Questions

La question

M. Roger Chudeau interroge M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les difficultés croissantes rencontrées par de nombreux propriétaires en matière de litiges de voisinage liés au défaut d'entretien des clôtures et à l'empiètement de végétaux. En effet, les dispositions actuelles du droit civil, notamment celles relatives aux distances de plantation et à l'élagage, apparaissent insuffisamment contraignantes pour prévenir ou sanctionner efficacement certains comportements malveillants. Dans de nombreux cas, des voisins refusent d'entretenir leurs arbres ou arbustes, laissant ces derniers empiéter sur les propriétés voisines, causant des dégradations répétées de clôtures et portant atteinte au droit de propriété. Les recours existants, tels que la médiation, la conciliation ou les procédures judiciaires, s'avèrent souvent longs, coûteux et incertains dans leurs résultats, laissant les victimes sans solution rapide et effective. De plus, l'absence de sanctions réellement dissuasives ainsi que les effets de la prescription trentenaire peuvent contribuer à pérenniser ces situations préjudiciables. Dans ce contexte, il lui demande si le Gouvernement envisage de renforcer les obligations légales pesant sur les propriétaires de végétaux situés en limite de propriété, notamment en instaurant une obligation effective d'entretien et d'élagage assortie de sanctions dissuasives, mais aussi si des mesures pourraient être prises afin de simplifier la constatation des infractions, notamment par l'habilitation d'officiers publics à dresser des procès-verbaux directement exploitables par les juridictions. Il lui demande également si une évolution du régime de prescription applicable à ces situations est envisagée afin de mieux protéger les propriétaires lésés et, plus largement, si une réforme législative est à l'étude afin de garantir une protection plus effective du droit de propriété face à ces troubles récurrents.

Réponse

Aux termes de l'article 671 du code civil, le propriétaire d'un fonds ne peut mettre en place des plantations à moins de 50 centimètres du fonds voisin, ni faire pousser des plantations dépassant deux mètres de hauteur dans une zone située entre 50 centimètres et deux mètres de ce fonds voisin. Lorsque cette servitude de voisinage n'est pas respectée, l'article 672 du code civil permet au propriétaire du fonds voisin d'obtenir l'arrachage ou la réduction à la hauteur exigée, sans avoir à justifier d'un préjudice particulier (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 mai 2000, 98-22.382). En outre, l'article 673 du code civil prévoit que lorsque des plantations avancent sur le terrain voisin, le propriétaire concerné peut en demander l'élagage. La jurisprudence de la Cour de cassation n'admet pas de restriction à ce droit imprescriptible, et a notamment rejeté le moyen tiré du fait que le requérant avait acquis sa propriété en toute connaissance de cause et ne justifiait d'aucun préjudice économique (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2008, 07-19.238), ainsi que celui tiré du fait que les arbres en litige ne présentaient pas un danger pour la sécurité des biens et des personnes (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juillet 2022, 20-17.430). En outre, son exercice tardif ne peut jamais constituer un abus de droit (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 18 octobre 2006, 04-20.370). Dès lors, il apparaît que les obligations légales pesant sur les propriétaires de végétaux sont appliquées de manière rigoureuse par les juridictions. En outre, ces obligations n'ont qu'un caractère supplétif et il est toujours possible de prévoir des règlements locaux ou des conventions particulières plus exigeants (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 mars 2013, 11-21.221). Par ailleurs, il existe d'autres actions ouvertes au propriétaire du fonds victime, qui peut agir sur le fondement des troubles normaux du voisinage (article 1253 du code civil), action qui permet une plus grande flexibilité dans la mesure où elle n'est pas réservée aux fonds contigus. Le propriétaire du fonds victime, s'il démontre un préjudice, pourra également agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil) ou encore devant le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile). Compte tenu de l'ensemble des dispositions légales et réglementaires permettant au propriétaire d'un fonds victime d'empiètement d'agir, il n'apparaît pas nécessaire d'introduire de nouvelles dispositions venant renforcer les obligations légales pesant sur les propriétaires de végétaux situés en limite de propriété. De telles dispositions risqueraient en outre de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété. L'article 544 du code civil le définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Les exceptions légales et réglementaires à ces dispositions ont vocation à régir les cas d'exercice du droit de propriété les plus attentatoires aux droits d'autrui. Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé (décision 2014-394 QPC du 7 mai 2014) que les restrictions au droit de propriété prévues par les articles 671 et 672 du code civil ne revêtent pas un caractère disproportionné compte tenu de leur domaine d'application et de leur régime. Des dispositions venant renforcer les obligations pesant sur le propriétaire des végétaux risqueraient de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de ce dernier. En outre, la violation des dispositions des articles 671 et suivants du code civil ne constitue pas une infraction. Par conséquent, en application de l'article 1358 du code civil, la preuve en est libre, et le propriétaire souhaitant en faire constater la violation peut notamment produire par un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice. L'article 672 du code civil dispose qu'il n'est pas possible de demander l'arrachage ou la réduction des arbres plantés à une distance moindre que la distance légale s'il y a prescription trentenaire. La Cour de cassation juge que le point de départ du délai de prescription se situe à la date à laquelle les arbres ont dépassé la hauteur maximum autorisée (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juin 2007, 06-14.376). Ce délai de prescription long permet d'assurer un équilibre entre les droits du propriétaire du fonds victime, qui peut faire valoir ses droits pendant 30 ans, et les objectifs de prévisibilité, de sécurité juridique et de lisibilité assurés par la prescription extinctive. Au regard de l'ensemble des éléments exposés, une réforme législative n'apparaît pas opportune.

La question

M. Roger Chudeau interroge M. le ministre de la ville et du logement sur les suites données au rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 par M. Marc-Philippe Daubresse, sénateur, et M. Mickaël Cosson, député, intitulé « Pour une relance durable de l'investissement locatif ». Ce rapport souligne la contraction préoccupante du marché de l'investissement locatif privé, illustrée notamment par une baisse de plus de 40 % des réservations dans le logement neuf au premier trimestre 2025. Il formule plusieurs propositions fiscales et réglementaires destinées à redynamiser l'offre locative, parmi lesquelles : la création d'un dispositif d'amortissement fiscal pour les logements mis en location, le relèvement de l'abattement du régime micro-foncier et du plafond de déficit foncier, l'exclusion des logements loués de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et un allègement de la fiscalité sur les plus-values immobilières à long terme. Ces mesures visent à soutenir l'investissement locatif tout en favorisant la remise sur le marché de logements vacants et la rénovation énergétique du parc existant. Aussi, il souhaite connaître les intentions du Gouvernement quant à la mise en œuvre de ces recommandations. Il lui demande en particulier si un calendrier d'application a été arrêté, si certaines de ces mesures seront reprises dans le projet de loi de finances pour 2026 et quelles garanties sont envisagées pour assurer la soutenabilité budgétaire de ces dispositifs tout en préservant leur efficacité en faveur du logement locatif.

Réponse

L'accès au logement est une préoccupation forte des Français, à laquelle le Gouvernement entend répondre.L'extinction progressive du dispositif de réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif dit « Pinel » décidée en loi de finances pour 2021 a reposé notamment sur les recommandations d'un rapport d'évaluation qui mettait en évidence les limites de ce dispositif. Le constat d'un besoin de production supplémentaire de logements locatifs intermédiaires (LLI) a incité les pouvoirs publics à renforcer depuis 2021 le dispositif dit « LLI » à destination des investisseurs institutionnels. Ces mesures ont permis d'augmenter significativement la production de logements locatifs intermédiaires (LLI) au cours des dernières années en atteignant 37 534 logements déclarés en 2024, soit un triplement de la production depuis 2020. Pour autant, face à la baisse du nombre de logements à louer sur le territoire et à la crise du secteur du logement, les investisseurs individuels demeurent des acteurs essentiels pour relancer la production et accroître la disponibilité de logements en France. C'est pourquoi il est apparu nécessaire au Gouvernement d'agir structurellement pour la relance du logement, notamment par l'offre locative de logements abordables et de longue durée par un soutien à l'investissement locatif privé. À l'aune des réflexions menées depuis plusieurs mois par les parlementaires sur la fiscalité locative, le Gouvernement a souhaité porter dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 un dispositif inspiré des propositions du rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson.Un nouveau dispositif fiscal très ambitieux figure dans le projet de loi de finances pour 2026, avec deux avantages fiscaux majeurs : - Amortissement du bien : le ménage peut déduire chaque année de ses revenus locatifs, au-delà des charges (entretien et réparation, taxe foncières, intérêts d'emprunt…) une fraction du prix d'achat du logement, progressive en fonction des loyers appliqués. Cela signifie que le ménage peut déduire de ses revenus le prix d'achat du bien. Si l'ensemble des déductions conduit à un revenu foncier négatif, le surplus peut diminuer l'ensemble des revenus imposables du foyer, dans la limite de 10 700 € par an. - Le dispositif est accessible à tous : les biens concernés peuvent se situer partout en France, sans zonage particulier puisque les zones détendues, essentiellement en ruralité, disposent de potentialités immobilières pouvant être aménagées pour répondre aux nouveaux modes de vie et vieillissement de la population. Il n'y a pas de plafond de revenu pour en bénéficier. Il concerne les biens neufs et les biens anciens sous condition de travaux, afin de rénover les « passoires thermiques » et les remettre très rapidement sur le marché. L'objectif est de produire 50 000 logements locatifs/an supplémentaires destinés à la location. Une première évaluation de ce dispositif sera réalisée dès 2026 afin de l'adapter si nécessaire. Il vient compléter les outils déjà déployés pour soutenir le logement, notamment la primo-accession, avec la réouverture du Prêt à taux zéro (PTZ) à l'ensemble du territoire depuis 2025.