Questions

La question

M. Karl Olive attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur la situation des propriétaires-bailleurs dont le logement reste classé F ou G au diagnostic de performance énergétique malgré la réalisation de travaux individuels, en raison de décisions relevant de la copropriété. La rénovation énergétique du parc locatif constitue un objectif essentiel, tant pour réduire les consommations d'énergie que pour améliorer le confort des locataires. Toutefois, de nombreux logements en copropriété ne peuvent pas changer de classe énergétique par la seule action du propriétaire du lot concerné. En effet, dans certains immeubles, les principaux déterminants du classement énergétique relèvent de décisions collectives : système de chauffage collectif, isolation de la façade, toiture, ventilation, parties communes ou équipements communs. Un propriétaire-bailleur peut donc engager des travaux dans son logement, remplacer certains équipements ou améliorer l'isolation intérieure, sans parvenir à sortir son bien d'une étiquette F ou G si la copropriété refuse ou reporte les travaux nécessaires à l'échelle de l'immeuble. Cette situation crée une difficulté particulière pour les propriétaires-bailleurs de bonne foi. Ils peuvent être soumis aux conséquences du calendrier de décence énergétique alors même qu'ils ne disposent pas, seuls, du pouvoir juridique ou matériel de faire réaliser les travaux les plus déterminants. Cette situation peut également avoir pour effet de retirer du marché locatif des logements qui auraient pu être maintenus dans le parc. Aussi, il souhaite savoir si le Gouvernement pourrait mettre en place un dispositif permettant de mieux tenir compte des situations dans lesquelles un propriétaire-bailleur démontre avoir réalisé les travaux relevant de son lot, ou avoir engagé les démarches nécessaires en copropriété, mais se trouve empêché d'améliorer le classement énergétique de son logement en raison d'un refus ou d'une absence de décision de l'assemblée générale des copropriétaires.

La question

M. Karl Olive attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur l'élargissement du mode de calcul du contingent des logements sociaux annoncé par le précédent gouvernement. Dans cette déclaration, il a également été annoncé qu'à partir de 2025, toutes les communes soumises à la loi dite « SRU » pourront ajouter une part de logements intermédiaires. Des questions persistent concernant l'intégration des LAM (logements d'accueil médicalisés) et des LHSS (logements hébergement social spécialisé) à ce dispositif. Bien que ce type de logement corresponde aux formes d'hébergement accompagné qui répondent aux définitions légales du logement social, ils ne figurent pas dans le décret n° 2022-465 du 31 mars 2022, listant les logements et hébergements entrant dans la définition du logement social. De ce fait, ces LAM et LHSS ne sont donc pas décomptés parmi les logements sociaux des communes, bien qu'au vu du code de la construction et de l'habitation ainsi que du code général des impôts, la préfecture puisse avoir donné l'agrément au titre des produits spécifiques d'hébergements (PSH). Il lui demande donc s'il ne s'agit pas d'une incohérence du décret et souhaite pouvoir connaître les suites qui pourront être apportées sur cette question.

Réponse

En imposant à certaines communes l'obligation de disposer d'un taux minimal de logement social, le dispositif issu de l'article 55 de la loi SRU vise à développer une offre de logements locatifs sociaux pérenne et accessible aux ménages les plus modestes, de manière équilibrée et en garantissant la mixité sociale sur tout le territoire. L'alinéa IV de l'article L 302-5 du CCH définit de manière exhaustive la liste des logements locatifs sociaux à prendre en compte dans l'inventaire SRU. Les logements ou lits de logements-foyers conventionnés pour personnes âgées, handicapées, jeunes travailleurs, travailleurs migrants et des résidences sociales bénéficiant d'un conventionnement APL (aide personnalisée au logement) peuvent être pris en compte. Les seuls produits d'hébergement retenus dans le décompte SRU sont exclusivement les centres d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) et les centres d'accueil des demandeurs d'asile (CADA). En revanche, les autres produits d'hébergements, tels que les logements d'hébergement social spécialisé (LHSS), mais aussi les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS), les programmes d'accueil et d'hébergement des demandeurs d'asile (PRADHA), au sein des dispositifs d'hébergement d'urgence des demandeurs d'asile (HUDA) et en centres d'accueil et d'évaluation des situations (CAES) ne peuvent être retenus au titre de la loi SRU. S'il convient de soutenir sans réserve les communes qui accueillent sur leur territoire des dispositifs d'hébergement pour les concitoyens les plus précarisés, il n'est pas souhaitable que la prise en compte dans le décompte SRU des places d'hébergement se fasse au détriment du développement d'une offre en logement autonome et pérenne. Néanmoins, concernant les logements d'accueil médicalisés (LAM), si ces établissements sont conventionnés au sens de l'article L.302-5 du CCH, ils peuvent être décomptés à l'inventaire SRU. Tout en étant pleinement conscient des efforts faits par les communes pour accueillir les différents produits d'hébergement, le Gouvernement n'entend pas faire évoluer à court terme les conditions du décompte SRU des structures collectives d'hébergement dans le cadre de l'inventaire, afin de ne pas déséquilibrer et fragiliser les principes directeurs du dispositif SRU, moteur de la production de logements sociaux.