Questions

La question

M. Didier Le Gac attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur la question cruciale de l'accès au logement et au crédit immobilier. Aujourd'hui les difficultés d'accès au logement figurent parmi les priorités des Français. En effet ces difficultés, loin de s'alléger, semblent même se cumuler et s'aggraver. Certaines causes de cette crise du logement sont connues comme des taux d'intérêt en hausse, des coûts de construction difficiles à optimiser, des réglementations parfois trop contraignantes, un droit de l'urbanisme complexe, un désengagement des communes. Une autre cause de cette crise du logement est la décision prise par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de durcir les conditions d'octroi du crédit immobilier, alors même que ce modèle français du crédit immobilier figurait parmi les plus sûrs au monde. Cette décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers établissait deux critères que les établissements de crédit devaient appliquer en matière de crédit immobilier. Le taux d'effort des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne devait pas excéder 35 % et la maturité du crédit ne devait pas excéder 25 ans. Si ce souci de limiter le taux d'effort à 35 % et la durée d'endettement à 25 ans pouvait se comprendre dans un contexte de marché « en surchauffe », force est de constater que cette décision a durablement asséché l'accès au logement pour des centaines de milliers de ménages solvables. En outre, cette décision a également interdit aux banques d'exercer leur compétence de manière personnalisée en matière d'octroi de de crédit immobilier. Les banques sont, en effet, tout à fait compétentes pour évaluer avec pertinence le « reste à vivre » réel des emprunteurs, une fois pris en compte leur taux d'effort. Sans ces nouvelles règles prises en 2021, on évalue déjà à environ 10 % le nombre de projets d'acquisitions de logements supplémentaires qui aurait pu être financés sans risque par certains établissements bancaires. Nationalement, ce sont près de 80 milliards d'euros, soit l'équivalent de 400 000 logements, qui n'ont pas été investis dans du logement neuf depuis 2021 du fait de ce durcissement des conditions d'octroi du crédit immobilier. Les conséquences sont ainsi néfastes pour les personnes, notamment les jeunes actifs, cherchant à acquérir un logement, pour le secteur du BTP et pour le secteur du crédit. C'est pourquoi il lui demande ce que le Gouvernement entend faire pour assouplir les règles prises en 2021 en matière d'octroi de crédit immobilier et notamment pour assouplir les règles de calcul par les organismes emprunteurs du ratio d'endettement des ménages.

La question

M. Didier Le Gac attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur le dispositif MaPrimeRénov', qui constitue un levier clé pour accélérer la rénovation énergétique des logements. Si son potentiel est indéniable, les nombreux ajustements et épisodes de stop-and-go observés ces dernières années ont instauré un climat d'incertitude, difficilement lisible tant pour les particuliers que pour les entreprises du bâtiment. Cette instabilité est préjudiciable à l'engagement de travaux d'efficacité énergétique, ainsi qu'à la visibilité économique des professionnels du secteur. La dernière version du dispositif, issue de la loi de finances pour 2026, maintient bien les deux volets - la rénovation par geste, pour des travaux ciblés et la rénovation d'ampleur -, ce qui constitue un signal positif. Toutefois, certaines évolutions récentes suscitent une incompréhension. Les acteurs du bâtiment alertent notamment sur l'exclusion de l'isolation thermique des murs du champ de la rénovation par geste. Cette orientation apparaît en contradiction avec les principes mêmes de la rénovation performante, qui recommandent de traiter en priorité l'enveloppe du bâtiment. En effet, les déperditions thermiques par les murs représentent jusqu'à 25 % des pertes d'un logement. Les travaux conduits par l'Observatoire national de la rénovation énergétique et le Centre scientifique et technique du bâtiment montrent que l'isolation des murs, combinée à celle des combles, permet de réduire jusqu'à 38 % la consommation de chauffage, tout en améliorant significativement le confort d'été. Or, en l'absence d'une isolation préalable, l'installation d'équipements de chauffage performants - éligibles au parcours « rénovation geste » de MaPrimRénov - risque d'aboutir à des systèmes surdimensionnés et, en conséquence, de ne générer que des économies limitées pour les ménages. Par ailleurs, l'isolation des murs contribue à l'adaptation du parc bâti au changement climatique, en limitant les phénomènes de surchauffe estivale et le recours à la climatisation. L'exclusion de ce geste fragilise, en outre, la dynamique de la filière de rénovation énergétique. Dans ce contexte, il lui demande si le Gouvernement envisage de réexaminer la place de l'isolation thermique des murs au sein du dispositif MaPrimeRénov' et, plus largement, quelles mesures il entend prendre pour garantir la stabilité, la lisibilité et la cohérence de ce dispositif essentiel pour la transition énergétique.

La question

M. Didier Le Gac appelle l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques sur la réglementation en vigueur concernant les murs de soutènement. Actuellement l'article R. 421-3 du code de l'urbanisme dispense de toute formalité et d'autorisation l'édification de murs de soutènement excepté s'ils se trouvent dans un secteur dont le périmètre a été délimité. Cet article ne définit toutefois pas précisément ce que sont les murs de soutènement et à quel régime d'autorisation ils peuvent être soumis. Il apparaît en effet qu'en général un permis de construire est réputé nécessaire si le mur de soutènement dépasse les 2 mètres de hauteur ou s'il est situé à moins de 5 mètres d'une propriété voisine. La Cour de cassation différencie, elle, un mur de clôture d'un mur de soutènement. Contrairement à un mur de clôture, si un mur de soutènement peut être construit sans déclaration préalable, il doit toutefois avoir une fonction de soutien réelle. La Cour de cassation a ainsi exclu qu'un muret surmonté d'un grillage puisse être déclaré « mur de soutènement » et elle a conclu qu'en pareil cas, il y a fraude. Par ailleurs, dans une commune où le plan local d'urbanisme (PLU) soumet les clôtures à une déclaration préalable, un muret servant de socle à un grillage ne peut être qualifié que de clôture et doit, sous peine de poursuites, faire l'objet d'une déclaration, a estimé également la Cour de cassation. Les juges prennent également en considération les éléments locaux, tels que les règles d'urbanisme applicables et les caractéristiques du terrain, pour déterminer la fonction réelle du mur. Ils ont notamment précisé que les exhaussements et affouillements étaient limités à 50 centimètres par le PLU, ce qui excluait selon eux la nécessité de bâtir un mur de soutènement. Il n'en demeure pas moins qu'aujourd'hui, de nombreux maires demeurent assez désemparés d'une part face à la demande d'édification de murs de soutènement, d'autre part par l'absence de règles suffisamment précises quant à l'édification de tels murs voire à une définition précise de ce que doivent être ces murs. En effet, un certain nombre d'administrés demandent à édifier de tels murs aux fins d'empêcher des terres de glisser et de s'abattre sur des terrains en contrebas. Or comme le lui a rapporté le maire d'une commune de sa circonscription, les modifications apportées au terrain par l'édification de tels murs peuvent, a contrario , entraîner une rupture dans l'écoulement naturel des eaux de ruissellement et s'avérer dangereuse pour les terrains situés en contrebas en cas de forte pluviométrie. Par ailleurs, ces murs se substituent souvent à des haies, arbustes ou talus fleuris, ce qui est de nature à déprécier le patrimoine naturel et rural des communes mais également, par leur impact visuel assez défavorable, à contribuer à un certain enlaidissement des abords de certaines propriétés et, plus généralement donc, de la commune. À une question écrite de même nature publiée au Journal officiel le 14 octobre 2014, il avait été répondu : « Un mur de soutènement a pour objet d'empêcher les terres ou les bâtiments d'une propriété de glisser ou de s'abattre sur la propriété située en contrebas. L'article R. 421-3 du code de l'urbanisme dispense les murs de soutènement de toute formalité au titre de ce code sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité. Cette dispense de formalité tient notamment au fait que les exhaussements sont traités principalement à l'occasion d'une demande de permis de construire ». Les exhaussements n'étant pas tous traités lors de la demande de permis de construire mais parfois bien plus tardivement, la commune ayant, par ailleurs, la charge des frais d'entretien de ces murs, voire des frais de remise en état en cas quand ils sont à l'aplomb d'une voie publique (décision n° 36 339 du 15 avril 2015, Conseil d'État), l'article R. 421-3 du code de l'urbanisme demeurant très imprécis, il lui demande s'il n'y pas lieu de faire évoluer le droit sur le sujet de la dispense de formalité concernant les murs de soutènement et, plus largement, si le Gouvernement entend agir soit de façon législative, soit de façon réglementaire, pour définir plus précisément ce qu'est un mur de soutènement et à quelles règles plus strictes il doit obéir pour pouvoir être édifié.

Réponse

Un mur de soutènement est un ouvrage qui a pour objet d'empêcher les terres ou les bâtiments d'une propriété de glisser ou de s'écrouler sur la propriété située en contrebas. L'article R. 421-3 du code de l'urbanisme dispense les murs de soutènement de toute formalité au titre de ce code, sauf lorsqu'ils sont implantés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques. Le régime juridique associé au mur de soutènement se veut volontairement souple, afin de limiter les contraintes juridiques et administratives non essentielles, en n'encadrant leur édification que dans certains cas particuliers. La notion de mur de soutènement ne fait l'objet d'aucune définition juridique au titre du code de l'urbanisme. Cependant, la jurisprudence et la pratique en ont défini des contours assez clairs, justifiant l'absence d'intervention du législateur pour encadrer strictement cette notion. La distinction entre mur de soutènement et clôture apparait quant à elle assez aisée, leur objet n'étant pas le même. C'est une étude au cas par cas qui permettra d'apprécier dans quelle catégorie rentre l'ouvrage édifié afin de pouvoir appliquer le régime d'autorisation qu'il convient. Lorsqu'un mur de clôture surmonte un mur de soutènement, chacun de ces ouvrages obéit au régime juridique propre dont il relève. En cas de projet dual, il faudra faire application de la règle la plus stricte afin de savoir si le projet est soumis ou non à autorisation. Ce régime juridique apparaît, en l'état actuel, adéquat et il n'est pas de la volonté du Gouvernement de le faire évoluer.