Questions

La question

Mme Joëlle Mélin attire l'attention de Mme la ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur la hausse préoccupante des loyers dans la commune d'Aubagne (Bouches-du-Rhône), + 5 % entre juin 2024 et juin 2025, pour atteindre un loyer médian des maisons de 18 euros par mètre carré. Cette dynamique inflationniste intervient alors même qu'Aubagne n'est pas classée en zone soumise à l'encadrement des loyers, privant les locataires, en particulier les familles aux revenus modestes, les jeunes actifs et les étudiants, d'un filet de protection pourtant activé dans d'autres territoires qualifiés de « tendus ». Elle souligne que cette progression des loyers s'additionne à d'autres facteurs aggravants : érosion du pouvoir d'achat, renchérissement des charges énergétiques et d'assurance, rareté de l'offre locative consécutive à la mise sur le marché de logements touristiques de courte durée ou au retrait de « passoires thermiques » (classe G) face aux obligations de la loi Climat et résilience. À Aubagne et dans son bassin de vie (La Ciotat, Cassis), cette tension locative se traduit concrètement par un allongement des listes d'attente, une augmentation des refus de dossiers et un exode résidentiel vers des communes périphériques moins bien desservies, avec pour corollaire une hausse des coûts de transport et une fragilisation de l'accès à l'emploi. Dans un contexte où le Gouvernement annonce pour 2026 une « année blanche » de gel des barèmes et de nombreuses dépenses publiques, l'absence d'un dispositif correcteur ciblé risque, selon elle, d'accentuer la fracture territoriale entre les communes déjà protégées par l'encadrement et celles qui, comme Aubagne, supportent la hausse des loyers sans pouvoir mobiliser d'outil régulateur adapté. Elle souhaite connaître, dans les meilleurs délais, la position précise du Gouvernement et le calendrier d'éventuelles décisions réglementaires permettant de protéger concrètement les ménages d'Aubagne et, plus largement, ceux des communes françaises confrontées à des hausses rapides des loyers sans bénéficier des outils d'encadrement actuellement réservés à quelques territoires.

Réponse

L'encadrement du niveau des loyers est un dispositif expérimental mis en place par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), jusqu'au 24 novembre 2026. Il permet d'encadrer les loyers par le biais de la fixation, par arrêté préfectoral, d'un loyer de référence, d'un loyer de référence majoré et d'un loyer de référence minoré. Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence pouvaient, jusqu'au 24 novembre 2022, en demander la mise en œuvre pour les communes situées en zone de tension locative, lorsque certains critères fixés par la loi étaient réunis. La métropole d'Aix-Marseille-Provence n'ayant pas formulé une telle demande pour la commune d'Aubagne, cette dernière ne peut pas bénéficier de ce dispositif expérimental. L'expérimentation est en cours d'évaluation. Comme le prévoit l'article 140 de la loi ELAN, le Gouvernement rendra un rapport d'évaluation sur l'expérimentation au Parlement au plus tard en mai 2026. Des dispositions de droit commun permettent de réguler l'évolution des loyers, indépendamment des dispositions évoquées ci-dessus. Tout d'abord, s'agissant des loyers en cours de bail, l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le loyer peut être révisé à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. L'augmentation annuelle du loyer ne peut alors pas être supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee. Le loyer peut également être majoré en cours de bail à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur. L'accord du locataire est alors nécessaire pour augmenter le loyer. Depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision et la majoration de loyer en cours de bail des logements classés F ou G. Cette dernière mesure concerne les baux conclus à compter de cette date et s'applique progressivement aux baux en cours. Par ailleurs, l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 précitée encadre l'évolution des loyers en zone de tension locative, comme à Aubagne, dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, pris en application de cet article et modifié annuellement, prévoit notamment que le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé dans la limite de l'IRL. Toutefois, le bailleur peut envisager une évolution du loyer supérieure à l'IRL, dans certaines conditions, lorsqu'il entreprend des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement avec les critères de décence ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. De plus, il est également possible, dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants, comme à Aubagne, de soumettre, sur décision de l'organe délibérant, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation à une autorisation préalable, afin notamment de réguler le développement des meublés de tourisme. Lorsque la commune est membre d'un EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. Enfin, plus globalement, le Gouvernement porte plusieurs dispositions dans la loi de finances 2026 afin de soutenir la construction de logements, notamment par un soutien accru de 500M€ pour les bailleurs sociaux ainsi que la mise en place d'un statut du bailleur privé devant permettre la construction de 50 000 nouveaux logements.

La question

Mme Joëlle Mélin interroge M. le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur les difficultés rencontrées par certaines communes des Bouches du Rhône pour atteindre les objectifs de construction de logements sociaux fixés par la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU). Malgré la volonté des collectivités de respecter ces obligations, plusieurs obstacles freinent considérablement la réalisation de ces logements : rareté du foncier disponible, contraintes environnementales, saturation des infrastructures ou encore refus de permis de construire pour des raisons indépendantes de la volonté des municipalités. Ces difficultés rendent inapplicables les objectifs assignés, tout en exposant les communes concernées à des pénalités financières importantes, aggravant ainsi leur situation budgétaire. Elle lui demande donc si le Gouvernement envisage d'adapter les critères d'application de la loi SRU et du dispositif de carences en particulier, aux réalités locales, en tenant compte des contraintes objectives rencontrées par certaines communes et quelles mesures pourraient être mises en place pour éviter que des collectivités de bonne foi ne soient pénalisées pour des situations sur lesquelles elles n'ont que peu de prise.

Réponse

Les communes de plus de 3 500 habitants situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants sont soumises aux obligations de la loi SRU conformément à l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Elles doivent atteindre un taux minimal de 20 % ou 25 % de logements locatifs sociaux (LLS). En cas de non-respect de ces objectifs, un prélèvement sur le budget des communes déficitaires est prévu par l'article L. 302-7 du CCH. La loi du 21 février 2022 dite « 3DS » a introduit des mécanismes de différenciation et de contractualisation pour adapter les exigences de la loi SRU aux réalités locales, tout en maintenant les objectifs en matière de logement social. Lorsqu'une commune n'atteint pas ses objectifs et ne manifeste aucun engagement pour résorber son déficit de LLS, elle peut dès lors être déclarée en état de carence en application de l'article L. 302-9-1 du CCH. Aussi, à l'égard d'une commune carencée, le préfet dispose du droit de préemption urbain et peut reprendre la délivrance des permis de construire, établir des conventions en faveur du développement du logement social sur le territoire communal et déployer les dispositifs d'intermédiation locative. Le constat de carence n'est pas automatique. La situation de chaque commune déficitaire susceptible d'être carencée fait l'objet d'une appréciation locale, au regard des contraintes objectives et des difficultés rencontrées pour développer des programmes de LLS. Ainsi, à l'issue du bilan des réalisations de l'exercice triennal 2020-2022, sur les 1022 communes soumises à des objectifs de rattrapage, 711 communes n'avaient pas atteint leurs objectifs. À l'issue de la période de concertation locale, puis d'harmonisation nationale proposée par la commission nationale SRU – dont l'avis est rendu public depuis la loi 3DS, disponible sur le site internet du ministère du Logement – 311 communes ont finalement été carencées. Pour ces communes carencées, l'article L. 302-8-1 du CCH prévoit un accompagnement dédié, notamment à l'aide du contrat de mixité sociale proposé systématiquement par le préfet de département aux communes carencées. La signature de ce contrat permet à la commune carencée d'adapter temporairement ses obligations en fonction des contraintes locales, sous réserve d'un programme d'actions partagé entre le maire et le préfet. Par ailleurs, le mécanisme des dépenses déductibles prévu à l'article L. 302-7 du CCH permet de mobiliser le prélèvement SRU de la commune en faveur d'investissements dans la production de logements sociaux sur le territoire communal. Ce mécanisme est complété par un soutien financier prioritaire du Fonds national des aides à la pierre pour subventionner les opérations de logements sociaux en commune déficitaire. Ainsi, le dispositif SRU permet d'orienter chaque année près de 50 % de la production de logements sociaux vers les communes déficitaires. Le Gouvernement est attentif aux améliorations qui pourraient lui être apportées. Il reste néanmoins attaché au développement d'une offre de logement social équilibrée sur l'ensemble du territoire de notre pays, dans une période où la tension sur la demande de logement est croissante, y compris dans le département des Bouches-du-Rhône.