Questions

La question

M. Fabrice Roussel souhaite attirer l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur le régime applicable aux dépôts de garantie versés par les locataires dans le cadre des contrats de location à usage d'habitation. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans les conditions prévues par la loi et dispose expressément que « le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire ». Ainsi, lorsque le dépôt est conservé pendant plusieurs années, le locataire demeure privé de toute rémunération du capital qu'il a dû immobiliser au moment de son entrée dans les lieux. Le dépôt de garantie répond à une fonction légitime : il constitue une sûreté destinée à protéger le bailleur contre l'inexécution des obligations du locataire. Cette fonction de garantie ne justifie toutefois pas, en elle-même, que le locataire soit privé des éventuels produits financiers générés par la somme immobilisée. Dans le régime actuel, le locataire supporte seul le coût de cette immobilisation, alors même que le dépôt peut rester indisponible pendant une période parfois longue. Il pourrait dès lors être envisagé de maintenir la fonction de garantie du dépôt tout en permettant au locataire de bénéficier, en tout ou partie, des revenus produits par les sommes ainsi immobilisées. Cette question revêt une importance particulière dans le contexte actuel, marqué par la tension persistante du marché locatif, la hausse des dépenses contraintes et les difficultés rencontrées par de nombreux ménages pour constituer ou préserver leur épargne. Pour les ménages disposant de capacités financières limitées, l'immobilisation, parfois pendant plusieurs années, d'une somme correspondant à plusieurs centaines d'euros représente une contrainte qui mérite d'être prise en considération. La question de la sécurisation des dépôts de garantie a déjà fait l'objet de réflexions dans le cadre de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, ainsi que de travaux administratifs ultérieurs. Plusieurs États européens, notamment l'Allemagne et la Suisse, ont par ailleurs retenu des dispositifs permettant de dissocier la fonction de garantie de la libre disposition des fonds, en prévoyant leur dépôt sur un compte distinct et, selon les systèmes, l'attribution des intérêts au locataire. Dans ce contexte, M. le député souhaite savoir si le Gouvernement envisage de réexaminer le régime prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, afin d'étudier les conditions dans lesquelles les dépôts de garantie pourraient être placés sur un compte distinct du patrimoine du bailleur et faire l'objet d'une rémunération au bénéfice du locataire. Il souhaite également savoir si une telle évolution, qui permettrait de préserver simultanément les intérêts du bailleur et les droits patrimoniaux du locataire, fait actuellement l'objet d'une réflexion ou d'une expertise de la part du Gouvernement.

La question

M. Fabrice Roussel alerte Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur l'aide aux maires bâtisseurs, adossée au fonds vert et prévue par la loi de finances pour 2025. L'un des critères d'éligibilité à cette aide est l'obtention d'une autorisation d'urbanisme avant le 31 mars 2026. Or, pour certaines opérations d'ampleur, qui nécessitent des études préalables conséquentes en matière de prospective, faisabilité ou programmation par exemple, il n'est pas certain que l'autorisation soit reçue dans le délai fixé. Ce, alors même que l'opération serait prête à être mise en chantier avant le 30 juin 2027. Cette aide concrétisant une ambition forte du Gouvernement et du Parlement en faveur de la relance de la construction de logements et au bénéfice de tous les Français et de tous les territoires, le délai d'obtention de l'autorisation d'urbanisme peut-il être repoussé au 31 décembre 2026 ? Cet allongement permettrait de ne pas écarter du dispositif des projets vertueux et pleinement conformes à ses objectifs, notamment en zone tendue, de sécuriser davantage de projets de production de logement, surtout dans un contexte budgétaire particulièrement contraint pour les collectivités territoriales, et d'encourager de manière plus effective les maires bâtisseurs dans leur action. Il souhaite connaître sa position sur le sujet.

Réponse

L'aide aux maires bâtisseurs prévue par la loi de finances pour 2025 et intégrée au Fonds vert vise un double objectif, en réponse à la crise du logement : premièrement, inciter à la délivrance rapide des autorisations d'urbanisme pour des opérations de logements vertueuses en matière de sobriété foncière, et deuxièmement, accélérer leur mise en chantier effective. Tous les territoires sont concernés dès lors qu'ils présentent des besoins en logements ou nécessitent un soutien particulier pour la production de logements. La période d'éligibilité à cette aide, c'est-à-dire la période d'octroi des autorisations d'urbanisme, s'étend déjà sur 12 mois, du 1er avril 2025 au 31 mars 2026. La durée retenue permet d'impulser une réelle dynamique de relance, en complément des autres mesures prises par le Gouvernement cette année dans le même objectif (plan de relance du logement social, élargissement du prêt à taux zéro pour l'accession sociale, soutien à la réhabilitation…). L'aide a déjà été sollicitée pour plus de 70 000 logements par plus de 400 communes, témoignant d'un besoin important à court terme. Allonger jusqu'au 31 décembre 2026 la période laissée pour octroyer l'autorisation d'urbanisme aurait pour effet d'atténuer l'effet de relance attendu et de diluer fortement le soutien financier aux maires bâtisseurs, eu égard au volume d'opérations qui seraient rendues éligibles par cette extension, alors même que le nombre d'opérations et de demandes excède déjà les prévisions. En conséquence, un allongement de la durée d'éligibilité n'est pas envisagé.

La question

M. Fabrice Roussel attire l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche sur les dérives de l'utilisation du diagnostic de performance énergétique. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) existe depuis 2006 et fournit une estimation de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre d'un logement en évaluant sa performance énergétique à travers un classement allant de A (très économe) à G (énergivore). Ayant jusqu'ici un caractère informatif, il est devenu opposable depuis la Loi climat et résilience du 24 août 2021. Son importance n'est plus à prouver. Pourtant, depuis octobre 2021, seule la méthode « 3CL » qui s'appuie sur les caractéristiques techniques du bâti est autorisée. Beaucoup d'erreurs observées depuis 3 ans montrent que la note finale peut changer et poussent les vendeurs de biens à faire plusieurs diagnostics avec des résultats qui peuvent diverger. En ce sens, une enquête de la DGCCRF de 2019 démontrait que sur 312 établissement contrôlés, 72 % étaient en anomalie avec 161 avertissements envoyés. Il lui demande que le Gouvernement reprenne la main sur ce sujet en obligeant la DGCCRF à une surveillance accrue.

Réponse

Le Gouvernement est particulièrement attentif à la mise en œuvre de tous les dispositifs et outils destinés à favoriser la transition énergétique dans le domaine du logement. S'agissant plus spécifiquement du diagnostic de performance énergétique (DPE), la réforme de 2021 en a renforcé les effets juridiques, le rendant dorénavant obligatoire en cas de vente ou de location et opposable et en le fiabilisant. En effet, la réforme de 2021 a permis d'unifier et de consolider le calcul des DPE pour en faire un indicateur plus objectif des qualités thermiques intrinsèques des logements, indépendamment du comportement de leurs occupants. Les changements dans le calcul opérés en 2021 ont porté leurs fruits comme l'a observé le Conseil d'analyse économique (CAE) dans son rapport sur « Les effets des réformes du diagnostic de performance énergétique sur sa fiabilité » publié en juin 2024 qui estime qu'avant les réformes de 2021, 3,9 % des DPE étaient manipulés et se trouvaient dans une catégorie plus favorable. En analysant les données avant et après les deux principales réformes (harmonisation et opposabilité du DPE, puis entrée en vigueur de l'interdiction de location des passoires énergétiques), on observe que la part des DPE soupçonnés d'être manipulés aux seuils diminue de plus de moitié, pour atteindre 1,7 % selon le CAE. Toutefois, parfaitement conscient de la qualité encore hétérogène des diagnostics réalisés, le Gouvernement a poursuivi ses efforts de fiabilisation du dispositif et a significativement renforcé, depuis le 1er juillet 2024, les exigences concernant les compétences nécessaires à l'obtention et au maintien de la certification des diagnostiqueurs : augmentation du volume horaire de formation et du niveau requis aux examens de certification, contrôle sur diagnostics par les organismes de certification tout au long de l'activité du diagnostiqueur. Ce à quoi s'ajoute le contrôle de cohérence des DPE par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) via son Observatoire DPE-Audit énergétique. La ministre chargée du logement a d'ailleurs présenté en mars dernier un plan comprenant dix mesures nouvelles pour restaurer la confiance dans cet outil, grâce à des contrôles plus poussés et à une meilleure prévention des fraudes (mise en place d'un QR code, détection d'anomalie par intelligence artificielle, renforcement du contrôle et des sanctions, …). La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) est quant à elle habilitée à contrôler les pratiques commerciales des diagnostiqueurs et les exigences réglementaires encadrant l'exercice de leur profession (assurance professionnelle, détention de la certification et d'un matériel adapté, indépendance et impartialité). C'est dans ce cadre qu'elle contrôle annuellement les diagnostiqueurs depuis la mise en œuvre de la réforme de 2021. Si le taux d'anomalie observé par ses services demeure élevé, il est en constante baisse depuis 2022 (79 % en 2022, 69 % en 2023 et 61% en 2024) et reflète non pas la qualité des prestations réalisées par les diagnostiqueurs, mais les manquements aux droits des consommateurs (loyauté de la publicité, information précontractuelle, médiation, clauses contractuelles, droit de rétractation, …) observés sur la base de contrôles ciblés. Pour continuer de réduire de ce taux d'anomalie, la DGCCRF reconduit en 2025 ses enquêtes en matière d'activité des diagnostiqueurs afin de maintenir une forte pression de contrôle sur l'ensemble du territoire. Le Gouvernement a par ailleurs récemment soutenu un amendement dans le cadre de la proposition de loi contre les fraudes aux aides publiques en vue de donner accès aux données de l'observatoire ADEME recensant les DPE et audits à la DGCCRF et aux organismes de certification. Cette disposition permettra d'affiner encore mieux le ciblage de ces contrôles et de faciliter en particulier l'identification des comportements à « risque » de certains professionnels.