Questions

La question

M. Matthias Tavel interroge M. le ministre de la ville et du logement sur l'obligation d'ouverture d'un compte bancaire séparé pour les copropriétés. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a modifié l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatif à l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Cet article dispose notamment que « II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ». Il lui demande si un bilan de l'application de cette mesure pour les petites copropriétés a été déjà réalisé par les services de l'État en vue d'en apprécier l'efficacité, la pertinence et les éventuelles difficultés de mises en œuvre notamment en matière de frais bancaires. À défaut, il lui demande s'il entend donner des instructions afin qu'une étude soit diligentée en vue de dresser un bilan de l'application de cette mesure pour les petites copropriétés et le cas échéant, sous quel délai.

Réponse

Le paragraphe II de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai l'ensemble des sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, cet article prévoyait que, lorsque le syndicat comportait au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale pouvait, à la majorité absolue dite « avec passerelle » (article 25-1 de la loi de 1965 précitée), dispenser le syndic professionnel d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Cette mesure avait pour objectif d'accorder une plus grande souplesse aux gestionnaires de petites copropriétés, qui représentent environ 64 % des copropriétés enregistrées au registre national des copropriétés. Toutefois, l'opacité des comptes des petites copropriétés est susceptible de rendre certains copropriétaires réticents à payer leurs charges, ce qui entraîne inévitablement un risque d'impayé et de dégradation. Or, les petites copropriétés sont surreprésentées parmi les immeubles en situation de fragilité. En outre, l'existence d'un compte séparé est une garantie pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Outre une plus grande transparence dans l'usage des fonds de la copropriété par le syndic, le compte séparé permet également d'identifier précocement des signaux d'alerte, tels que des difficultés financières ou une trésorerie fragilisée. Pour ces différentes raisons, l'article 15 de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 précitée a supprimé l'exception à cette obligation prévue pour les petites copropriétés. Il convient enfin de souligner que le coût de l'ouverture d'un compte bancaire pour une petite copropriété est modéré. Au regard de l'ensemble de ces éléments et compte tenu du changement de législation intervenu relativement récemment, il n'est pas prévu de faire évoluer le paragraphe II de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le Gouvernement pourra néanmoins s'appuyer sur les données statistiques relatives aux copropriétés afin d'évaluer prochainement son impact précis.

La question

M. Matthias Tavel attire l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques sur les graves difficultés que peuvent rencontrer des particuliers propriétaires qui s'engagent dans un parcours en vue de bénéficier de l'octroi d'aides financières à la rénovation énergétique de leur habitat et réaliser des travaux. L'État, par l'intermédiaire de France Rénov et les collectivités territoriales, par le biais des Intercommunalités ou encore des régions, proposent des dispositifs d'aides financières à la rénovation de l'habitat à destination des particuliers propriétaires. Les critères d'éligibilité et les procédures propres à chaque dispositifs ne sont pas de nature à simplifier les démarches à réaliser par les propriétaires. À cela, s'ajoutent les difficultés pour trouver des artisans et faire réaliser des devis pour des travaux parfois complexes et techniques, dont la parfaite compréhension n'est pas à la portée de tous. Mais une fois obtenus les accords de principe d'octroi des aides financières, les artisans retenus et les devis signés, c'est désormais un risque d'une tout autre nature qui pèse sur la tête des propriétaires rénovateurs : la faillite d'un ou plusieurs artisans qui a déjà reçu tout ou partie du paiement de sa prestation. En effet, entre le moment où un devis est signé, un acompte payé et les travaux réalisés, s'écoule un délai de plusieurs mois. Au cours de ce long délai, la santé financière d'une entreprise peut se dégrader, pouvant la conduire à un état de cessation des paiements et une situation dès lors irrémédiablement compromise. C'est précisément la déconvenue subie par une quarantaine de propriétaires de la région de Saint-Nazaire, dont l'artisan mandaté pour la réalisation de leurs travaux de rénovation énergétique a été placé en liquidation judiciaire, après avoir reçu un certain nombre de paiements partiels, représentant une perte de plusieurs milliers d'euros pour les propriétaires. Pourtant, chacun avait recueilli un avis favorable des services de l'administration pour réaliser ses travaux et recevoir une aide financière lorsque ceux-ci seraient achevés. Ainsi, sauf à avoir les moyens financiers de faire terminer totalement leur travaux par une autre entreprise, condition sine qua non pour percevoir certaines aides à la rénovation, celles-ci ne leur seront finalement pas versées. Il lui demande donc quels sont les mécanismes juridiques et protections des propriétaires qui souhaitent entamer des travaux de rénovation énergétique de leur habitat à l'aide de subventions publiques, que l'État peut mettre en œuvre afin que des travaux engagés par une entreprise faillie puissent être achevés sans préjudice du droit à subventions octroyées.