Questions

La question

M. Jonathan Gery attire l'attention de M. le ministre de l'aménagement du territoire, de la décentralisation et du logement sur la situation injuste que rencontrent de nombreux retraités locataires du parc social, en particulier ceux ayant occupé durant plusieurs décennies un même logement, sans possibilité d'accession à la propriété. Plusieurs d'entre eux, installés depuis les années 1980 dans des pavillons du parc social, ont contribué durant près de 40 ans, par le versement de loyers réguliers, à l'équilibre économique des bailleurs successifs, sans qu'aucune proposition d'accession à la propriété ne leur ait été faite, malgré des promesses orales initiales. Aujourd'hui, alors qu'ils sont à la retraite et qu'ils ont élevé leurs enfants dans ces logements devenus leur foyer de référence, ils se voient notifier une situation de « sous-occupation » et font l'objet de sollicitations pour quitter leur domicile. Pourtant, ces retraités accueillent régulièrement leurs petits-enfants et apportent un soutien précieux à leurs enfants, parfois en situation de monoparentalité ou confrontés à des contraintes médicales. Cette situation soulève deux interrogations légitimes. D'une part, l'absence de dispositifs permettant aux locataires de longue durée, modestes et fidèles, de devenir progressivement propriétaires de leur logement social. D'autre part, la rigidité de certains critères d'occupation, qui ne tiennent pas compte des réalités intergénérationnelles actuelles, ni de l'utilité sociale de ces grands-parents dans leur environnement familial. Il lui demande donc si le Gouvernement envisage d'intégrer à la politique du logement social une véritable réflexion sur l'accession encadrée à la propriété pour les locataires de longue durée, ainsi qu'une évolution des critères de sous-occupation permettant de mieux refléter les usages réels du logement dans la société contemporaine.

Réponse

La situation des personnes retraitées locataires de longue durée dans le parc social soulève, de manière légitime, des interrogations relatives à la sécurisation de leur parcours résidentiel et à l'adaptation des règles du logement social aux évolutions des usages familiaux et intergénérationnels. S'agissant de l'accession à la propriété, le législateur a reconnu, à diverses reprises, la pertinence de permettre l'accession à la propriété de ménages résidant dans le parc social, notamment au travers de dispositifs spécifiques. Ainsi, la loi n° 83-657 du 20 juillet 1983 relative à la vente de logements appartenant aux bailleurs sociaux a ouvert, dans un cadre encadré et sécurisé, la possibilité pour les organismes HLM de vendre, sous conditions, des logements à leurs occupants. Ce dispositif a été réaffirmé et renforcé par la suite, notamment par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite « loi MOLLE » et par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), qui ont facilité les procédures de vente et assuré de meilleures garanties pour les locataires intéressés. Toutefois, la vente de logements sociaux aux locataires du parc social doit être conciliée avec le nécessaire maintien ou développement de logements à loyers abordables pour les ménages à faibles ressources, ce qui ne permet pas toujours au bailleur concerné de proposer des logements en accession à ses locataires en place. Concernant la question de la sous-occupation, les commissions d'attribution des logements et d'examen d'occupation des logements ont l'obligation d'examiner, tous les 3 ans en zone tendue, la situation de leurs locataires en situation notamment de sous occupation pour leur proposer un logement adapté à leurs situations. La commission peut également conseiller l'accession sociale à la propriété. Cette obligation doit permettre d'ajuster au mieux l'offre à la taille des ménages et ainsi de favoriser la rotation au sein du parc social alors que ce dernier n'est que de 7,4% au 1er janvier 2024. Toutefois, elle ne s'applique pas aux personnes de plus de 65 ans, les retraités ne sont donc pas concernés pour la plupart. La mise en œuvre du volet relatif à l'examen d'occupation des logements des commissions d'attribution doit permettre d'améliorer la mobilité au sein du parc social et de permettre un parcours résidentiel pour les ménages y compris les ménages de longue durée.

La question

M. Jonathan Gery alerte Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur les effets négatifs de la loi Le Meur sur l'économie et l'attractivité des zones touristiques de montagne et des territoires ruraux. Si cette loi vise légitimement à réguler la location meublée touristique en zones tendues pour préserver l'accès au logement, elle engendre toutefois des conséquences inattendues dans des territoires où le tourisme constitue un levier économique essentiel. De nombreux propriétaires de résidence secondaire en montagne, qui ne relèvent pas de la spéculation immobilière, se trouvent aujourd'hui dissuadés de louer leur bien en raison de la réduction drastique des avantages fiscaux du régime « micro-BIC » et de l'alourdissement des contraintes administratives. Cette situation entraîne un risque de réduction de l'offre d'hébergement touristique et, par conséquent, une baisse de fréquentation pouvant affecter l'ensemble de l'économie locale (commerces, services, emplois saisonniers). Par ailleurs, l'application uniforme des exigences de rénovation énergétique aux résidences secondaires en altitude pose un problème majeur. Le coût des travaux y est plus élevé et leur réalisation est souvent complexe du fait des contraintes climatiques et architecturales. De nombreux logements pourraient ainsi sortir du marché locatif faute de moyens pour respecter les nouvelles normes, ce qui accentuerait la pression sur les infrastructures hôtelières déjà limitées dans certaines stations. Aussi, il lui demande si le Gouvernement envisage d'introduire des ajustements réglementaires afin de différencier l'application de la loi selon les spécificités territoriales, en tenant compte des besoins des zones touristiques non tendues. Par ailleurs, il interroge le Gouvernement sur la possibilité de maintenir des incitations fiscales adaptées pour les propriétaires de résidence secondaire qui participent à l'économie locale sans pour autant contribuer à la crise du logement. Enfin, il lui demande que soient revus le calendrier et les exigences des normes énergétiques pour les résidences secondaires en montagne, en tenant compte des contraintes spécifiques à ces territoires.

Réponse

La loi du 19 novembre 2024 étend progressivement aux meublés de tourisme les obligations de décence énergétique applicables aux locations de longue durée. Dans un premier temps, depuis l'entrée en vigueur de cette loi, la délivrance d'une autorisation de changement d'usage est subordonnée en France métropolitaine à la fourniture d'un DPE compris entre les classes A et E. Dans un second temps, à compter de 2034, tous les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique d'un logement décent applicables aux locations de longue durée. Cette réforme est essentielle, car elle supprime un effet d'éviction qui auparavant pouvait inciter les propriétaires bailleurs à se tourner vers la location meublée touristique pour éviter de faire les travaux de rénovation nécessaires. Par ailleurs, le calcul du DPE prend déjà en compte plusieurs spécificités locales, notamment le climat et l'altitude, ainsi que la surface des logements. En effet, pour les logements situés au-dessus de 800 mètres d'altitude, les étiquettes E, F et G sont assouplies. Enfin, la réforme du DPE "petites surfaces", entrée en vigueur le 1er juillet 2024, introduit également une adaptation pour les logements de moins de 40 m2, y compris ceux en altitude. Les petits logements de montagne bénéficient donc déjà de ces multiples adaptations des étiquettes DPE, pour leur éviter d'être pénalisés. Dans la cadre de cette loi, le législateur a également modifié les modalités d'application du régime d'imposition et de déclaration simplifiées dit micro-BIC pour l'activité de location meublée. Pour les locations meublées de tourisme non classées, les dispositions nouvelles abaissent à 15 000 € le seuil de chiffre d'affaires pour bénéficier de ce régime et ramènent l'abattement représentatif de charges à 30 %. Les meublés de tourisme classés bénéficient pour leur part d'un abattement de 50 % avec un plafond d'éligibilité fixé à 77 700 € de chiffre d'affaires. Cela permet de prendre en compte les charges supplémentaires du classement pour les propriétaires et de maintenir une incitation significative au classement, aligné de la sorte sur le régime micro-BIC de droit commun, pour une offre touristique de qualité, notamment dans les zones touristiques de montagne et les territoires ruraux évoqués par l'auteur de la question. Ces dispositions, destinées à réduire l'écart entre les régimes fiscaux applicables à la location meublée touristique et à la location nue notamment de résidences principales permet ainsi de lutter contre l'attrition de ces dernières dans les zones touristiques, tout en conservant une incitation au classement pour les loueurs de meublés de tourisme. Résultant d'un consensus parlementaire, la disposition adoptée, simple et lisible, permet une imposition des revenus locatifs plus équilibrée, étant rappelé que le contribuable dispose toujours de la possibilité d'opter pour un régime réel d'imposition. Enfin, la procédure de changement d'usage décidées par les collectivités territoriales, si elle peut en effet s'appliquer à l'ensemble du territoire, doit néanmoins, dans les communes situées hors zone de tension locative, être « motivée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant » comme le prévoit l'article L631-9 du code de la construction et de l'habitation.