public sur le site internet du ministère.

Réponse

L'accès au logement est une préoccupation forte des Français, à laquelle le Gouvernement entend répondre. Aussi, le ministère en charge de la ville et du logement demeure particulièrement vigilant sur la mobilisation du parc existant en faveur de logements à loyer maîtrisé. Le rôle fondamental tenu par le parc privé en matière de modération des loyers s'illustre aujourd'hui à travers le dispositif Loc'Avantages. Ce dernier prévoit une incitation fiscale à l'investissement locatif permettant de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu, à condition de mettre en location le bien et de signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) plafonnant le montant du loyer. Institué par la loi de finances pour 2022 jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif de défiscalisation Loc'Avantages est prorogé par la loi de finances pour 2025 (article 88) jusqu'au 31 décembre 2027. Le dispositif précédent, « Louer Abordable », était peu utilisé dans les secteurs les plus tendus, tout comme dans les zones où la nécessité de développer et mobiliser un parc locatif à loyer maîtrisé est importante. En outre, les niveaux de loyers étaient inégalement mobilisés. Par ailleurs, de possibles effets d'aubaine en secteur détendu avaient été identifiés. Enfin, l'intermédiation locative (IML) était très peu utilisée en conventionnement avec travaux (CAT). Riche de ces enseignements, un pilotage opérationnel et un suivi resserré du Loc'Avantages ont été mis en place. Le comité des partenaires, instance de pilotage et de suivi regroupant les collectivités, les associations, les opérateurs et l'État, veille au déploiement optimal du Loc'Avantages L'Agence Nationale de l'habitat (Anah) a mis en ligne (https://monprojet.anah.gouv.fr/) un outil permettant aux particuliers de simuler les loyers, avantages fiscaux, et plafonds de ressources des locataires applicables à son bien. De leur côté, les associations départementales d'information sur le logement (ADIL) apportent des conseils personnalisés aux particuliers souhaitant des précisions contextualisées sur les cas exposés dans les plaquettes d'information du ministère. Ces documents sont disponibles sur le site https://www.ecologie.gouv.fr. Concernant la mobilisation du Loc'Avantages dans le cadre de l'intermédiation locative, en ayant recours à une association agréée telles que les agences immobilières sociales, le propriétaire bénéficie d'une prime à l'intermédiation locative (PIL) de 1000€. Cette prime peut être majorée de 1000€ en cas de mandat de gestion, et peut également être majorée de 1000€ si la surface du bien est inférieure ou égale à 40m2. Une évaluation du dispositif Loc'Avantages est actuellement menée par le ministère chargé du logement. Les conclusions de cette évaluation permettront éventuellement de dégager, le cas échéant, des marges d'amélioration du dispositif.

La question

M. Damien Girard attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur le sujet du réaménagement du quartier de Bois-du-Château à Lorient. Le quartier de Bois-du-Château fait l'objet d'un programme de rénovation urbain ayant pour conséquence la destruction de plusieurs tours d'habitations et la construction d'un nouveau parc de logements. Une rénovation de qualité de ce quartier apparaissait nécessaire face à la vétusté de son parc immobilier et aux enjeux d'aménagement. Cependant, celle-ci ne peut se faire au détriment de sa mixité sociale et à marche forcée. Alors que 500 logements seront détruits pour seulement 200 reconstruits sur le quartier, le risque de la perte de 300 logements sociaux apparaît réel à l'échelle de la commune. Ce réaménagement ne peut pourtant sacrifier un objectif de justice sociale au profit de la gentrification du territoire. De plus, celui-ci présente, d'après les élus, associations et citoyens mobilisés, des lacunes importantes en matière de stationnement de proximité alors que le quartier loge un certain nombre de seniors. De même, les aménagements cyclables apparaissent en dessous des recommandations sur le sujet. Ces défaillances semblent liées à l'absence de schéma directeur sur le stationnement dans le quartier, éventuellement articulé avec l'enjeu plus général des circulations. Enfin, la concertation publique apparaît proposée a minima en matière de forme et d'accessibilité pour les citoyens, freinant leur participation à ce projet d'aménagement pourtant significatif. Il lui demande donc les garanties posées par son ministère pour faire en sorte que ce réaménagement ne remette pas en cause la mixité sociale du territoire et soutienne les conditions de vie et de déplacement des seniors et des cyclistes.

Réponse

L'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine est un opérateur de l'Etat créé en 2004 qui finance et accompagne la rénovation urbaine des quartiers urbains les plus en difficulté. Dans le cadre des projets en cours 448 quartiers dans l'ensemble du territoires français (outres mers compris) bénéficient d'un total de 45 milliards d'euros d'investissement, pour améliorer le cadre de vie de 3 millions d'habitants, de 2018 à 2032. Les projets de rénovation urbaine accompagnés par l'Anru sont portés par les élus, en concertation avec les habitants et les acteurs locaux, et non par l'Anru elle-même. C'est à l'échelle locale, au plus près des besoins des territoires, que les projets et les programmes s'élaborent. Dans le quartier de Bois-du-Château à Lorient, les démolitions envisagées répondent à des enjeux de vétusté et de transformation urbaine. Le projet prévoit la réalisation de 374 logements neufs diversifiés permettant de ramener le taux de logement social de 90 % à 50 % et de contribuer à l'amélioration de la mixité résidentielle. Sur le territoire de l'agglomération de Lorient, la reconstitution de l'offre se fait au « 1 pour 1 » (un logement social reconstruit pour un logement social démoli), majoritairement hors QPV pour soutenir la mixité sociale, et dans une recherche de rééquilibrage géographique du parc social à l'échelle intercommunale. Le projet urbain prend également en compte les besoins spécifiques des habitants, notamment les seniors, avec une attention portée au stationnement de proximité, à l'accessibilité, aux cheminements piétons et aux mobilités actives. La participation des habitants est un principe central : des concertations publiques doivent être organisées selon des modalités accessibles et adaptées. Au quartier de Bois-du-Château, comme dans l'ensemble des projets NPNRU, l'État veille à ce que la transformation se fasse avec et pour les habitants, en préservant la mixité sociale et en améliorant les conditions de vie et de déplacement