Questions

La question

Mme Marine Hamelet interroge M. le ministre de l'Europe et des affaires étrangères sur le coût et les conséquences budgétaires de l'acquisition par l'AFD de son nouveau siège social, dans le cadre de l'opération immobilière de la ZAC Paris Rive Gauche, à Paris. En janvier 2020, le conseil d'administration de l'AFD a autorisé son directeur général à signer, avec le promoteur Kaufman et Broad, une promesse de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) portant sur 50 000 m2 de bureaux. Selon l'avis rendu en juin 2021 par le Conseil de l'immobilier de l'État (CIE), le montant de l'opération est estimé à 840 millions d'euros, porté à plus de 924 millions d'euros frais inclus, soit un prix de revient de l'ordre de 18 500 euros le mètre carré. Ce niveau de prix excède d'environ 50 % le prix moyen alors constaté dans ce secteur, évalué à quelque 12 000 euros le mètre carré. Dans ce même avis, le CIE a relevé que l'opération comportait des surfaces excédentaires d'au moins 8 000 m2, conduisant l'agence à louer ou revendre le surplus. Depuis 2020, l'administration soutient que cette opération serait sans coût pour le budget de l'État, l'AFD la finançant par emprunt sur les marchés et par la cession de ses immeubles actuels. Cette présentation appelle plusieurs réserves. En premier lieu, la capacité d'emprunt de l'AFD repose sur la solidité de ses fonds propres, lesquels ont été renforcés par l'État. L'AFD, établissement public à caractère industriel et commercial exerçant une activité d'établissement financier, est soumise au cadre prudentiel européen et placée sous la supervision de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), notamment au titre des ratios de solvabilité et de division des risques (« grands risques »). Or, depuis l'entrée en application du règlement CRR2 en juin 2021, les ressources à condition spéciale (RCS) consenties par l'État ne sont plus éligibles aux fonds propres pour le calcul du ratio « grands risques ». Pour préserver les ratios de l'agence, l'État a procédé en 2021 à un renforcement de ses fonds propres d'environ 1,45 milliard d'euros, se décomposant en une dotation nouvelle de 500 millions d'euros et la conversion en fonds propres de base (CET1) d'environ 950 millions d'euros de ressources préexistantes. Ce renforcement a été prolongé par des recapitalisations successives au titre du programme budgétaire 365 « Renforcement des fonds propres de l'AFD », créé en 2021 (190 millions d'euros en 2022, 150 millions d'euros en 2023, 145 millions d'euros inscrits en 2025). La qualification de « neutralité comptable » avancée par l'administration vise principalement la conversion des RCS, neutre au regard des critères de Maastricht ; elle ne fait pas disparaître l'engagement de ressources publiques, qu'il s'agisse de la dotation nouvelle ou de l'abandon, par conversion en capital, d'une créance que l'État détenait sur l'agence. En second lieu, l'écart entre le prix d'acquisition et la valeur de marché du bien emporte un risque de moins-value latente sur l'actif. Rapporté aux 50 000 m2 concernés, un surcoût unitaire de l'ordre de 6 500 euros le mètre carré représenterait une dépréciation potentielle comprise entre 300 et 450 millions d'euros sur les fonds propres de l'AFD. La matérialisation d'une telle perte, comme toute dégradation des ratios prudentiels, pourrait conduire l'État à recapitaliser de nouveau l'agence afin de couvrir les besoins prudentiels des années suivantes. En conséquence, elle lui demande : d'indiquer si une moins-value sur le siège a été identifiée ou provisionnée par l'agence, ou relevée par l'ACPR et le cas échéant son montant ; de préciser si une nouvelle recapitalisation de l'AFD est envisagée à moyen terme, son montant prévisionnel et son incidence sur le budget de l'État ; et d'indiquer les mesures que le Gouvernement entend prendre, avec la nouvelle direction de l'agence, pour garantir la maîtrise de cette dépense et la bonne gestion des deniers publics.

Réponse

Le Ministère de l'Europe et des affaires étrangères a pris connaissance avec attention de la question relative à l'opération immobilière conduite par l'Agence française de développement (AFD) dans le cadre de la ZAC Paris Rive Gauche. L'acquisition du futur siège de l'AFD a été décidée par le Conseil d'administration de l'établissement dans le cadre d'une opération de regroupement de ses implantations parisiennes, destinée à améliorer les conditions d'exercice de ses missions, à rationaliser son patrimoine immobilier et à réduire ses charges immobilières grâce à l'économie réalisée sur les loyers et les revenus de locations. Les économies d'exploitation ainsi dégagées permettront d'améliorer les résultats annuels de l'Agence et, par conséquent, de renforcer ses fonds propres. Cette opération n'engage pas de coûts pour l'Etat et est financée par l'AFD sur ses ressources propres, notamment par recours à l'emprunt et par la cession d'actifs immobiliers existants. Par ailleurs, il convient de rappeler que le renforcement annuel des fonds propres de l'AFD répond principalement à l'évolution du cadre réglementaire européen applicable aux établissements financiers, en particulier aux conséquences de l'entrée en vigueur du règlement CRR2 sur le traitement des ressources à condition spéciale (RCS) qui ne sont plus assimilables à des quasi fonds propres. Ces opérations de renforcement ont eu pour objet d'assurer la capacité de l'AFD à poursuivre le développement de ses activités de financement du développement dans des conditions conformes aux exigences prudentielles applicables à toutes les sociétés de financement. La conversion annuelle de RCS est neutre pour le budget de l'Etat, dans la mesure où cette ressource due au titre du programme 853 (crédits de paiement à verser jusqu'en 2030) est convertie en capital via le P365 et le P731 sans aucun abandon de créance de la part de l'Etat (la RCS étant due à l'AFD par l'Etat et non l'inverse). S'agissant plus particulièrement du coût de l'opération, celui-ci a fait l'objet de procédures d'examen et d'autorisation applicables aux établissements publics, qui n'ont pas fait état d'un prix d'acquisition décorrélé des valeurs de marché. En particulier, l'avis du Conseil de l'immobilier de l'État a été pris en compte dans la conduite du projet, notamment en ce qui concerne l'adaptation des surfaces aux besoins de l'établissement et les perspectives de valorisation des espaces éventuellement excédentaires. Les 50 000m2 comprennent, outre les surfaces de bureaux, les locaux techniques, les surfaces extérieures, dont une ferme photovoltaïque, et les parkings. Le Groupe occupera ainsi à terme 38 000 m2 de bureaux et 8 000m2 seront mis en location (contribuant ainsi à l'équilibre financier de l'opération). Enfin, l'AFD ayant vocation à être propriétaire-exploitante de l'ensemble immobilier, elle n'a pas pour objectif de le céder, ni à court ni à moyen terme. Aucune dépréciation n'est anticipée pour l'année en cours ni en prévision. D'une part, aucune moins-value n'a été constatée sur l'immeuble concerné dans les comptes de l'AFD, conformément aux règles comptables, qui ne permettent pas d'enregistrer une provision pour dépréciation avant l'entrée dans le bâtiment. D'autre part, une fois l'Agence entrée dans les locaux, s'agissant d'un siège social, la seule diminution de la valeur de marché de l'actif immobilier ne pourrait constituer un indicateur de perte de valeur et donc de dépréciation, cette dernière devant être appréhendée selon les normes comptables en vigueur au niveau du groupe d'actifs auquel l'actif immobilier contribue, c'est-à-dire l'AFD toute entière. Ainsi, l'Etat n'envisage pas de nouvelle dotation en capital de l'AFD autre que la conversion annuelle de RCS et demeure attentif à la maîtrise des coûts de cette opération et à la préservation des intérêts patrimoniaux de l'AFD. Avec la nouvelle direction de l'établissement, il veillera à ce que la conduite du projet immobilier s'inscrive dans une gestion rigoureuse des ressources, incluant le suivi des coûts et les mutualisations réalisées, la valorisation des actifs existants et l'optimisation des surfaces effectivement utilisées.

La question

Mme Marine Hamelet interroge Mme la ministre des sports, de la jeunesse et de la vie associative, sur la possibilité d'introduire un crédit d'impôt destiné à compenser les dépenses engagées dans le cadre d'activités bénévoles. Actuellement, le quatorzième alinéa de l'article 200 du code général des impôts prévoit que les frais assumés par les bénévoles pour réaliser la mission d'une association reconnue d'utilité publique ouvrent droit à une réduction d'impôt de 66 %. Celle-ci couvre notamment les frais kilométriques engagés par les bénévoles utilisant leur propre véhicule au service de l'association. Ce mécanisme fiscal permet de valoriser l'investissement personnel des bénévoles. Cependant, il engendre une inégalité notable entre les bénévoles en fonction de leur niveau de revenus. En effet, seuls ceux dont l'impôt sur le revenu est suffisamment élevé pour absorber 66 % des frais engagés bénéficient pleinement de cette réduction. À l'inverse, ceux dont le montant d'impôt est plus faible ne peuvent en tirer qu'un avantage limité, tandis que les personnes non imposables ne bénéficient d'aucune aide publique sur ces dépenses. Transformer cette réduction d'impôt en crédit d'impôt permettrait de résoudre cette iniquité et représenterait un levier important pour soutenir et encourager l'engagement bénévole des citoyens. Elle lui demande donc ses intentions quant à la mise en place éventuelle d'une telle réforme.

Réponse

La fiscalité de la générosité du public est un levier majeur pour que les personnes physiques ou morales donnent davantage qu'elles ne le feraient sans cette fiscalité avantageuse aux organismes d'intérêt général dont les causes sont essentielles à la cohésion sociale. Elle n'a en revanche pas vocation à entrainer une dépense nette de l'État via l'instauration d'un crédit d'impôt. Si une telle mesure peut effectivement avoir un effet d'équité fiscale, son coût n'a pu être estimé en l'absence de données sur les dons des personnes physiques non assujetties à l'impôt sur le revenu. Les débats parlementaires dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026) ont révélé sur le sujet des divergences qui n'ont pas conduit la représentation nationale à se prononcer en faveur du crédit d'impôt. Par ailleurs, le dispositif dit "Coluche" est assoupli dans le PLF 2026 : le plafond des dons aux associations venant en aide aux plus démunis ouvrant droit à une réduction d'impôt de 75% est porté à 2 000 € par an, contre 1 000 € aujourd'hui.

La question

Mme Marine Hamelet alerte Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur les répercussions de la prochaine hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ». Le 16 janvier 2025, M. le Premier ministre a annoncé que les départements pourront, s'ils le souhaitent, augmenter ces frais de 0,5 point pour une durée de trois ans, à l'exception des primo-accédants pour les biens d'une valeur maximale de 250 000 euros. Cette mesure suscite des inquiétudes tant chez les professionnels de l'immobilier que chez les particuliers. Elle ravive les craintes déjà engendrées par une annonce similaire faite en novembre 2024 par M. Michel Barnier. L'appellation « frais de notaire » est trompeuse, ces derniers étant en grande partie constitués de taxes nationales et locales. Ainsi, cette hausse ne profiterait pas aux notaires mais exclusivement aux départements. Actuellement, les DMTO représentent déjà entre 7 et 8 % du prix d'un bien ancien, contre 2 à 3 % pour un bien neuf. Si certains départements appliquent cette augmentation, les acheteurs devront s'acquitter de 500 euros supplémentaires de frais de notaire pour chaque tranche de 100 000 euros, comparé aux montants exigés aujourd'hui. Cette hausse toucherait tous les acheteurs, mais pèserait particulièrement sur les budgets modestes. Le marché immobilier a déjà subi une baisse des transactions de 11 % en 2024 par rapport à 2023. Une augmentation des taxes ne ferait qu'aggraver cette tendance en 2025. Mme la députée soutient les professionnels et les particuliers opposés à cette hausse et espère que ce projet ne verra pas le jour. Elle lui demande donc quelles sont les solutions envisagées pour relancer le secteur immobilier.

Réponse

Afin de permettre aux départements d'augmenter leurs ressources fiscales dans un contexte marqué par la hausse de leurs dépenses et la baisse du nombre de mutations immobilières constatée en 2023 et 2024, le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a introduit un dispositif dérogatoire autorisant les conseils départementaux à rehausser le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 1594 D du code général des impôts (CGI) au-delà de 4,5 % et dans la limite de 5 %. Cette possibilité n'est offerte que pour les actes et conventions conclus à partir du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, sous réserve d'avoir délibéré selon le calendrier d'entrée en vigueur prévu au III de l'article 116 susmentionné. Toutefois, ce rehaussement du taux ne s'applique pas aux primo-accédants au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation (CCH), c'est-à-dire aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années précédant la signature de l'acte d'acquisition lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale. Cette disposition a été soutenue par le Gouvernement. En effet, le Gouvernement, conscient des enjeux immobiliers, veille à l'équilibre entre, d'une part, la soutenabilité financière des budgets locaux et, d'autre part, la préservation de l'accession à la propriété. Ainsi, le Gouvernement a également soutenu la création du nouvel article 1594 F septies du CGI, issu du I de l'article 116 de la loi de finances pour 2025, permettant aux conseils départementaux sur délibération, de réduire le taux départemental voire d'exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions des primo-accédants au sens du I de l'article L. 31-10-3 du CCH. Le bénéfice de ce dispositif est subordonné à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement d'affecter le bien exclusivement et de manière continue à l'usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Enfin, il convient de rappeler qu'il existe d'autres dispositifs visant à faciliter l'accession à la propriété des ménages, notamment les plus modestes, qui peuvent être cumulés avec la non application de la hausse du taux départemental. C'est le cas du bail réel solidaire, ou encore du prêt à taux zéro élargi par la loi de finances pour 2025 à l'ensemble des logements neufs, individuels comme collectifs.