Questions

La question

M. Mickaël Bouloux appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les frais de levée d'hypothèque liés au remboursement anticipé d'un prêt. En effet, alors que l'hypothèque est automatiquement levée lorsque le prêt arrive à échéance, tel n'est pas le cas s'il fait l'objet d'un remboursement anticipé de la part de l'emprunteur. La levée de l'hypothèque nécessite alors un acte notarié et le règlement de frais de mainlevée, dont le montant est compris entre 0,3 et 0,6 % du montant initial de l'emprunt. À défaut de réaliser cette procédure et bien que le crédit ait été soldé, l'hypothèque demeure en vigueur et peut s'avérer bloquante, notamment si le propriétaire souhaite revendre son bien. Alors que l'on traverse depuis maintenant plusieurs années une crise immobilière et qu'un grand nombre de Françaises et de Français peinent à se loger, cette situation, en alourdissant le coût d'acquisition du logement sans raison apparente, vient compliquer un peu plus encore le parcours résidentiel des citoyennes et des citoyens. Il lui demande donc si le Gouvernement entend modifier le cadre réglementaire actuellement en vigueur afin de rendre automatique et sans frais la levée de l'hypothèque dans le cas d'un remboursement anticipé du crédit immobilier.

Réponse

La levée d'hypothèque, également appelée mainlevée d'hypothèque, est un acte notarié par lequel un créancier (généralement un établissement de crédit) reconnaît que la dette garantie par l'hypothèque a été intégralement remboursée. Cet acte met fin à l'inscription hypothécaire et libère le bien immobilier de cette garantie. L'emprunteur peut demander une levée d'hypothèque avant l'échéance automatique. Cette procédure nécessite l'intervention d'un notaire et engendre des frais tels que les émoluments du notaire, la TVA, la contribution à la sécurité immobilière, les droits d'enregistrement, les frais administratifs. Dans tous les cas, ces différents frais n'ont pas vocation à être couverts par l'indemnité de remboursement anticipé que l'établissement prêteur peut demander, dans certains cas, à l'emprunteur immobilier d'acquitter conformément à l'article L.312-21 du code de la consommation et dans les limites fixées à l'article R. 312-2 du même code. Cette indemnité est destinée à tenir compte du manque à gagner que constitue pour l'établissement de crédit le remboursement anticipé d'un prêt immobilier. Ainsi, s'agissant spécifiquement des frais de levée d'hypothèque liés au remboursement anticipé d'un prêt, il convient d'indiquer que le montant n'est pas déterminé par la banque. Par conséquent, ils comprennent les frais de notaire (honoraires et émoluments) [i], les frais d'enregistrement au service de publicité foncière [ii], et éventuellement les taxes ou contributions réglementaires. Ces coûts sont donc en grande partie fixés par la réglementation en vigueur, mais peuvent varier selon la négociation avec le notaire et la localisation du bien. De ce fait, ceux-ci revêtent de surcroît un caractère inévitable pour l'emprunteur. Le gouvernement n'envisage pas de modification de la législation en vigueur. ---------------------------- [i] Article L444-1 du Code de commerceSauf disposition contraire, lorsqu'un professionnel mentionné au premier alinéa [en ce compris les notaires] du présent article est autorisé à exercer une activité dont la rémunération est soumise à un tarif propre à une autre catégorie d'auxiliaire de justice ou d'officier public ou ministériel, sa rémunération est arrêtée conformément aux règles dudit tarif [ii] Les frais d'enregistrement au service de publicité foncière sont encadrés par la législation fiscale française, notamment par le Code général des impôts (CGI). Ces frais comprennent principalement la taxe de publicité foncière (également appelée droit d'enregistrement) et sont fixés en pourcentage du prix de vente ou de la valeur de la transaction.

La question

M. Mickaël Bouloux appelle l'attention de M. le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur la crise du logement chez les étudiants et les mesures d'encadrement qui ont été mises en place pour y répondre. En France, 17 % des étudiants sont contraints d'arrêter leur formation, faute de logement abordable. Huit étudiants sur dix (pour les trois-quarts, non boursiers) disposent de moins de 100 euros par mois une fois leurs charges payées, et un étudiant sur dix a déjà dormi dans la rue ou dans sa voiture au cours des douze derniers mois. La précarité, dans le monde étudiant, provient en grande partie d'une incapacité à se loger dans de bonnes conditions et à des prix abordables. Toutes les grandes agglomérations sont concernées, notamment la ville de Rennes, où M. le député est élu. Le nombre d'étudiants y est passé de 67 000 à 73 000 entre 2020 et 2024, aggravant les difficultés d'accès au logement du fait d'un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande. De même qu'à Paris, depuis octobre 2021, le nombre de logements à louer a été divisé par deux, tandis que le nombre d'étudiants n'a cessé de croître. Dans ce cadre, l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « ELAN », met en place un dispositif d'encadrement des loyers à titre expérimental, applicable dans les zones dites « tendues ». Appliqué à Paris depuis juillet 2019, il devrait être étendu à Rennes prochainement. Ainsi, lorsqu'il est constaté qu'un contrat de bail ne respecte pas le loyer de référence majoré applicable au logement, une procédure de sanction administrative peut être initiée. Or, si l'article 140 vise à limiter l'augmentation des loyers dans les zones tendues et qu'il semble dans un premier temps avoir produit l'effet escompté à Paris, sa portée reste limitée. En effet, la contestation du loyer est à l'initiative du seul locataire, qui dispose pour ce faire d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Ce sont les logements les plus petits en superficie qui, au mètre carré, sont les plus chers et par conséquent les plus prisés par les étudiants précaires. Ces derniers, en arrivant à Paris, n'ont en général ni attache familiale ni cercle social et sont dès lors particulièrement vulnérables lorsqu'il s'agit d'engager une telle procédure. Entre août 2023 et août 2024, 30 % des logements parisiens proposés à la location ne respectaient pas la réglementation, soit deux points de plus que l'année précédente. Pour les locataires, les loyers mensuels non conformes dépassaient en moyenne de 251 euros le plafond légal en 2024, contre 237 euros en 2023. Dans ce contexte, il souhaite connaître l'avis du Gouvernement sur ces problèmes et sur la possibilité que le contrôle des loyers se fasse en amont et non plus seulement à l'initiative du locataire.

Réponse

L'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a créé un dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Là où le dispositif est mis en place, il impose aux propriétaires bailleurs de fixer le montant du loyer, lors de la mise en location, première location ou logement vacant, dans la limite du loyer majoré fixé par arrêté préfectoral correspondant à 20 % au-dessus du loyer médian. Ce dispositif vient compléter l'encadrement de l'évolution des loyers entre deux locations dans les zones tendues prévu par l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui ne peut dépasser l'évolution de l'IRL. En cas de non-respect de ces dispositions, l'article 140-III- A prévoit la possibilité pour le locataire de demander une réduction de loyer au du bailleur, en cas d'échec, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la conciliation n'aboutit pas, le juge peut être saisi en dernier lieu. Le locataire peut également demander une diminution de loyer lors du renouvellement du bail ou de sa reconduction (article 140-VI). Conscient des difficultés que ces procédures peuvent représenter pour les parties au contrat de bail, le législateur a prévu à l'article 140 –VII que « lorsque le représentant de l'Etat dans le département constate qu'un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A-III, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu'il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, ses observations. ». Cette procédure administrative peut intervenir à tout moment de la relation locative. Certaines collectivités, comme à Paris, Lyon ou Lille, ont mis en place des simulateurs de loyer et la possibilité pour les usagers de signaler en ligne les dépassements de loyer. Ces signalements sont ensuite examinés dans le cadre de la procédure administrative de l'article 140-VII et portés à la connaissance du Préfet de département. Ces outils et procédures pourraient être étendus aux autres territoires d'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers. Par ailleurs, le contrôle peut être délégué à la collectivité par le Préfet, si elle en formule la demande. C'est le cas à Paris où la Ville organise les contrôles. Conformément à la loi, le Gouvernement a confié une mission d'évaluation à deux économistes, appuyés par les missions d'inspection générale des ministères en charge du logement et en charge de l'économie. Les conclusions doivent être rendues en fin d'année 2025. L'évaluation en cours de l'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers permettra, entre autres, d'analyser la question de la pérennisation du dispositif et, le cas échéant, les pistes d'amélioration de ses modalités de mise en oeuvre et de contrôle.

La question

M. Mickaël Bouloux interroge Mme la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques sur la baisse prévue par le Gouvernement du budget alloué au dispositif MaPrimeRénov'. L'aide à la rénovation énergétique voit son budget passer de 4 à 2,5 milliards d'euros en 2025. Cette mesure, qui touche directement l'installation des appareils de chauffage au bois, semble contradictoire avec les engagements du Gouvernement en matière de transition énergétique et de décarbonation, où le chauffage au bois est présenté comme une solution écologique et économique. Le granulé de bois est une énergie accessible, peu émettrice de CO2 et génératrice d'emplois locaux. Cette réduction des aides met alors en péril les entreprises du secteur et risque de rendre ce mode de chauffage inaccessible aux foyers les plus modestes. Il lui demande donc de clarifier les raisons derrière cette décision et si le Gouvernement envisage une révision de cette politique, afin de garantir à la fois l'équilibre économique de la filière et l'accès des ménages aux solutions de chauffage les plus écologiques et les plus économiques.

Réponse

Le Gouvernement rappelle tout d'abord que la quantité de biomasse solide disponible pour le chauffage résidentiel et tertiaire est limitée. Afin de limiter la tension sur cette ressource, l'électrification du chauffage par l'installation de pompes à chaleur doit demeurer la voie privilégiée lorsque cela est possible techniquement et économiquement. Lorsque cette solution ne peut techniquement être mise en place, le bois-énergie est une solution possible, via l'installation d'appareils très performants venant en priorité remplacer des équipements au bois non performants ou des équipements alimentés au fioul ou GPL. Au niveau européen, la réglementation sur l'écoconception et l'étiquetage énergétique garantit la performance énergétique et environnementale des équipements mis sur le marché ; elle facilite également l'accès au marché européen en harmonisant les exigences et les normes de test des produits. La révision des règlements s'appliquant au chauffage au bois, en application du plan de travail 2025-2030 de la Commission européenne, vise à renforcer la performance énergétique, la durabilité et la réparabilité des produits nouvellement mis sur le marché, sans remettre en cause ceux déjà installés. Des documents de travail préliminaires sont actuellement accessibles sur le site de la Commission européenne, et les travaux en cours sur les poêles et chaudières devraient se poursuivre en 2026 ; les exigences associées seront adoptées au plus tard le 31 décembre 2026 et assorties d'un délai d'application pour permettre l'adaptation des gammes de produits. On notera que les exigences existantes sont proches de celles du label Flamme Verte, dispositif volontaire de la filière française valorisant les équipements performants. La France suit activement tous ces travaux en soutenant une approche équilibrée, conciliant ambition environnementale et accessibilité des équipements pour les ménages. Au niveau national, les orientations en matière de chauffage au bois s'inscrivent dans le cadre de la transition énergétique des territoires, avec un équilibre entre décarbonation, amélioration de la qualité de l'air, préservation de la ressource biomasse et soutenabilité budgétaire des aides publiques. Le chauffage au bois domestique représente la première source directe anthropique d'émissions de particules fines en France (67 % des émissions de PM2,5 selon les données SECTEN 2024 du CITEPA pour l'année 2022). C'est pourquoi, dans les zones soumises à un plan de protection de l'atmosphère (PPA), des restrictions ciblées peuvent être décidées par les préfets notamment pour les appareils les moins performants. Conformément au code de l'environnement, ces mesures, ciblées et proportionnées, visent à protéger la population ; des restrictions spécifiques complémentaires peuvent être prévues lors d'épisodes de pic de pollution. Ces dispositions ne remettent pas en cause l'usage du bois comme source de chauffage en l'absence d'enjeux sur la qualité de l'air. Le projet de Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) 3 a souligné la nécessité d'un « bouclage biomasse » entre l'offre et la demande dans les prochaines années, et proposé une hiérarchisation des usages pour réserver la ressource aux besoins prioritaires (notamment non-énergétiques) et protéger le puits de carbone forestier. Si le chauffage performant à partir de biomasse reste pertinent dans certains cas, l'installation d'équipements moins efficaces, est à modérer afin de limiter les tensions sur le marché du bois-énergie. Dans ce cadre, les évolutions de MaPrimeRénov'en 2024 et 2025 ont réduit les aides aux équipements de chauffage au bois afin de mieux cibler les usages prioritaires, tout en tenant compte des contraintes budgétaires. D'autres dispositifs comme l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) restent mobilisables pour soutenir l'installation d'équipements performants. Dans certaines zones couvertes par un plan de protection de l'atmosphère (PPA), les collectivités ont mis en place un Fonds Air Bois qui apporte conseils et aide financière aux particuliers pour remplacer leur appareil de chauffage au bois peu performant par un appareil performant. Le Gouvernement reste attentif aux attentes des professionnels et des collectivités, et poursuivra son accompagnement de la filière bois-énergie dans cette transition, en cohérence avec les objectifs de décarbonation et de préservation des ressources.