Questions

La question

M. Fabrice Brun interroge Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur le rapport de la Cour des comptes, s'agissant de la mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique (DPE) des bâtiments, publié le mardi 3 juin. En effet, ce rapport dresse un constat accablant des réformes mise en place par le Gouvernement au sujet du DPE depuis 2021, qui pénalise le marché de l'immobilier français. Une réforme jugée « improvisée » par la Cour des comptes, réalisée dans la précipitation en l'absence d'étude d'impact préalable et ayant des conséquences directes sur les propriétaires et le marché locatif français. En première ligne, ladite réforme de 2021, qui donne un poids considérable au DPE et qui l'adosse à une interdiction à la location des logements classés « G », au 1er janvier 2025, et ceux classés « F » en 2028. Cette réforme a un impact majeur pour les particuliers avec un risque d'éviction, même temporaire, de leur logement sur le parc locatif. Autre conséquence directe, entre 2021 et 2023, le stock de biens à louer aurait baissé de 22 % pour les appartements classés A à D et de 33 % pour ceux classés F et G. Ces retraits du marché n'ont fait que compliquer la tâche déjà difficile des Français à la recherche d'un bien à louer, sans parler de la perte de valeur des logements à la vente en fonction de leur étiquette. Par ailleurs, la fiabilité même du dispositif est fortement remise en cause. En 2023, les contrôles réalisés par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont révélé que 70 % des opérateurs de diagnostic présentaient des anomalies. Dans un contexte où il devient difficile de se loger partout sur le territoire français et où l'accès à la propriété ressemble trop souvent à un parcours du combattant, il est inconcevable d'aggraver la situation des propriétaires avec des réformes déconnectées des réalités du terrain et des besoins des territoires. Aussi, face à ces considérations, il lui demande quelles suites le Gouvernement entend donner au rapport de la Cour des comptes sur la question du DPE et s'il entend répondre aux problèmes légitimes que rencontrent les propriétaires et locataires français.

Réponse

Le Gouvernement s'attache depuis plusieurs années à renforcer le contrôle des entreprises réalisant les diagnostics de performance énergétique ainsi que des organismes de certification et garantir la fiabilité, l'homogénéité et la crédibilité des DPE sur l'ensemble du territoire. Ainsi, la réforme du DPE en 2021 a permis d'unifier et d'homogénéiser sa méthode de calcul. Elle a aussi permis de rendre le DPE plus compréhensible pour le grand public. Désormais, le DPE s'appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du logement, telles que la structure, l'isolation, les fenêtres et le système de chauffage. Toutes les données utilisées pour le calcul du DPE doivent être justifiées, que ce soit par des mesures effectuées sur place, des documents justificatifs ou des valeurs par défaut réglementaires. Les justifications orales des propriétaires ne sont plus acceptées. En 2022, une feuille de route a été mise en place par le Gouvernement en concertation avec les professionnels de la filière visant à améliorer la qualité de réalisation des DPE, et notamment l'homogénéisation des pratiques des diagnostiqueurs par le biais de différents chantiers. L'arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des diagnostiqueurs intervenant dans le domaine du diagnostic de performance énergétique, de leurs organismes de formation et les exigences applicables aux organismes de certification et modifiant l'arrêté du 24 décembre 2021 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d'accréditation des organismes de certification, a décliné cette feuille de route et renforce, depuis le 1er juillet 2024 l'encadrement des professionnels : notamment, la formation initiale nécessaire pour accéder à la certification et la formation continue en cours de cycle ont été renforcées, le contenu et les modalités des examens ont été homogénéisés, le nombre de contrôles réalisés par les organismes de certification a été augmenté et les suites à donner ont été réglementées. En mars 2025, dans la continuité des travaux précédents et par anticipation au rapport de la Cour des Comptes, un plan pour restaurer la confiance dans le DPE a été initié par le Gouvernement. Ce plan vise particulièrement à faciliter la vérification de la validité du diagnostic et à augmenter et systématiser les contrôles afin de limiter la fraude. Les arrêtés du 16 juin 2025 modifiant l'arrêté du 20 juillet 2023 et modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 traduisent ce plan conçu autour de trois mesures. Premièrement, le plan vise à mieux contrôler pour garantir la fiabilité, au-travers du renforcement des contrôles et de la mise en place d'un outil statistique intégré à l'observatoire DPE/audit permettant de signaler les comportements anormaux. Deuxièmement, le plan vise à mieux prévenir les fraudes pour protéger les consommateurs, via la mise en place d'un QR code apposé sur le certificat des diagnostiqueurs et permettant de vérifier la certification du professionnel par l'intermédiaire de l'annuaire public des diagnostiqueurs certifiés. La suppression de l'affichage immédiat des résultats du DPE vise à limiter les pressions sur le professionnel. Des réflexions sont également menées sur la structuration de la filière. La mise en place d'une preuve de présence sur site du diagnostiqueur est également à l'étude. Enfin troisièmement, le plan vise à mieux former et informer pour améliorer la qualité des diagnostics. La définition d'un cursus de formation initiale post-bac spécifique au diagnostic immobilier est actuellement à l'étude. Le plan facilite également la vérification de la validité des DPE grâce à un QR code apposé sur la première page des DPE renvoyant directement à l'observatoire DPE/audit de l'Ademe. L'ensemble de ces actions vise ainsi à confirmer le DPE comme un outil fiable et robuste permettant aux propriétaires de situer leur bien au sein du parc et de réaliser les travaux nécessaires pour en améliorer efficacement la performance énergétique. Afin d'agir structurellement sur l'offre locative de logements abordables et de longue durée, le plan « Relance Logement » annoncé le 23 janvier dernier s'appuie enfin sur le nouveau dispositif fiscal instauré par la loi de finances pour 2026 qui propose un cadre ambitieux pour les acquisitions de logements collectifs tant dans le neuf que dans l'ancien sous condition de travaux, afin de rénover les « passoires thermiques » et de les remettre très rapidement sur le marché. Il s'agit également de soutenir la primo-accession, avec la réouverture du prêt à taux zéro (PTZ) à l'ensemble du territoire dans le neuf depuis 2025 jusqu'au 31 décembre 2027 en complément de l'accès au dispositif pour les ménages primo-accédants de leur résidence principale dans l'ancien en zones détendues sous condition de travaux devant représenter au moins 25% du coût global de l'acquisition et permettre l'atteinte de la classe D du DPE a minima, limitant les risques de moins-value pour l'acquéreur lors de la revente. En 2024, le PTZ a contribué à financer l'achat avec travaux de près de 15 000 logements anciens.

La question

M. Fabrice Brun interroge Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur les dégradations des logements mis en location, notamment par des particuliers. En effet, nombreux sont les particuliers qui choisissent d'investir dans la pierre et de mettre leur bien en location. Or il arrive parfois que ces logements fassent l'objet de nombreuses dégradations par des personnes locataires peu scrupuleuses. Les dégâts causés peuvent être très importants, laissant aux propriétaires une lourde facture pour réparer et louer à nouveau leur bien. Ainsi, selon l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Pourtant, les remontées du terrain indiquent que malgré la loi, les dégradations reviendraient souvent à la charge du propriétaire. Dans ces cas-là, la conservation du dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les dépenses induites par ces dégradations. En zone rurale, ces biens appartiennent souvent à des retraités qui utilisent ces locations afin de pouvoir obtenir un complément sur leur retraite. Ces dégradations peuvent se révéler très pénalisantes pour des personnes n'ayant pas les moyens de payer ces réparations. M. le député est pleinement conscient de la nécessité d'assurer à chacun le droit de se loger ; il est toutefois plus que regrettable que des propriétaires se retrouvent eux-mêmes avec des frais de remise en état de leur bien, parfois pour des travaux conséquents. Il semble ainsi fondamental de pouvoir mieux accompagner et protéger les propriétaires face à ces dégradations. Face à cette situation, il lui demande ce qu'elle entend faire afin de protéger les propriétaires de ces agissements qui les mettent eux-mêmes dans des situations personnelles et financières particulièrement délicates.

Réponse

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le contrat de location peut prévoir le versement au bailleur d'un dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder un mois de loyer. Ce dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. L'article 7 de la même loi prévoit en ses c) et d) que le locataire est obligé, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, ainsi que, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 susmentionné dresse en annexe la liste non exhaustive des réparations qui sont à la charge du locataire. De son côté, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de le maintenir dans cet état, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée. La loi du 6 juillet 1989 a pour objectif de rechercher un équilibre entre les droits et obligations du locataire et ceux du bailleur. Il est équitable que le locataire ait à répondre uniquement des dégradations liées à son utilisation du logement. La répartition des frais telle que prévue par la loi du 6 juillet 1989 permet également de s'assurer que le locataire n'ait pas à répondre des dégradations qui seraient causées par un locataire précédent ou par un mauvais état des locaux qu'il a pris à bail. Il convient de rappeler que l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement sont des étapes essentielles de la relation locative et permettent de limiter les litiges. A ce titre, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise les conditions dans lesquelles il est établi, notamment son caractère contradictoire, et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements. En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire concernant la répartition des frais de réparation, l'un ou l'autre peut saisir la commission départementale de conciliation du département dans lequel se situe le logement afin de trouver ensemble une solution amiable à leur différend, conformément aux dispositions de l'article 20, 3° de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Les commissions départementales de conciliation sont régulièrement saisies de conflits tenant aux réparations locatives et au dépôt de garantie et parviennent alors à concilier les parties dans près d'un cas sur deux. Il peut également être fait appel à un conciliateur de justice. À défaut d'accord amiable, il revient au tribunal judiciaire de trancher ce type de litiges.