Questions

La question

M. Philippe Fait appelle l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature sur les difficultés rencontrées par de nombreux copropriétaires souhaitant installer une pompe à chaleur dans leur logement. La France encourage le déploiement des pompes à chaleur dans le cadre de sa politique de décarbonation des bâtiments, notamment par des dispositifs d'aide à la rénovation énergétique. Pourtant, de nombreux règlements de copropriété interdisent de manière générale l'installation de pompes à chaleur ou de systèmes de climatisation, empêchant ainsi certains copropriétaires d'engager des travaux favorisant la performance énergétique de leur logement. Si des restrictions peuvent se justifier pour des motifs tenant au respect des règles d'urbanisme, à la protection du patrimoine, à l'intégration architecturale des équipements ou à la prévention des nuisances sonores, ces considérations paraissent difficilement compatibles avec des interdictions générales. Les progrès technologiques permettent désormais de proposer des équipements plus silencieux et mieux intégrés à leur environnement. Dans ce contexte, il lui demande si le Gouvernement envisage de faire évoluer le cadre juridique applicable aux copropriétés afin de limiter les clauses d'interdiction générale des pompes à chaleur en conciliant les objectifs de la transition écologique avec la préservation du cadre de vie des copropriétaires.

La question

M. Philippe Fait appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur le manque de souplesse et d'adaptation aux besoins des bénéficiaires de certaines règles d'attribution des logements sociaux. En effet, les évolutions sociétales récentes ont entraîné de nouvelles modalités d'habitat. Notamment, la forte augmentation des séparations chez les Français s'accompagne de nombreuses gardes alternées. Lorsqu'un enfant partage son quotidien entre chacun de ses deux parents, les règles d'attribution de logements sociaux prévoient que chaque foyer comporte une chambre par enfant, quelle que soit la durée que l'enfant passe chez le parent. Ainsi, un père de 3 enfants qui n'a la garde de ses enfants qu'un week-end sur deux, soit deux jours sur 14, doit demander un logement dimensionné pour un parent et trois enfants, comme la mère. Cela implique un dédoublement de la demande locative, en période de crise du logement et une forte sous-occupation du parc locatif. Cet exemple est parlant. Mais il peut également être entendu dans de nombreuses autres situations. Il souhaite connaître la position du Gouvernement sur les adaptations de la règlementation qu'il compte adopter pour concilier une meilleure réponse aux besoins des familles bénéficiaires tout en réduisant la pression locative et la difficulté à trouver un logement social.

Réponse

La loi prévoit déjà des mesures afin d'adapter au mieux la demande à l'offre et permettre une meilleure mobilité au sein du parc social. Ainsi, les logements proposés doivent correspondre à la situation familiale des ménages. Par ailleurs, la loi prévoit que les commissions d'attribution de logements et d'examen de l'occupation des logements (CALEOL) doivent, tous les 3 ans, vérifier les conditions d'occupation de ces logements et, en cas de sous-occupation du ménage, en secteur tendu, proposer un logement adapté à la situation du ménage. De plus, la généralisation de la cotation de la demande de logement social et de la gestion en flux doit permettre d'augmenter la mobilité au sein du parc social. La mise en œuvre de ces dispositions doit permettre de faire baisser la pression sur le logement social. Pour rappel, la tension est bien plus forte sur les petites surfaces (près de 13 sur les T1 et plus de 8 sur les T2) que sur les logements familiaux (pression de 3,8 sur les T4, T5 en 2023). Concernant le cas des séparations de couple, en 2023, les demandes de logement social effectuées à ce titre représentent près de 200 000 demandes (7,5 %) pour près de 44 000 attributions (11 %). Ainsi, ce critère est particulièrement pris en compte par les CALEOL. En cas de séparation des parents, il est nécessaire que chaque parent dispose de la possibilité d'accueillir ses enfants dans de bonnes conditions. C'est pourquoi la loi prévoit que, en cas de séparation, les deux parents soient en mesure de disposer d'une chambre par enfant ayant plus de 14 ans. Il appartient alors à la CALEOL de prendre en compte les nécessités de la garde alternée lors de l'attribution d'un logement à l'un des parents du couple séparé ayant des enfants. Enfin, le Gouvernement s'est engagé dans une politique de développement de l'offre de logements sociaux qui doit permettre de faire baisser la tension locative.

La question

M. Philippe Fait interroge Mme la ministre de l'agriculture, de la souveraineté alimentaire et de la forêt sur le sujet des baux coproneurs, émanant de la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt du 13 octobre 2014. Avant cette loi, les baux copreneurs étaient régis par un cadre ne permettant pas la désolidarisation des preneurs, ce qui posait des difficultés en cas de départ d'un copreneur, telles que la retraite ou le divorce et obligeait les copreneurs à maintenir une coexploitation, même contre leur volonté. La loi d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014 a introduit les alinéas 3 et 4 à l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, permettant au preneur restant de demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom en cas de cessation d'activité d'un des copreneurs. Cependant, l'article L. 411-31 du code précité fixant les causes de résiliation du bail n'a pas évolué. Ainsi, toute contravention à l'article L. 411-35 demeure sanctionnée par la résiliation. De fait, un preneur poursuivant l'exploitation seul au départ de l'autre preneur en omettant de solliciter la poursuite du bail à son seul nom auprès du bailleur s'expose à la résiliation. La Cour de cassation, par un arrêt du 30 novembre 2023 (n° 21-22.539), modifie cette interprétation en précisant que l'article L. 411-35 (al. 3 et 4) ne crée « pour le copreneur resté en activité, qu'une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l'article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31, II, 1° ». Cette évolution jurisprudentielle apporte une stabilité apparente à la situation des copreneurs, mais des interrogations persistent quant à sa « définitivité », notamment en l'absence d'évolution des textes. Dans ce contexte, il souhaiterait savoir quelles mesures le Gouvernement envisage de prendre pour sécuriser la situation des baux copreneurs et ainsi renforcer la confiance des acteurs du secteur agricole à l'égard de ce type de bail.

Réponse

Conformément aux dispositions de l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime (CRPM), le copreneur désireux de continuer à exploiter le fonds loué peut effectivement demander, en cas de cessation d'activité de l'autre copreneur, la poursuite du bail à son seul nom. Il convient cependant de préciser que le formalisme prescrit par le CRPM ne s'impose que lorsque la cessation d'exploitation est de la seule initiative du copreneur partant et ne concerne que les baux conclus depuis plus de trois ans, à moins que la cessation d'activité du copreneur résulte d'un cas de force majeure comme le précise les dispositions précitées du CRPM. Il est aussi à noter que le copreneur désireux de continuer l'exploitation du fonds loué n'est pas astreint à l'application du formalisme défini par l'article L. 411-35 en cas de résiliation judiciaire du bail. Le bailleur ne peut s'opposer à la poursuite du bail qu'en saisissant, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la lettre recommandée, le tribunal paritaire des baux ruraux. La jurisprudence précise les conditions qui doivent être réunies pour que cette résiliation puisse éventuellement être prononcée par le juge, qui s'assure de la bonne foi du preneur, du respect de ses obligations légales par ce dernier et de sa capacité à poursuivre seul l'exploitation du fonds ainsi que des intérêts légitimes du bailleur (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 sept. 2017, n° 16-15.028). L'arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2023 (troisième chambre civile, n° 21-22.539) a précisé que ce formalisme n'est qu'une simple faculté pour le copreneur restant, et le fait qu'il n'en fasse pas usage ne constitue pas une infraction susceptible d'entraîner une résiliation du bail. En conséquence, il n'apparaît pas, en l'état actuel du cadre juridique en vigueur, nécessaire de modifier la réglementation régissant la poursuite du bail par le copreneur désireux de poursuivre l'exploitation du fonds loué et remplissant les conditions fixées par le CRPM et la jurisprudence qui lui est afférente.

La question

M. Philippe Fait appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur les difficultés de logements des habitants des zones touristiques et en particulier des zones du littoral. Il est vrai que le Gouvernement a porté des mesures de régulation de la location de courte durée (réglementation du changement d'usage, compensation le cas échéant) et des dispositifs fiscaux ont été mis en place (taxes sur les logements vacants, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires). Néanmoins, s'il faut saluer ces premiers pas qui vont dans la bonne direction, ils ne résolvent pas le cœur du problème et il apparaît aujourd'hui nécessaire d'aller plus loin. Le 27 juillet 2022, le prédécesseur de M. le ministre allait d'ailleurs dans ce sens en soulignant qu'il n'était pas possible que, dans certaines zones, des spéculateurs achètent des logements en profitant d'outils spéculatifs, sans les mettre en location de longue durée. Une année plus tard, la question reste entière. Début 2022, le Gouvernement a confié au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), à l'Inspection générale de l'administration (IGA) et à l'Inspection générale des finances (IGF) une mission sur l'attrition des résidences principales dans les zones touristiques. Leur rapport, rendu en juin 2022, pointe que ces locations meublées de courte durée type AirBnB bénéficient d'une fiscalité attractive qui les rend plus rentables, alors même qu'elles représentent un frein au développement touristique des territoires (logement difficile des saisonniers et des résidents à l'année). Face à ces difficultés, le rapport propose l'extinction définitive des incitations fiscales en faveur des meublés de tourisme, la réduction des avantages fiscaux dont bénéficient les locations de courte durée, la mise sur un pied d'égalité règlementaire des locations courtes avec les locations de résidence principale (notamment en matière de performance énergétique), ou encore la poursuite d'un effort de construction, réhabilitation, rénovation du parc immobiliser face aux projections de tensions immobilières. Le rapport évoque également la Suisse, qui limite le taux de résidences secondaires à 20 % par commune et le Danemark et l'Australie, qui interdisent l'achat de résidences par les non-nationaux. Il souhaite connaître la position du Gouvernement sur le sujet et les mesures qu'il compte mettre en place pour répondre à cette problématique essentielle pour les habitants des zones touristiques et en particulier des zones littorales.