Questions

La question

Mme Marianne Maximi attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur les effets délétères des opérations de rénovation urbaine menées par l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Alors que la pauvreté gagne du terrain, 15 millions de personnes sont impactées par la crise du logement en France. Lors de son dernier Congrès HLM en septembre 2024, la présidente de l'Union sociale pour l'habitat a alerté de nouveau sur le manque de logements sociaux en France et sur une politique d'austérité qui fragilise les organismes HLM dans leurs projets de construction et de réhabilitation. En 2025, rien que dans le Puy-de-Dôme, ce sont plus de 17 000 personnes en attente d'un logement social, soit 19 % d'augmentation depuis 2019. Pourtant, les projets actuels menés par l'ANRU continuent à entraîner la destruction de logements sociaux amortis et bon marché, sans qu'aucun arrêté de péril ne le justifie. Ces démolitions imposées, souvent sans véritable concertation, représentent un non-sens écologique, économique et social. Mais au-delà de la disparition progressive d'un parc HLM accessible et nécessaire, ces opérations ont des effets de chaîne préoccupants sur l'ensemble des services publics de proximité. Dans plusieurs quartiers populaires de Clermont-Ferrand, notamment aux Vergnes et à la Gauthière, les projets portés par l'ANRU ont provoqué une baisse rapide du nombre d'habitants, souvent relogés en dehors des quartiers. Pour les services de l'éducation nationale, cette baisse a servi de justification à des fermetures de classes. Ces choix, directement liés à l'impact de la rénovation urbaine sur la démographie scolaire, accélèrent les inégalités scolaires, le déclin de ces quartiers et nuisent à leur attractivité. Elle demande donc si le Gouvernement compte enfin tirer les leçons de ces effets pervers documentés et décréter un moratoire immédiat sur les démolitions en cours afin de réorienter les politiques de la ville vers la réhabilitation du bâti, le renforcement des services publics et la préservation des solidarités qu'entretiennent les habitants et le monde associatif.

Réponse

L'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine est un opérateur de l'Etat créé en 2004 qui finance et accompagne la rénovation urbaine des quartiers urbains les plus en difficulté. Dans le cadre des projets en cours 448 quartiers dans l'ensemble du territoires français (outres mers compris) bénéficient d'un total de 45 milliards d'euros d'investissement, pour améliorer le cadre de vie de 3 millions d'habitants, d'ici 2032. Les projets de rénovation urbaine accompagnés par l'Anru sont portés par les élus, en concertation avec les habitants et les acteurs locaux, et non par l'Anru elle-même. Cette dernière intervient en tant qu'opérateur et financeur, sur la base de projets de renouvellement urbain définis proposés par les maires en lien avec leurs intercommunalités, ainsi que c'est le cas des quartiers des Vergnes et de la Gauthière à Clermont-Ferrand, retenus parmi les quartiers bénéficiaires des financements de l'Anru dans le cadre du nouveau programme national de rénovation urbaine. La rénovation urbaine permet de produire massivement du logement abordable dans les quartiers, avec un nombre de logements neufs programmés largement supérieur au nombre de logements sociaux et privés obsolètes supprimés. La moitié de ces logements neufs sont des logements sociaux, à l'échelle nationale. Le taux de reconstitution de l'offre en logement social est regardé au cas par cas, territoire par territoire, en fonction des besoins locaux. A Clermont Ferrand, la reconstitution de l'offre se fait au « 1 pour 1 » (un logement social reconstruit pour un logement social démoli), et hors QPV pour soutenir la mixité sociale. La rénovation urbaine permet également de rénover massivement un parc social peu attractif, avec après travaux une étiquette A ou B pour 8 logements rénovés sur 10 (contre D en moyenne avant travaux), permettant d'adapter nos quartiers au confort d'été et de lutter contre la précarité énergétique. La rénovation urbaine apporte enfin une mixité fonctionnelle dans les quartiers au travers d'une nouvelle offre d'équipements et de services et d'opérations d'immobilier économiques destinées à accueillir des activités. En matière de transformation du cadre de vie les projets permettent d'intégrer des dimensions essentielles telles que la mixité scolaire, la mobilité et la prise en compte des questions de sûreté. Engagée depuis 2004, la politique publique de rénovation et de renouvellement urbain n'a pas cessé de se parfaire à travers des principes de mise œuvre affinés au fil du temps par la démarche concertée initiée par l'Anru avec les élus, les acteurs du renouvellement urbain, notamment les bailleurs sociaux, et les habitants des quartiers. Ces principes continueront à guider l'action publique pour garantir une rénovation urbaine équilibrée, respectueuse des besoins locaux et des parcours de vie.

La question

Mme Marianne Maximi attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur les dysfonctionnements persistants du dispositif MaPrimeRénov', qui freinent la rénovation énergétique et pénalisent les ménages les plus modestes. Alors que seuls 6 % des logements sont classés A ou B en 2024, la France accuse un retard préoccupant dans la massification de la rénovation énergétique. Ce retard alimente la précarité énergétique et oblige de nombreux ménages à s'endetter pour engager des travaux pourtant indispensables. Les logements les plus énergivores sont souvent occupés par les foyers les plus modestes, qui voient leur pouvoir d'achat fragilisé par les prix de l'énergie. Dans ce contexte, les aides publiques comme MaPrimeRénov' demeurent largement insuffisantes. Elles ne couvrent en moyenne que 40 % du coût des travaux, ce qui limite leur efficacité. À cela s'ajoutent des arbitrages budgétaires préoccupants. En février 2024, les annulations de crédits ont durement touché les enveloppes allouées à la transition écologique, dont celle de MaPrimeRénov'. Si une hausse de 600 millions d'euros a pu être obtenue grâce à la mobilisation des parlementaires lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2025, elle reste en-deçà des besoins. Par ailleurs, certaines règles d'éligibilité freinent l'accès au dispositif. Les logements situés en rez-de-chaussée ou au dernier étage de copropriétés sont souvent exclus au motif que leur rénovation implique des travaux sur les parties communes. Cette logique, censée encourager la rénovation globale, a pour effet d'écarter des logements parmi les plus mal isolés, souvent occupés par des ménages modestes qui ne peuvent bénéficier ni des aides ni des travaux. Enfin, nombreux sont les habitants qui sont confrontés à des montants de prime revus à la baisse, à des blocages techniques dans les démarches administratives ou à des délais de versement très longs. Alors qu'il fallait en moyenne trois mois pour percevoir l'aide, il faut désormais patienter six mois. L'Agence nationale de l'habitat reconnaît que ses services sont saturés et que ses moyens humains sont insuffisants pour répondre à la demande. Dans ces conditions, elle souhaite savoir quelles mesures le Gouvernement compte prendre pour faire de MaPrimeRénov' un outil véritablement accessible et efficace, à la hauteur des enjeux sociaux et écologiques.

Réponse

Pour 2025, l'enveloppe budgétaire allouée par l'ANAH à MaPrimeRénov'de 3,6 Mds€ a permis de fixer des objectifs ambitieux de 350 000 rénovations, réparties entre 250 000 rénovations par geste et 100 000 rénovations d'ampleur (soit +10 % par rapport à 2024). A fin mai 2025, 122 712 ménages ont bénéficié de cette aide, avec une nette accélération des rénovations d'ampleur (44 162 logements concernés), multipliées par plus de trois par rapport à la même période en 2024. Ce dynamisme témoigne de l'appropriation croissante du parcours accompagné, qui facilite les projets complexes grâce à un appui renforcé sur le plan technique et financier. Le stock de dossiers déposés permet de garantir l'atteinte des objectifs 2025 de l'Anah de 100 000 rénovations d'ampleurs engagées dans l'année. Ce bond quantitatif par rapport à 2024 témoigne de la montée en puissance du parcours accompagné, qui séduit de plus en plus de propriétaires désireux d'engager une rénovation globale, ambitieuse et performante de leur logement. Ce succès est le reflet d'un engagement collectif : l'État, les collectivités territoriales, les professionnels du bâtiment labellisés reconnus Garant de l'Environnement (RGE), les opérateurs agréés et les structures d'accompagnement réunis sous la bannière de France Rénov'construisent une véritable filière de la rénovation de l'habitat. Ce réseau d'acteurs, enraciné localement, permet aux ménages de franchir plus facilement les obstacles techniques, financiers et administratifs qui freinaient auparavant les projets de rénovation. Ce succès masque cependant un certain nombre de fragilités. Tout d'abord, depuis 2020 et la réforme de MaPrimeRénov', l'Anah fait face à de nombreuses tentatives frauduleuses pour capter de l'argent public. Le Gouvernement dispose de chiffres précis à ce sujet : la fraude effective (fraude avérée + fraude potentielle) correspond à 3,5 % des montants d'aides décaissées. Si l'on regarde l'ensemble des tentatives de fraudes (en incluant les fraudes évitées), ce taux monte à 9 % du budget engagé. En 2025, de nouveaux schémas de fraude apparaissent dans le paysage via les accompagnateurs rénov'(MAR). Une centaine d'entre eux au niveau national a déposé en 2025 environ 16 000 dossiers présentant des signaux forts d'une diversité de fraude : usurpation d'identité du ménage ou de l'entreprise, audits manipulés, absence de neutralité. Cette fraude s'organise tout aussi diversement avec ou sans la complicité des ménages, avec ou sans travaux réellement effectués, avec ou sans la complicité des entreprises intervenantes. C'est l'activité de cette frange marginale d'acteurs qui nécessite la mise en place d'une instruction renforcée. Ensuite, le succès du dispositif a généré un afflux de dossiers dès janvier, provoquant un allongement des délais d'instruction de 70 à 105 jours, en partie aggravé par l'adoption tardive du budget 2025, mais surtout une consommation rapide de l'enveloppe financière disponible. La dynamique de dépôt des dossiers constatée en 2025 aurait mécaniquement conduit à un épuisement du budget en 9 mois au lieu de 12. Sans prendre aucune mesure, les dossiers déposés après épuisement du budget ne pourraient pas être instruits en 2025, allongeant le délai d'instruction de 3 à 5 mois supplémentaires ce qui n'est pas acceptable. Il n'est pas souhaitable de permettre le dépôt de nouvelles demandes d'aides pour le financement de projet de rénovations d'ampleur qui ne pourraient pas être instruites en 2025. Cela impliquerait un stock de dossiers important dont les décisions ne pourraient intervenir qu'en 2026. Par ailleurs on constate en 2025 une forte augmentation du coût des travaux (+7 %) sur la rénovation d'ampleur qui est sans commune mesure avec l'inflation (autour de 2 %). Cette augmentation a également un impact budgétaire et risque de conduire à financer moins de dossiers de rénovation si rien n'est fait En responsabilité, le Gouvernement a décidé de suspendre le guichet MaPrimeRénov'pendant la période estivale et jusqu'à mi-septembre 2025 selon les modalités suivantes : A compter de la date de fermeture et pendant la pause estivale habituellement plus calme en termes d'activité, il ne sera plus possible de déposer un nouveau dossier MaPrimeRénov rénovation d'ampleur. Cette fermeture ne concernera pas MaPrimeRénov'copropriétés et MaPrimeRénov'monogestes suite à des discussions avec l'ensemble des acteurs concernés. Le budget 2025 de MaPrimeRénov est néanmoins sanctuarisé : 3,6 Mds€ comme voté en loi de finances 2025 ce qui permettra d'atteindre les objectifs. Cette période doit être mise à contribution pour continuer d'assainir le secteur de la rénovation énergétique en déployant pleinement toutes les mesures de lutte contre la fraude et en prenant les sanctions à l'encontre des accompagnateurs rénov'frauduleux qui portent atteintes aux acteurs du secteur qui sont engagés dans des démarches vertueuses et de qualités. Le Gouvernement s'engage ensuite à ce que MaPrimeRénov'puisse ré-ouvrir vers mi-Septembre dans des conditions ajustées.

La question

Mme Marianne Maximi interroge Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur la gestion des résidences étudiantes par des groupes privés et l'application du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Selon le dernier rapport du Conseil national de l'habitat, l'offre de logements étudiants proposée par le Crous ne couvre que 7 % des besoins, tandis que plus de 70 % des jeunes de moins de 25 ans vivent dans le parc privé. Le dispositif Censi-Bouvard, bien que fermé aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2022, continue d'avoir des effets pour les investissements antérieurs, notamment dans les résidences étudiantes. Il permet aux propriétaires de bénéficier d'une TVA réduite à 10 % et d'une réduction d'impôt allant de 11 % à 25 % selon l'année d'investissement. Pour obtenir le statut de résidence de services étudiants, le Bulletin officiel des finances publiques exige que 70 % des logements soient occupés par des étudiants inscrits dans l'enseignement secondaire ou supérieur, y compris des stagiaires. Or il est fréquent que les gestionnaires de ces résidences utilisent la marge restante de 30 % pour louer des appartements sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, engrangeant des profits supplémentaires tout en continuant à bénéficier d'exonérations fiscales et sans reverser la taxe de séjour aux collectivités locales. Par exemple, sur les 40 résidences étudiantes gérées par un de ces groupes privés, plus de la moitié sont disponibles à la location sur Booking. Par ailleurs, les résidences étudiantes doivent proposer des équipements de base en état de marche (cuisine équipée, laverie) ainsi qu'au moins trois services parmi : l'accueil, le petit-déjeuner, le prêt de linge de maison ou un service de ménage. Cependant, ces services sont souvent facturés à des tarifs prohibitifs, au point d'être inaccessibles. À titre d'exemple, le service de ménage à une résidence de ce groupe à Clermont-Ferrand est facturé 110 euros par mois pour un studio de 19 m2, un montant disproportionné pour des étudiants déjà confrontés à la précarité. Cette situation, qui permet aux gestionnaires de résidences étudiantes d'optimiser fiscalement leurs revenus tout en louant une partie des logements à des touristes, est scandaleuse au regard de la pénurie de logements étudiants accessibles. Elle souhaite donc savoir si elle entend prendre des mesures pour que les gestionnaires de résidences étudiantes cessent de bénéficier d'exonérations fiscales tout en exploitant ces logements à des fins de location saisonnière, alors que l'offre de logements étudiants reste largement insuffisante.

Réponse

Le ministère chargé du Logement est pleinement engagé dans la mobilisation gouvernementale pour le développement de l'offre de logements étudiants abordables, logements locatifs sociaux et logements locatifs intermédiaires, avec le concours déterminant des collectivités qui partagent la même ambition de répondre aux besoins en logement des étudiants. Le Gouvernement agit par conséquent pour développer une offre qui soit adaptée aux besoins des étudiants, tant en termes de localisation, à proximité des lieux d'études, qu'en termes de coût, en soutenant les opérations à bas loyers. Dans ce cadre, le Gouvernement n'a pas reconduit le dispositif d'encouragement fiscal dit Censi-Bouvard pour les résidences-services destinées aux étudiants (ou aux séniors), qui ne prévoyait pas d'encadrement des loyers. Le Gouvernement a privilégié le développement d'une offre en résidences-services à loyers intermédiaires donc inférieurs aux loyers libres du parc locatif privé. Ainsi, le Gouvernement porte un objectif ambitieux de développement de l'offre à destination des étudiants. Traduction de la dynamique impulsée par la feuille de route gouvernementale du 1er décembre 2023, 9 400 logements étudiants ont été financés en 2024 au titre du logement social, opérations sur l'ensemble du territoire national portées par les bailleurs sociaux comme par les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (CROUS). La Banque des Territoires a initié en 2025 le programme Agir pour le Logement Étudiant (AgiLE), qui mobilisera plus de 5 Md€ pour engager la réalisation de 75 000 logements, aux deux tiers abordables et un tiers aux loyers libres. Cette enveloppe se répartit en 3,5 Md€ de prêts sur fonds d'épargne et plus d'1,5 Md€ d'investissement en fonds propres de la Banque des Territoires et de filiales du groupe CDC. Le ministère chargé du Logement et celui chargé de l'enseignement supérieur, ont signé avec la Banque des Territoires le 13 mai 2025 une déclaration d'engagement « Agir ensemble pour le logement étudiant 2025 – 2030 » dont les différents volets seront déclinés au cours des prochains mois, notamment en développant des partenariats en co-investissement entre la Banque des Territoires, les établissements d'enseignement supérieur et le réseau des œuvres universitaires et scolaires (CNOUS/CROUS). Il s'agit de permettre ainsi la mobilisation opérationnelle du plus grand nombre de fonciers universitaires d'ores et déjà recensés et d'autres opportunités foncières de l'État. Le ministère chargé du Logement poursuit par ailleurs la mobilisation des acteurs sur la transformation de bureaux vacants en logements, la construction « hors site » (éléments modulaires qui réduisent le temps de construction « sur site »), l'exploration de la possibilité de constructions temporaires parallèlement au développement de l'offre nouvelle pérenne. Les acteurs (bailleurs sociaux notamment) sont également incités à développer une offre de logements sociaux « jeunes de moins de trente ans » (dispositions de l'article 109 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique– dite « loi ELAN ») complémentaire aux résidences universitaires (articles L.631-12 et L.631-12-1 du CCH).