Questions

La question

M. Laurent Croizier appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'assujettissement à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires des propriétaires pour les parties de leur résidence principale reconfigurées en gîtes et déclarées comme telles. L'administration fiscale considère en effet que les parties d'une résidence principale louées en gîte saisonnier perdent la qualité de résidence principale pour devenir une résidence secondaire au motif que le propriétaire en conserverait la jouissance ou disposition au 1er janvier, alors même que lorsque le propriétaire utilise ces parties pour ses besoins personnels (logement de sa famille ou de ses amis), celui-ci ne fait qu'occuper sa résidence principale. Ces hébergements, souvent situés dans les territoires ruraux, contribuent à l'attractivité et au développement économique et touristique de ces territoires. Dans de nombreuses communes, ces gîtes constituent l'un des rares hébergements touristiques disponibles et contribuent au maintien des commerces et services de proximité. Si la loi de finances pour 2026 a prévu une exonération pour les propriétaires de gîtes ruraux labellisés à compter de 2027, cette disposition ne bénéficiera pas, a priori , aux propriétaires de parties de résidences principales reconfigurées en gîtes, qui resteront soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Il lui demande comment le Gouvernement justifie cette iniquité fiscale à l'égard des propriétaires de gîtes et meublés de tourisme issus de la reconfiguration partielle d'une résidence principale et comment il entend la corriger.

La question

M. Laurent Croizier attire l'attention de Mme la ministre de l'action et des comptes publics sur les conséquences de la modification, appliquée depuis 2024, de la doctrine de la direction générale des finances publiques concernant l'assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE) des propriétaires bailleurs de résidences para-hôtelières. En effet, cette nouvelle interprétation administrative entraîne une double imposition, le bailleur et l'exploitant étant redevables de la CFE pour un même local. Or le propriétaire bailleur ne réalise pas lui-même l'activité puisqu'il loue le bien à un exploitant redevable de la CFE. Cette situation crée donc une charge fiscale injustifiée pour les bailleurs. Aussi, il souhaite savoir si le Gouvernement envisage de revenir sur ce changement de doctrine. À défaut, il lui demande de bien vouloir en expliquer la philosophie et les objectifs, afin de mieux comprendre les raisons qui ont conduit à cette nouvelle interprétation.

Réponse

Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), les activités de location ou de sous-location d'immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel en application des dispositions de l'article 1447 du code général des impôts (CGI). Conformément à la jurisprudence du Conseil d'État, cette présomption légale est irréfragable : elle joue sans qu'il soit besoin de rechercher si l'activité de location est exercée de manière régulière, ni si elle implique la mise en œuvre de moyens matériels ou intellectuels (CE, 28 juillet 2017, n° 390092, SODEAL). Par ailleurs, s'agissant des activités de location ou de sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, le Conseil d'État a précisé qu'elles « s'entendent de celles consistant, pour le propriétaire ou le locataire d'un bien immobilier, à le louer ou le sous-louer nu à, respectivement, un preneur ou un sous-locataire dans le cadre d'un bail d'habitation » (CE, 4 mai 2018 n° 402897, Sté Foncière GSP). En conséquence, à l'exception des activités de location ou de sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, toutes les autres activités de location ou de sous-location d'immeubles sont passibles de la CFE, quelles que soient leurs modalités d'exercice. Il en est ainsi des activités de location ou de sous location nues non placées sous le régime des baux d'habitation et des activités de location de locaux meublés ou équipés. La circonstance que la location meublée soit qualifiée de professionnelle ou de non professionnelle n'a aucune incidence au regard des règles d'imposition à la CFE, cette distinction n'ayant de conséquence qu'en matière d'impôt sur le revenu. Compte tenu de la portée générale de l'article 1447 du CGI, fait partie des activités imposables celle qui consiste à donner en location un logement garni de meubles à un preneur pour qu'il fournisse lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, la prestation d'hébergement. Tel est le cas notamment des résidences financées par des investisseurs particuliers et gérées par des sociétés spécialisées. Il résulte de ces dispositions que la jurisprudence rendue en matière de taxe professionnelle qui, en cas de location en cascade, écartait l'assujettissement des bailleurs ne fournissant pas la prestation d'hébergement (CE, 24 mars 2006, n° 269716) ne trouve plus à s'appliquer en matière de CFE. Ainsi, en cas de conventions en cascade, l'activité de chaque bailleur, propriétaire ou locataire intermédiaire, est imposable. Ces modifications ont été commentées au Bulletin officiel des finances publiques publié le 8 novembre 2023. Elles s'appliquent aux impositions dues à compter de 2024. Chaque acteur, dès lors qu'il tire des bénéfices de son modèle économique, est redevable de la fiscalité liée à sa propre activité. Ainsi, chaque personne est imposable à la CFE à chaque stade de la location ou sous-location au même titre que les revenus tirés à chaque stade de ces locations sont imposés à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. Toutefois, ce principe présente plusieurs tempéraments en faveur des exploitants. En premier lieu, le bien loué ne sert qu'une seule fois d'assiette à la CFE. Il entre dans la base d'imposition de celui qui est considéré comme ayant la disposition de ce bien, et l'identification de la personne (bailleur ou preneur) qui a la disposition du logement doit être opérée au regard de la nature et des caractéristiques du contrat de bail (ainsi, à titre d'exemple, les logements loués pour de courtes durées dans des résidences de tourisme sont à la disposition de l'exploitant, car il en conserve le contrôle et ils sont compris dans l'assiette de la CFE de l'exploitant). Celui qui est considéré comme ne disposant pas du bien est imposé uniquement sur les autres biens dont il a la disposition pour l'exercice de son activité. S'il n'en a pas d'autre, il doit s'acquitter de la cotisation minimum de CFE déterminée en fonction du chiffre d'affaires réalisé au cours de la période de référence servant d'assiette à la CFE (article 1647 D du CGI). En second lieu, l'incidence de ce principe est limitée lorsque les propriétaires bailleurs assujettis sur une base minimum de CFE ont un chiffre d'affaires annuel de l'activité de location meublée inférieur à 5 000 €, ceux-ci bénéficiant alors d'une exonération de CFE.