Questions

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les vives inquiétudes exprimées par les établissements publics fonciers (EPF) et particulièrement par la Fédération des établissements publics fonciers de l'Ain, relatives à la disparition prochaine du régime de TVA sur la marge applicable aux opérations foncières. Dans le cadre de la mise en conformité du droit fiscal français avec le droit européen et de la recodification prévue au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er janvier 2027, le régime dérogatoire de taxation sur la seule marge est appelé à s'éteindre d'ici le 1er septembre 2026. Une telle évolution ferait peser le risque d'un assujettissement automatique à la TVA à taux plein calculée sur le prix total des terrains cédés par les EPF. Les acteurs fonciers publics alertent sur les conséquences immédiates d'un tel changement, qui entraînerait une hausse mécanique, artificielle et substantielle des coûts d'acquisition du foncier supportés par les collectivités territoriales, les bailleurs sociaux et les aménageurs. Dans un contexte de crise sévère du logement et d'exigences accrues en matière de sobriété foncière (ZAN), un tel renchérissement constituerait un frein majeur à la production de logements abordables, à la revitalisation des friches ainsi qu'à la conduite des projets structurants de transition écologique. Les EPF jouent un rôle fondamental de régulation des prix et de portage foncier d'intérêt général qui ne saurait être pénalisé par une surcharge fiscale. Aussi, il souhaite savoir quelles mesures transitoires ou dispositions d'adaptation le Gouvernement entend mettre en œuvre afin de préserver l'équilibre financier des opérations portées par les établissements publics fonciers et de garantir que cette réforme fiscale ne vienne pas entraver la relance de la construction et la réalisation des objectifs écologiques des territoires.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conséquences, pour les collectivités territoriales, du transfert de la gestion de la taxe d'aménagement des directions départementales des territoires (DDT) vers la direction générale des finances publiques (DGFiP), intervenu depuis le 1er septembre 2022 en application de l'article 155 de la loi de finances pour 2021. Près de quatre ans après ce transfert, les collectivités en subissent encore largement les effets. La plateforme numérique « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), censée automatiser la liquidation de cette taxe à partir des déclarations d'achèvement de travaux des contribuables, s'avère en réalité défaillante. Elle ne parvient pas à traiter correctement les déclarations partielles d'achèvement, les évaluations d'office ni les permis modificatifs et n'avait permis de traiter que 1 576 dossiers d'autorisation d'urbanisme postérieurs au 1er septembre 2022 à l'échelle nationale au 31 décembre 2023, alors que plusieurs centaines de milliers de dossiers étaient attendus. En conséquence, le produit national de la taxe d'aménagement s'est effondré, passant de 2,3 milliards d'euros en 2023 à 1,5 milliard d'euros en 2024, puis à environ 1 milliard d'euros prévu pour 2025, soit une baisse cumulée de plus de 56 % en deux ans. À cette défaillance structurelle s'ajoute une seconde difficulté, distincte mais tout aussi pénalisante pour les budgets locaux : lorsqu'un permis de construire est annulé ou que des travaux sont abandonnés ou significativement décalés après l'émission d'un titre de taxe d'aménagement, les communes se trouvent contraintes de rembourser des sommes déjà perçues et, bien souvent, déjà engagées dans le financement d'équipements publics. La coexistence de deux régimes de gestion - les dossiers antérieurs au 1er septembre 2022 restant suivis par les services du ministère de l'aménagement du territoire, les dossiers postérieurs relevant de la DGFiP - complique encore le traitement de ces demandes de remboursement et allonge les délais dans lesquels les collectivités obtiennent une réponse claire. M. le député souligne que les communes de l'Ain et le conseil départemental, particulièrement dynamiques sur le plan démographique et immobilier, peuvent se retrouver pénaliser par cette situation. Elles se retrouvent aujourd'hui à la fois privées d'une partie de ces recettes du fait des défaillances de GMBI et exposées au risque de devoir rembourser des sommes en cas d'annulation ou de report de projets, alors même que le délai de prescription de trois ans applicables au recouvrement de la taxe menace de rendre certaines de ces pertes définitives. Il souhaite donc savoir quelles mesures concrètes et immédiates le Gouvernement entend mettre en œuvre afin de corriger les défaillances de la plateforme GMBI et de garantir aux communes concernées le recouvrement intégral des sommes qui leur sont dues avant l'expiration des délais de prescription. Il lui demande également quelles dispositions sont envisagées pour sécuriser les collectivités confrontées à des obligations de remboursement consécutives à l'annulation ou au décalage d'opérations de construction, notamment au bénéfice des communes ne disposant pas des marges de trésorerie suffisantes pour y faire face sans fragiliser leurs investissements, et enfin, si un délai de paiement sans pénalité sur trois ans peut être envisagé.

Réponse

Le Gouvernement est pleinement conscient des difficultés financières auxquelles sont confrontés certains conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE), dont la situation fait l'objet d'une vigilance constante des services de l'État. Il est également attentif aux difficultés rencontrées dans la perception de la taxe d'aménagement, ressource essentielle au financement de ces organismes. Cette situation résulte de plusieurs facteurs concomitants. En premier lieu, elle s'inscrit dans un contexte de forte contraction de l'activité de la construction. Le nombre de permis de construire délivrés a fortement décru, en passant de plus de 350 000 en 2022 à un peu plus de 250 000 en 2023, puis 215 000 en 2024 et enfin 220 000 en 2025, soit une baisse de plus de 37 % sur la période de 2022-2025. Cette évolution pèse mécaniquement sur le rendement de la taxe d'aménagement et, par conséquent, sur les ressources des collectivités territoriales et des CAUE. En parallèle, la réforme du recouvrement de la taxe d'aménagement, engagée à compter de la fin de l'année 2022 avec le transfert de la liquidation des directions départementales des territoires (et de la mer) vers la direction générale des finances publiques (DGFiP), s'est accompagnée d'une évolution substantielle de son fait générateur. Désormais, la taxe devient exigible à l'achèvement des travaux et non plus en fonction de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme. Ce choix répond à un objectif de meilleure adéquation entre l'imposition et la réalisation effective des projets, en évitant les nombreuses annulations de titres antérieurement nécessaires qui conduisaient les collectivités à rembourser des taxes perçues sur des opérations finalement abandonnées. Il constitue également un différé de la charge financière pesant sur les porteurs des projets les plus importants. Afin d'atténuer les effets de ce changement sur la trésorerie des collectivités, un mécanisme d'acomptes a été instauré pour les opérations de grande ampleur. Initialement réservé aux constructions de plus de 5 000 m2, ce dispositif a été étendu par la loi de finances pour 2026 aux opérations de plus de 3 000 m2 de surface créée, renforçant ainsi l'anticipation des recettes pour les collectivités bénéficiaires de la taxe. La DGFiP reconnaît néanmoins que la mise en œuvre opérationnelle de cette réforme a donné lieu à des difficultés importantes. La création d'un parcours déclaratif entièrement dématérialisé, intégré aux démarches foncières dans une logique de simplification pour les usagers, a suscité des incompréhensions et des erreurs déclaratives qui ont conduit les services de la DGFiP à procéder à des vérifications préalables afin de sécuriser les taxations et d'éviter des taxations erronées qui auraient pénalisé à la fois les redevables et les collectivités affectataires. Cette phase d'adaptation a entraîné des retards de liquidation, principalement en 2024 et au début de l'année 2025. Ces retards de liquidation seront intégralement résorbés : aucune imposition n'est perdue ni prescrite. Les dossiers ayant été dans un premier temps différés font l'objet d'un traitement progressif, et le rythme des émissions s'est nettement accéléré depuis le dernier trimestre 2025. Les traitements se poursuivent en 2026, tandis que le ministère chargé de l'aménagement du territoire poursuit le traitement du stock d'autorisations d'urbanisme relevant encore de sa compétence. Parallèlement, la DGFiP poursuit un important travail de fiabilisation et de simplification du dispositif. Le parcours déclaratif a été entièrement revu en février 2025. Les usagers disposent désormais d'un simulateur en ligne sur www.impots.gouv.fr qui leur permet de mieux anticiper le montant des taxes qui vont être dues à l'achèvement des travaux. Une démarche déclarative en ligne est également accessible depuis février 2025 pour renseigner les déclarations d'acomptes pour les grands projets, et ainsi assurer l'émission de ces montants forcément sensibles dans des conditions optimales. Les évolutions informatiques mises en œuvre permettent enfin une meilleure prise en compte des situations complexes, notamment lorsque le demandeur de l'autorisation d'urbanisme n'est pas propriétaire du terrain, situation régulièrement rencontrée sur des projets d'envergure, assurant ainsi un suivi plus complet des opérations. Les apports de ces évolutions, alliées aux travaux de relance individualisée réalisés par les services fonciers de la DGFiP auprès des usagers afin de les sensibiliser aux démarches déclaratives attendues de leur part, se concrétisent actuellement par des dépôts de déclarations de taxes d'urbanisme supplémentaires, qui sont traitées dès réception avec émission des taxations au fil de l'eau. En complément, les services de la DGFiP ont engagé, depuis juin, les procédures conduisant à une taxation d'office pour les situations de défaillance déclarative persistante, après une importante phase d'information ciblée à destination de ces usagers afin de leur rappeler leurs obligations déclaratives, dans une logique de recherche d'une couverture exhaustive des taxations attendues. La loi de finances pour 2026 a d'ailleurs simplifié la procédure de taxation d'office en permettant, tout en garantissant les possibilités de recours pour les redevables, de se dispenser de l'envoi préalable d'une mise en demeure, afin d'accélérer la mise en recouvrement des impositions. La mobilisation des collectivités locales pour informer les usagers desdites obligations déclaratives est aussi essentielle, notamment lors du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme et la délivrance de l'autorisation. L'ensemble de ces éléments concourt à un niveau d'émission de titres plus soutenu, qui devrait se poursuivre sur la deuxième partie de l'année 2026. Il demeure certain que les taxes d'urbanisme souffrent d'une complexité qui rendent leur déclaration peu compréhensible pour les usagers. C'est pourquoi des travaux sont engagés afin de rapprocher les règles applicables en matière foncière et taxes d'urbanisme, dans un objectif de simplification, de lisibilité et de sécurisation des démarches. Des évolutions législatives seront proposées en ce sens dans le cadre du projet de loi de finances. Enfin, le Gouvernement attache une importance particulière à l'information des collectivités territoriales. Les services de la DGFiP, en lien avec les conseillers aux décideurs locaux, entretiennent un dialogue régulier avec les élus et les associations représentatives afin d'améliorer la visibilité des recettes attendues. Des outils de suivi, partagés à intervalle régulier, ont été définis et vont être expérimentés prochainement pour permettre aux communes de disposer d'une vision actualisée de l'état d'avancement des autorisations d'urbanisme, et de leur traduction en recettes de taxe d'aménagement. S'agissant plus spécifiquement des CAUE, le Gouvernement mesure pleinement les enjeux liés à leur pérennité. La diminution des ressources issues de la taxe d'aménagement, qui représente une part prépondérante de leur financement, conjuguée au ralentissement durable de la construction et aux évolutions de l'ingénierie territoriale, appelle une réflexion approfondie. C'est pourquoi une mission conjointe a été confiée à l'inspection générale de l'environnement et du développement durable, à l'inspection générale des affaires culturelles, à l'inspection générale de l'administration et à l'inspection générale des finances. Cette mission a pour objet d'établir un diagnostic partagé de la situation des CAUE, d'évaluer leur contribution aux politiques publiques en matière d'architecture, d'urbanisme, de paysage et de transition écologique, et de formuler des propositions permettant de conforter durablement leurs missions, leur organisation et leurs modalités de financement. Les conclusions de cette mission permettront au Gouvernement de disposer de l'ensemble des éléments nécessaires pour définir les évolutions susceptibles de garantir la pérennité de ces acteurs essentiels de l'aménagement des territoires.

La question

M. Romain Daubié appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les effets pervers de l'application de la loi relative à la lutte contre le gaspillage, notamment en ce qui concerne les invendus du secteur textile. Selon une enquête menée par Disclose et Reporterre, certaines enseignes de la grande distribution textile, telles que Shein, Kiabi ou Decathlon, bénéficient d'avantages fiscaux liés aux dons de leurs invendus, alors même que ces dons sont dans certains cas orientés vers des structures appartenant au même groupe. Ce système permettrait à ces entreprises de bénéficier de réductions fiscales allant jusqu'à 60 % de la valeur déclarée de leurs produits, une valeur fixée librement par les entreprises elles-mêmes, sans contrôle apparent. Ainsi, pour un vêtement vendu au détail 12 euros, une enseigne comme Shein pourrait obtenir une déduction fiscale de 7,20 euros pour un coût de production de quelques dizaines de centimes, rendant la surproduction économiquement avantageuse et incitant à l'augmentation du volume d'invendus. Outre la distorsion fiscale qui en découle, cette stratégie soulève de sérieuses questions sur l'efficacité et l'éthique du dispositif, ainsi que sur son impact environnemental et budgétaire. En bout de chaîne, ce sont les associations, aujourd'hui submergées de vêtements, qui doivent en assumer la charge et doivent les détruire par leurs propres moyens, ce qui contrevient parfaitement à l'esprit de la loi. Il demande donc au Gouvernement s'il envisage de réviser ce dispositif fiscal afin d'en renforcer l'encadrement, notamment en matière de valorisation des dons, de traçabilité des bénéficiaires et de contrôle des pratiques d'optimisation fiscale. Il souhaite également savoir quelles mesures sont envisagées pour limiter les effets de rente liés à la surproduction textile et éviter que l'argent public ne vienne indirectement soutenir un modèle économique écologiquement et socialement préjudiciable.

Réponse

Le régime fiscal du mécénat (code général des impôts, article 238 bis) ouvre droit, au profit des entreprises assujetties à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés en France, à une réduction d'impôt égale à 60 % du montant de leurs dons et versements au profit de certains organismes d'intérêt général, pris dans la limite de 20 000 € ou de 5 du chiffre d'affaires lorsque ce dernier montant est plus élevé. Ce taux est abaissé à 40 % pour les versements supérieurs à 2 M€, à l'exception des versements en faveur d'organismes fournissant une aide de première nécessité aux personnes en difficulté, pour lesquels le taux de 60 % est maintenu quel que soit leur montant. Il est rappelé que, pour les besoins du calcul de cette réduction d'impôt, les produits donnés doivent être valorisés à leur coût de revient (et non à leur prix de vente) sous la responsabilité propre du donateur. Ainsi, en cas de valorisation erronée des dons en nature, le montant de la réduction d'impôt peut être remis en cause, et la rectification correspondante peut-être assortie de pénalités si le manquement délibéré de l'entreprise ou l'existence de manœuvres frauduleuses est démontré. De plus, en ce qui concerne les dons orientés vers des structures appartenant au même groupe que l'entreprise donatrice, il est rappelé que le bénéfice de la réduction d'impôt mécénat suppose que le donataire soit un organisme d'intérêt général, dont la gestion doit être désintéressée, l'activité non lucrative et qui ne fonctionne pas au profit d'un cercle restreint de personnes. Les organismes ne respectant pas ces conditions et qui délivrent sciemment des certificats, reçus ou attestations permettant à un contribuable d'obtenir indûment cette réduction d'impôt sont passibles d'une amende fiscale égale au produit du taux de la réduction d'impôt par les sommes indûment mentionnées sur les documents délivrés au contribuable. En tout état de cause, les dispositions de l'article 3 de la loi n° 2026-602 du 8 juillet 2026 visant à réduire l'impact environnemental de l'industrie textile excluent de la réduction d'impôt mécénat les dons, par leur producteur, de certains biens résultant de la « mode ultra-express ». Sont ainsi concernés les dons de produits textiles d'habillement, de chaussures, de linge de maison neufs destinés aux particuliers et de produits textiles neufs pour la maison, à l'exception de ceux qui sont des éléments d'ameublement ou destinés à protéger ou à décorer des éléments d'ameublement. Il est précisé que les entreprises concernées peuvent continuer de bénéficier de la réduction d'impôt dans les conditions de droit commun pour leurs dons en numéraire ou leurs autres dons en nature.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur la situation fiscale des propriétaires de tombes familiales qui contribuent financièrement à leur restauration. Actuellement, l'alinéa 2 bis de l'article 200 du code général des impôts assimile ces propriétaires à des détenteurs de biens immobiliers, les excluant ainsi du bénéfice de la déduction fiscale pour leurs dons, notamment lors de collectes dans l'objectif de restaurer les tombes familiales. Cette disposition méconnaît la nature particulière des sépultures familiales qui, loin de constituer un patrimoine générateur de revenus, représentent avant tout un lieu de mémoire et de recueillement pour les familles. C'est également un élément patrimonial participant au paysage des communes et un témoignage historique et culturel à préserver. Ce sujet est particulièrement important dans les territoires ruraux, où les cimetières sont de plus en plus touchés par la mise en friche et l'abandon de par les coûts élevés que représente l'entretien des sépultures familiales. Revoir cette réglementation pourrait à la fois rendre moins onéreux le défrichement citoyen des cimetières et envoyer un message de soutien fort aux jeunes générations dans les milieux ruraux, qui souvent n'ont pas les moyens d'initier des travaux de restauration. Il souhaiterait connaître les actions que le Gouvernement compte mettre en œuvre pour modifier cette disposition fiscale inadaptée. Il lui demande notamment si une révision de l'article 200 du code général des impôts est prévue pour : distinguer clairement les tombes familiales des autres biens immobiliers ; permettre la déductibilité fiscale des contributions volontaires et reconnaître le caractère non lucratif de ces restaurations Enfin, il souhaiterait savoir comment le ministère compte dissocier l'aspect patrimonial et culturel de ces sépultures de la politique fiscale en vigueur.

Réponse

En vertu des dispositions du 2 bis de l'article 200 du code général des impôts (CGI), ouvrent droit à la réduction d'impôt pour dons les versements effectués à la Fondation du patrimoine ou à une fondation ou une association qui affecte irrévocablement ces dons à la Fondation du patrimoine, en vue de subventionner la réalisation des travaux prévus par les conventions conclues en application de l'article L 143-2-1 du code du patrimoine entre la Fondation du patrimoine et les propriétaires des immeubles, personnes physiques ou sociétés civiles composées uniquement de personnes physiques et qui ont pour objet exclusif la gestion et la location nue des immeubles dont elles sont propriétaires. L'avantage fiscal s'applique aux seuls dons consentis pour la réalisation de travaux de conservation, de restauration ou d'accessibilité d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine. Ces travaux doivent par ailleurs être expressément mentionnés dans une convention conclue, dans les conditions prévues aux articles L 143-2-1 et L 143-15 du code du patrimoine, entre les propriétaires des immeubles précités et la Fondation du patrimoine ou les fondations ou associations reconnues d'utilité publique agréées qui subventionnent les travaux. Le donateur ou les membres de son foyer fiscal ne doivent pas avoir conclu, pour un immeuble leur appartenant, une convention mentionnée aux articles L 143-2-1 et L 143-15 du code du patrimoine. Ils ne doivent pas non plus être propriétaires de l'immeuble sur lequel sont effectués les travaux ou être un ascendant, un descendant ou un collatéral du propriétaire de l'immeuble. Ces restrictions, qui s'appliquent que l'immeuble soit, ou non, productif de revenus, se justifient par la règle générale selon laquelle un don ne peut être éligible à la réduction d'impôt prévue à l'article 200 du CGI que s'il est effectué à titre gratuit, c'est-à-dire sans contrepartie directe ou indirecte au profit de son auteur. Les propriétaires exclus pour cette raison du champ de la réduction d'impôt pour dons ont toutefois la possibilité, pour le cas où la sépulture familiale serait classée ou inscrite au titre des monuments historiques ou aurait reçu le label de la Fondation du patrimoine, de déduire de leur revenu global, sous certaines conditions, les dépenses engagées pour sa réparation et son entretien, en application des dispositions du 1° ter du II de l'article 156 du CGI et de l'article 156 bis du CGI. Au regard de ce qui précède, il n'est pas envisagé de modifier la législation en vigueur, ni d'étendre le champ d'application de la réduction d'impôt pour dons aux contributions volontaires pour la restauration des tombes familiales en dehors des cas actuellement autorisés.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur les modalités de vérification du statut du primo-accédant dans le cadre de l'exonération de la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), autrement appelés frais de notaire. L'article 116 II A du PLF 2025 a institué une augmentation de 0.5 % des DMTO, toutefois, peuvent s'en exonérer les primo-accédants achetant leur résidence principale. Cette mesure permet de préserver l'accession à la propriété des ménages modestes et intermédiaires dans un contexte de forte tension du marché immobilier. Cependant, dans sa mise en œuvre, la question de la preuve du statut de primo accédant demeure. Actuellement, les notaires n'ont pas accès aux justificatifs fiscaux permettant de vérifier l'éligibilité des acheteurs et doivent se contenter alors d'une déclaration sur l'honneur. Ce manque d'encadrement pourrait conduire à des abus ou des complications administratives. A été évoquée récemment la solution de soumettre les primo-accédants aux mêmes conditions de justificatif que les personnes souhaitant accéder au prêt à taux zéro (PTZ), ce qui semble au premier abord cohérent dans la mesure où le PTZ repose sur la définition du primo-accédant (absence de propriété d'une résidence principale). Ainsi, le primo-accédant devrait justifier sa situation en fournissant entre autres les avis d'impositions, attestation d'hébergement ou quittance de loyer. Néanmoins, une part des primo-accédants ne sont pas éligibles au PTZ que ce soit en raison du dépassement des plafonds de ressource, de la location du bien ou que le projet ne respecte pas les conditions de financement exigées. Il apparaît ainsi qu'un cadre règlementaire instaurant des critères clairs et aisément justifiables soit nécessaire. Il souhaite en conséquence connaître les mesures que le Gouvernement compte prendre quant à la mise en place de mesures claires pour lutter contre les potentiels abus et fraudes au statut de primo-accédant et assurer également l'équité et la sécurité juridique entre ceux pouvant prétendre au PTZ et ceux ne le pouvant pas, si la justification du statut de primo-accédant reste sur la base de ces critères.

Réponse

Afin de permettre aux départements d'augmenter leurs ressources fiscales dans un contexte marqué par la hausse de leurs dépenses et la baisse du nombre de mutations immobilières constatée en 2023 et 2024, le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a introduit un dispositif dérogatoire autorisant les conseils départementaux à rehausser le taux de la taxe de publicité foncière (TPF) ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 1594 D du code général des impôts (CGI) au-delà de 4,5 % et dans la limite de 5 %. Cette possibilité n'est offerte que pour les actes et conventions conclus à partir du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, sous réserve d'avoir délibéré selon le calendrier d'entrée en vigueur prévu au III de l'article 116 susmentionné. Toutefois, ce rehaussement du taux ne s'applique pas aux primo-accédants au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation (CCH), c'est-à-dire aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années précédant la signature de l'acte d'acquisition lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale. Aussi, la qualification de primo-accédant, pour ne pas se voir appliquer le rehaussement temporaire du taux de la TPF au-delà de 4,5 %, ne s'inspire du dispositif « prêt à taux zéro » (PTZ) que dans la limite où il renvoie à la définition de primo-accession précisée au I du L. 31-10-3 du CCH. La condition de ressources du dispositif PTZ et, plus généralement, le bénéfice du PTZ lui-même ne conditionnent pas le bénéfice de l'exonération de hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). En d'autres termes, le bénéfice d'un PTZ pour l'acquisition d'une résidence principale est une condition suffisante pour la non-application de la hausse temporaire de DMTO mais pas une condition nécessaire. Enfin, dans un souci de démarches simplifiées et afin d'éviter un rallongement des délais pour la préparation de l'acte de vente ou pour son enregistrement, le législateur n'a pas entendu créer de contrôle a priori relatif à la qualité de primo-accédant de l'acheteur lors de la procédure. Aussi, la non-application de la hausse du taux au-delà de 4,5 % découle de la déclaration faite par l'acquéreur lors de la signature de l'acte authentique de vente. Toutefois, les services de contrôle de la DGFIP peuvent être amenés à vérifier a posteriori la véracité de la déclaration faite devant notaire s'agissant de la qualité de primo-accédant. En présence d'une fausse déclaration, l'acquéreur sera dès lors tenu de verser les droits éludés majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI et, le cas échéant, des sanctions prévues par ce même code.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur la récente interprétation fiscale de l'article 62 du code général des impôts (CGI) qui vient redéfinir la manière dont la rémunération des gérants majoritaires sont imposées en société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL). Dans le cade de l'application du régime fiscal aux gérants majoritaires de SELARL, la rémunération de ces derniers est imposable au titre de bénéfices non commerciaux (BNC) pour l'exercice de l'année 2024 et non plus soumis au régime imposé par l'article 62 CGI au même titre que les SARL. Dès lors, il y a une nette augmentation de la base imposable des revenus. Cette différenciation s'appuie sur une analyse différenciée des actes de gérance en distinguant les fonctions techniques et les fonctions de gestion. Cette différenciation soulève une interrogation quant au respect du principe d'égalité devant la loi fiscale en instaurant un traitement différencié des dirigeants selon la nature de leurs interventions au sein de la SELARL. Selon la jurisprudence du Conseil d'État, dans un arrêt en date du 27 juin 1990 (n° 64710 RJF 10/90 n° 1197), il est possible de trier entre rémunération technique et de gestion. Toutefois, dans deux arrêts plus récents en date du 29 avril 2002 et 7 décembre 1994, le Conseil d'État est revenu sur cette distinction en soumettant l'intégralité de la rémunération à l'article 62 CGI. Dans ces circonstances le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) reprenant une interprétation antérieure de la jurisprudence du Conseil d'État, M. le député demande à M. le ministre quel est le régime applicable à la rémunération des gérants majoritaires des SELARL. En outre, l'application actuelle par le BOFIP semble instituer une rupture d'égalité devant la loi fiscale entre les gérants majoritaires. Aussi, il souhaiterait savoir quelles mesures le Gouvernement compte prendre pour harmoniser le dispositif et faire cesser les inégalités. Ces interrogations touchant à l'application concrète du droit fiscal et aux principes fondamentaux d'équité devant la loi méritent une analyse approfondie. Il lui demande ce qu'il compte faire à ce sujet.

Réponse

Par ses décisions du 16 octobre 2013, n° 339822, et du 8 décembre 2017, n° 409429, le Conseil d'État a remis en cause l'imposition des revenus des associés et gérants des sociétés d'exercice libéral (SEL) dans la catégorie des traitements et salaires (TS), dès lors qu'un lien de subordination à l'égard de la société n'était pas démontré, et s'est prononcé pour l'imposition des revenus se rapportant à des fonctions techniques dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Tirant les conséquences de ces deux décisions, l'administration a modifié le 27 décembre 2023 sa doctrine fiscale publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) – impôts sous la référence BOI-RSA-GER-10-30 et concernant les règles d'imposition des rémunérations perçues par les associés et gérants des SEL, soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), au titre de l'exercice d'une activité libérale par ces associés. Un rescrit général publié au BOFIP à cette même date sous la référence BOI-RES-BNC-000136 a apporté des précisions quant aux conséquences de ce changement de catégorie d'imposition. En conséquence, il est confirmé que la rémunération versée au titre de l'activité libérale est, par défaut, imposée dans la catégorie des BNC, alors que la rémunération allouée au titre de l'activité de gérance est, selon le cas, imposée dans la catégorie des TS ou dans les conditions de l'article 62 du code général des impôts (CGI). Néanmoins, en cas d'impossibilité démontrée d'opérer la distinction entre ces deux types de rémunérations, les gérants majoritaires de SELARL et les gérants de SELCA peuvent prétendre à une imposition de l'ensemble de leur rémunération dans les conditions de l'article 62 du CGI. La réalisation d'actes de gérance se distingue de la réalisation de fonctions techniques. Cette différence de situations est de nature à justifier des différences de traitement quant à l'imposition de ces revenus. Aussi, il n'est pas possible de considérer qu'il existe une atteinte au principe d'égalité devant la loi entre les gérants majoritaires de SELARL, selon la nature de leur intervention au sein de la société. En outre, dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir, formé contre cette même doctrine administrative, le Conseil d'État a jugé dans sa décision du 8 avril 2025 n° 492154 que les personnes qui exercent une profession libérale ne sont pas placées, au regard des règles d'imposition auxquelles est soumise leur rémunération, dans la même situation que les personnes qui exercent une profession commerciale, industrielle, artisanale ou agricole, de sorte qu'une différence de traitement à cet égard n'est pas de nature à méconnaître le principe d'égalité devant la loi. Ainsi des gérants majoritaires de SELARL peuvent être imposés selon des modalités différentes de celles applicables à des gérants majoritaires de sociétés à responsabilité limitée (SARL). Le régime fiscal actuel étant conforme à la jurisprudence administrative et au principe d'égalité, il n'est donc pas prévu d'y apporter de modification.

La question

M. Romain Daubié souhaite attirer l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les modifications apportées aux conditions d'application de la TVA sur les prestations parahôtelières et publiées au Bulletin officiel des finances publiques le 7 août 2024. La nouvelle interprétation de l'article 261 D, 4° du code général des impôts (CGI), sensée clarifier le régime de la parahôtellerie, change la doctrine fiscale applicable, de manière profonde et brutale. En effet, elle modifie les conditions d'application de la TVA sur les prestations parahôtelières, un secteur qui englobe les loueurs de meublés non professionnels (LMNP). Jusqu'alors, l'article 261 D, 4° du CGI exonérait de TVA les locations de logements meublés à usage d'habitation. Étaient toutefois exclues de cette exonération, d'une part, les prestations d'hébergement fournies par le secteur hôtelier et touristique et, d'autre part, les locations meublées comportant au moins trois sur quatre des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception même non personnalisée de la clientèle. Jusqu'à cette nouvelle interprétation, le ménage effectué avant l'arrivée des voyageurs n'était pas interprété comme « ménage régulier » et la remise des clefs par un système de boîte à clé n'était pas, naturellement, considéré comme un accueil physique. Dès lors, la TVA n'était pas applicable. Le Conseil d'État, dans son avis du 5 juillet 2023, souligne que ces règles peuvent conduire à exonérer de TVA des prestations entrant en concurrence avec le secteur hôtelier alors que, selon la directive TVA, dès lors qu'un hébergement remplit les mêmes fonctions qu'un hôtel, il doit être soumis à la TVA. La nouvelle doctrine fiscale interprétant l'article 261 D, 4° du CGI vient renforcer la règle existante en précisant et élargissant les conditions d'application de la TVA aux activités para-hôtelières. Désormais, les contribuables qui proposent des locations meublées avec services para-hôteliers sont soumis à la TVA dès lors que le seuil de 91 900 euros de recettes est atteint. Cependant, cette modification introduit plusieurs zones d'ombre. En effet, la distinction entre les locations de courte et longue durée n'est pas claire, notamment pour les contribuables qui exercent ces deux activités simultanément. Cela crée une incertitude pour de nombreux bailleurs quant au régime fiscal auquel ils sont soumis. De plus, l'absence d'un accueil physique dans certaines prestations para-hôtelières, remplacé par des dispositifs automatiques comme les boîtes à clés, remet en question l'application de la TVA. Cette modification, opérée par le biais de l'administration et non par le législateur, en pleine période estivale, pose plusieurs questions quant à la stabilité des règles fiscales qui régissent cette activité et pose un problème démocratique, l'administration étant intervenue sans ministre et sans l'avis des parlementaires du Sénat et de l'Assemblée nationale. En l'absence de débat parlementaire, ce changement semble malvenu, à tout le moins précipité, sans concertation ni étude d'impact approfondie, ce qui pourrait fragiliser la confiance des contribuables dans le système fiscal. M. le député s'interroge sur la légitimité d'une administration de chambouler des règles alors que le propriétaire doit se projeter sur le long terme, avec, souvent, un financement sur 20 ans. Enfin, le seuil de 91 900 euros, qui détermine le régime applicable pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), nécessite également d'être clarifié. Actuellement, cette interprétation ne prévoit pas de distinctions précises pour les contribuables exerçant des activités mixtes (courte et longue durée), ce qui alimente une confusion fiscale et des incertitudes quant à l'application de la TVA. Cette nouvelle doctrine fiscale interprétant l'article 261 D, 4° du code général des impôts est-elle représentative de la position de M. le ministre ? M. le ministre a-t-il conscience des conséquences pour le contribuable d'un tel changement brutal ? M. le ministre a-t-il conscience des nombreux contentieux que cela va générer ? Enfin, il lui demande s'il pense consulter le Parlement sur ce sujet, compte tenu qu'il s'agit d'une prérogative du législateur.

Réponse

Les dispositions du 4° de l'article 261 D du code général des impôts (CGI) ont fait l'objet d'une modification législative opérée par l'article 84 de la loi de finances pour 2024 qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2024, afin de mettre en conformité avec le droit européen régissant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) le régime applicable aux prestations d'hébergement effectuées dans le secteur de l'hôtellerie et des secteurs similaires. Cette évolution législative permet de mettre fin à l'insécurité juridique pour les opérateurs, résultant de l'avis du 5 juillet 2023 (n° 471877) par lequel le Conseil d'État considère que le b dudit article, définissant les modalités de taxation à la TVA des prestations d'hébergement dans le secteur hôtelier et des secteurs similaires (« secteur para-hôtelier »), était partiellement incompatible avec la directive n° 2006/112/CE relative au système commun de la TVA (dite « directive TVA »). La nouvelle rédaction de l‘article 261 D du CGI opère désormais une distinction entre deux types d'opérations exclus de l'exonération des locations de logement : - d'une part, les prestations d'hébergement fournies dans le cadre des secteurs hôtelier et para-hôtelier, dont la définition est fondée sur un double critère de durée des offres de location proposées aux clients (n'excédant pas 30 nuitées) et de fourniture de services annexes à la mise à disposition d'un local meublé (au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle) ; - d'autre part, les locations de logements meublés dans le secteur résidentiel avec fourniture de prestations annexes, lesquelles sont définies de manière identiques à celles mentionnées ci-dessus. En effet, aux termes de l'article 135 de la directive TVA précitée, les États membres exonèrent de la TVA l'affermage et la location de biens immeubles, à l'exception des opérations d'hébergement telles qu'elles sont définies dans la législation des États membres qui sont effectuées dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (y compris les locations de camps de vacances ou de terrains aménagés pour camper) et qui doivent en conséquence être soumises de plein droit à la TVA. En outre, en cas d'exonération, le droit européen donne la possibilité aux État membres de prévoir des exclusions supplémentaires à son application (dernier alinéa de l'article 135 de la directive TVA) ou, le cas échéant, d'introduire des modalités de taxation sur option (article 137 de la même directive). Ces évolutions législatives ont fait l'objet des commentaires publiés au bulletin officiel des finances publiques – impôts le 7 août dernier, au document référencé BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 cité par l'auteur de la question. Ce document, qui n'avait pas été mis à jour depuis 2012, intègre désormais également de nombreuses précisions et illustrations issues des prises de position de l'administration auprès d'opérateurs ou de fédérations professionnelles des secteurs concernés, sans que cela implique une évolution de la définition de ces quatre services para-hôteliers. Il convient également de préciser que cette définition est applicable tant aux locations d'une durée inférieure à 30 nuitées qu'à celles de plus longue durée. S'agissant d'abord de la portée de ces commentaires, la doctrine fiscale ne constitue pas pour l'administration un pouvoir réglementaire, mais, au contraire, un mécanisme de garantie au profit du redevable qui, s'il l'invoque, est fondé à se prévaloir, à condition d'en respecter les termes, de l'interprétation de la loi formellement admise par l'administration, même lorsque cette interprétation ajoute à la loi ou la contredit (Conseil d'État, avis du 8 mars 2013, n° 353782). Dans ce contexte, les paragraphes 80 et 90 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 précité, concernant le nettoyage régulier des locaux et la fourniture du linge de maison, précisent que ces services para-hôteliers sont caractérisés dès lors qu'ils sont effectués avant le début du séjour et qu'ils sont proposés au client de façon régulière pendant son séjour. En ce qui concerne le nettoyage des locaux, la doctrine fiscale précise qu'à des fins d'organisation, le prestataire peut prévoir un délai entre la demande de nettoyage et sa fourniture effective, sans toutefois que ce délai n'ait pour effet de priver de toute portée la possibilité offerte. Toutefois, lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, les remarques insérées dans les paragraphes précités ont pour objet de permettre à l'opérateur de considérer que ces conditions sont remplies du seul fait que le nettoyage des locaux est effectué au moins avant le début du séjour ou que le ligne de maison est au moins renouvelé au début du séjour. S'il le souhaite, l'opérateur peut ainsi s'en prévaloir pour considérer que le client a accès au service alors même que pendant la durée du séjour, le service ne sera pas proposé au client ou que ce dernier n'aura pas la possibilité d'en demander l'exécution. S'agissant par ailleurs de la seule mise à disposition d'une boîte à clés, celle-ci ne saurait suffire à caractériser une réception même non personnalisée de la clientèle. Le BOI précité indique ainsi, en son paragraphe 100, que, lorsque le prestataire d'hébergement propose à ses clients un choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre et un accueil par l'intermédiaire d'un dispositif de communication électronique, avec mise à disposition des clés via une boîte à clés, la condition d'accueil est considérée comme satisfaite. En effet, si la réception de la clientèle, comme les autres prestations annexes, doit être réellement proposée au client, il n'est pas exigé qu'elle soit effectivement fournie à celui-ci (§ 60 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 précité). Enfin, dans le cas où un acteur commercialise à la fois des prestations éligibles à l'exonération et d'autres qui ne le sont pas, par exemple car ses offres comprennent à la fois des locations comprenant jusqu'à 30 nuitées et des locations en comprenant davantage, chaque prestation suivra son régime propre. Par ailleurs, les prestations d'hébergement de l'assujetti sont soumises à la TVA au taux réduit de 10 % et il bénéficie corrélativement du droit de déduire la TVA grevant ses dépenses dans les conditions de droit commun prévues par l'article 271 du CGI.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur la situation fiscale des Ehpad et des résidences seniors autonomes. Ces résidences sont le cœur du bien vieillir en France, elles sont essentielles à l'accompagnement des aînés dans leur fin de vie et lorsqu'ils ne sont plus en mesure de vivre seuls chez eux. Il est indéniable qu'elles ont une utilité publique et que, sans l'engagement de celles et ceux qui les créent et les font fonctionner, la qualité de vie des seniors ne serait pas la même. Souvent, la première difficulté pour monter un Ehpad ou une résidence senior concerne le bâtiment : il n'est pas aisé de trouver un terrain sur lequel construire ce type de structure et encore moins de trouver du foncier bâti qui peut être converti en Ehpad ou résidence senior, surtout compte tenu de l'importance de la multiplication de ce type d'établissements du fait de la population vieillissante. Les collectivités jouent souvent leur rôle dans l'attribution de foncier pour la création d'Ehpad ou de résidence seniors. Mais les associations jouent elles aussi un rôle majeur en local sur ce sujet, en usant de leurs moyens pour devenir propriétaire d'une structure et la faire fonctionner. Cependant, bien qu'une exonération de la taxe foncière soit rendue possible par délibération d'une commune à fiscalité propre (articles 1382 C et 1382 C bis du code général des impôts) et compte tenu des moyens déployés par une association pour monter une structure type Ehpad ou résidence senior, il paraît justifié de modifier l'article 1382 du code général des impôts pour exonérer de taxe foncière les Ehpad et résidences seniors dont les propriétaires sont des associations et dont les chambres ou appartements sont considérés comme des logements sociaux au sens de la loi SRU. On pourrait ainsi imaginer appliquer cette exonération aux établissements disposant de plus de 50 % de logements sociaux au sein de leur résidence. Il lui demande quelles mesures il compte prendre en ce sens.

Réponse

Conformément à l'article 1380 du code général des impôts (CGI), la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions dudit code. Tout régime dérogatoire doit rester limité. Les dispositions du 1° de l'article 1382 du CGI exonèrent de TFPB les propriétés bâties appartenant notamment aux établissements publics d'assistance, sous réserve d'être affectées à un service public ou d'utilité générale et d'être non productives de revenus. Ces dispositions ne s'appliquent donc pas aux établissements privés d'assistance et ce même s'ils sont sans but lucratif Dans ce contexte, une éventuelle extension du bénéfice des exonérations permanentes de TFPB aux établissements privés d'assistance à but non lucratif présenterait un risque de contagion à d'autres organismes privés sans but lucratif tout aussi dignes d'intérêt, ce qui aurait un coût non négligeable pour les finances publiques locales. Toutefois, certains locaux d'hébergement à destination des personnes âgées et détenus par des organismes privés peuvent d'ores et déjà bénéficier d'exonérations de TFPB de longue durée applicables sous conditions aux logements locatifs sociaux construits ou acquis. En particulier, les dispositions de l'article 1384 A du CGI exonèrent de TFPB sous conditions pour une durée de quinze ans minimum les constructions de logements locatifs sociaux. Ces dispositions s'appliquent notamment aux logements-foyers mentionnés au 5° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, dont certains servent à l'accueil de personnes âgées. Aussi, ces dispositifs d'exonérations de longue durée de TFPB ciblées répondent aux préoccupations exprimées sans remettre en cause l'équilibre budgétaire des finances publiques locales à long terme.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur le manque de cohérence entre le statut fiscal et le statut social des loueurs en meublé professionnels. En l'espèce, le statut de loueur en meublé professionnel est un régime fiscal particulier ouvert aux propriétaires bailleurs de locations meublées. L'article 155 du code général des impôts fixe le seuil des revenus locatifs pour obtenir ce statut à un montant excédant 23 000 euros par an. De plus, il dispose que « le montant total des recettes locatives doit être supérieur aux autres revenus du foyer fiscal de référence, soit plus de 50 % ». C'est l'article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), disposant que sont soumises à l'IFI les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Cependant, le code général des impôts dispose également dans son article 975 que les loueurs en meublé professionnels sont exonérés d'impôt sur la fortune. Dans les faits, les loueurs en meublé professionnels sont peu nombreux à bénéficier de cette exonération, compte tenu de la difficulté à dégager des bénéfices dont le montant est supérieur à 50 % de l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Les loueurs en meublé professionnels à la retraite en bénéficient majoritairement, étant donné que les pensions de retraite sont exemptées d'une comptabilisation dans les revenus d'activités nets. À ce titre, dans l'arrêt n° 823 F-D de la chambre commerciale en date du 20 décembre 2023, la Cour de cassation a condamné un couple de loueurs en meublé professionnels à faire l'objet d'un redressement fiscal pour avoir tenté d'être exonérés de l'IFI, qui se croyaient loueurs en meublé professionnels du fait de recettes perçues de plus de 23 000 euros et du paiement de cotisations sociales. Reste que si ce sont les revenus nets qui sont pris en compte s'agissant de l'exonération fiscale à l'IFI, le statut de loueur en meublé professionnel engendre des cotisations sociales qui doivent être acquittées auprès de l'Urssaf, sur la base de seuils fixés à partir des revenus bruts. Ainsi, il existe une incohérence entre le statut professionnel au titre de l'Urssaf à partir du prélèvement des revenus bruts des particuliers loueurs en meublé professionnels et le régime fiscal qui s'applique et ne permet pas aux loueurs en meublé professionnels de catégoriser leurs revenus professionnellement en-dessous d'un montant net de 23 000 euros par an et représentant des revenus supérieurs à 50 % du revenu fiscal de référence du foyer. Il lui demande d'étudier comment pourrait être résolu cette incohérence, notamment en harmonisant le statut fiscal et le statut social des loueurs en meublé professionnels.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre de l'agriculture, de la souveraineté alimentaire et de la forêt sur l'exonération de taxe foncière sur le non bâti accordée aux propriétaires fonciers de parcelles rurales. Cette exonération, dont la disposition figure à l'article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime, permet en effet que dans le cas d'une indemnisation suite à des dommages subis (sécheresse, grêle), qui peut prendre la forme d'une exemption ou d'une réduction d'impôts fonciers, la somme ainsi dégagée par le propriétaire soit reversée au fermier, autrement dit à l'exploitant agricole. Cette mesure a notamment été utilisée à l'été 2022 ainsi qu'à l'été 2023, lors des épisodes de sécheresse qu'ont connus les agriculteurs, avec des températures plus élevées que la moyenne et un déficit de précipitations significatif. La mesure est appliquée, en fonction des négociations avec les chambres d'agriculture, aux territoires qui sont les plus touchés. Cette disposition s'applique dans le détail des parcelles cadastrées, en fonction de leur code cadastre et dont la liste est alors consultable en mairie. Cependant, ce niveau de détail complique considérablement l'application de cette disposition. Ainsi, le propriétaire foncier, souvent propriétaire de plusieurs parcelles, doit vérifier parcelle par parcelle s'il doit reverser le bénéfice de l'exonération de taxe foncière sur le non bâti à tel ou tel exploitant agricole. Comment Mme la ministre entend-elle simplifier cette mesure, afin que l'exploitant agricole puisse bénéficier des reversements dus à l'exonération de taxe foncière sur le non bâti plus rapidement et facilement ? Une plateforme recensant l'ensemble des parcelles et permettant une sélection en fonction de l'application du plan sécheresse par parcelle serait facilitatrice. Une telle plateforme est-elle en cours de création ? Il souhaite connaître sa position sur le sujet.

Réponse

Le code général des impôts (CGI) institue un dispositif d'aide aux agriculteurs en cas de perte de récoltes. Le premier alinéa de l'article 1398 du CGI prévoit l'octroi, dans le cas de pertes de récoltes sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, incendie ou autres événements extraordinaires, d'un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux parcelles atteintes. Ce dégrèvement, qui est proportionnel à l'importance des pertes subies, est accordé pour l'année du sinistre et, le cas échéant, pour les années suivantes si celui-ci fait sentir ses effets sur plusieurs années. Par principe, l'article 1398 du CGI précise que le bénéfice de cette exonération est subordonné à une réclamation présentée soit par le contribuable inscrit au rôle, à savoir le propriétaire, soit par le preneur (fermier ou métayer) des parcelles sinistrées, les intéressés ayant la faculté d'agir séparément ou de produire une réclamation commune. En outre, afin de simplifier ces démarches, lorsque les pertes de récoltes affectent une partie notable d'une commune, le maire peut formuler au nom de l'ensemble des contribuables intéressés, une réclamation collective mentionnant la nature des pertes, la date du sinistre et le nombre approximatif des contribuables atteints (CGI, art. 1398, al. 2). Aussi, le recours à la procédure du dégrèvement d'office, sans démarche individuelle des redevables, est privilégié chaque fois que les services fonciers sont en mesure de déterminer le périmètre des parcelles et les taux de perte définitifs, en partenariat avec les services de la direction départementale des territoires (DDT) ou des services de la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) concernés et, le cas échéant, d'autres partenaires (Météo France, chambres d'agriculture, syndicats professionnels d'agriculteurs…). Dans les situations où les pertes individuelles s'avéreraient supérieures au taux retenu dans ce cadre collectif, les redevables pourront formuler des réclamations individuelles, qui seront examinées avec la plus grande attention. Ils bénéficieront alors d'un complément de dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Conformément à l'article 1398 susvisé, ce dégrèvement est accordé au contribuable, c'est-à-dire au débiteur légal de l'impôt et, par suite, au propriétaire ou, le cas échéant, à l'usufruitier ou à l'emphytéote. En effet, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) étant due par le propriétaire d'une parcelle en application de l'article 1400 du CGI, le dégrèvement qui lui est adossé s'avère de fait reversé au propriétaire, y compris lorsque ce dernier n'exploite pas lui-même cette parcelle. Toutefois, ce dégrèvement pour perte de récoltes accordé au bailleur d'un bien rural doit bénéficier au preneur. Concrètement, conformément au troisième aliéna de l'article L 411-24 du code rural et de la pêche maritime, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l'année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur (Code rural, art. L. 411-24). Le montant du dégrèvement fiscal prévu à l'article L. 411-24 profite au propriétaire et au preneur dans la proportion fixée par le bail pour le partage des fruits (Code rural, art. L. 417-8). Dans un souci d'informer simultanément les bailleurs et les preneurs des dégrèvements prononcés, la liste des parcelles ayant fait l'objet d'un dégrèvement est consultable en mairie, et le cas échéant, sur le site internet de la commune. Afin de sensibiliser davantage encore les bailleurs et optimiser le reversement du dégrèvement accordé au fermier, l'avis de dégrèvement adressé au propriétaire a été aménagé pour rappeler ces dispositions du code de rural et de la pêche maritime, qui n'ont toutefois pas de portée fiscale. L'obligation, figurant antérieurement en note de bas de page sur l'avis, est désormais positionnée dans un encadré au centre du document, dans une taille de police identique au reste du corps du texte, ce qui lui assure une visibilité accrue. L'avis de dégrèvement, adressé au propriétaire des parcelles, est également accompagné d'un relevé des parcelles concernées. Pour chacune d'elles, identifiée par sa référence cadastrale, sont restitués le pourcentage de perte et le montant de dégrèvement calculé. Il n'est pas prévu à ce stade de déployer une plateforme informatique spécifiquement dédiée à ce dispositif fiscal. Le plan cadastral, qui permet d'identifier le parcellaire, est mis à disposition de tous les publics sur les portails internet www.cadastre.gouv.fr et sur le site www.geoportail.gouv.fr.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur les règles qui s'appliquent à la vente d'immeubles à rénover. Les articles L. 262-1 et suivants ainsi que les articles R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation encadrent les dispositions particulières relatives à ce type de vente. Elle est définie comme la vente d'un bien immobilier dont la destination, antérieure et postérieure aux travaux, est l'habitation et l'usage professionnels. Le vendeur s'engage à réaliser des travaux de rénovation dans le cadre d'une échéance déterminée, de sorte que la vente soit sécurisée pour l'acquéreur. Dans un rapport en date du 21 septembre 2020, dit renouveau urbain et rénovation environnementale des bâtiments, le plan bâtiment durable ainsi que la RICS en France, missionnés le 23 juin 2020 par le ministre de la ville et du logement et la secrétaire d'État auprès de la ministre de la transition écologique et solidaire, ont établi une stratégie globale de nature à accélérer et amplifier le renouveau urbain et la rénovation environnementale des bâtiments. Dans cette acception, certaines dispositions législatives ne permettent pas la réalisation des objectifs urbains précités. L'article L. 262-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les travaux de rénovation d'un immeuble au sens de l'article L. 261-1 sont ceux portant sur un immeuble bâti, n'incluant pas des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète, assimilables à une reconstruction, rendant à l'état neuf la majorité de la consistance des façades hors ravalement. La conception des façades est au cœur des défis de performance énergétique, en ce qu'elle permet d'intégrer des solutions bioclimatiques au sein de l'habitation. À ce titre, il fait sens d'augmenter le seuil de modification des façades à 75 %, afin de permettre de favoriser la réalisation de façades plus performantes par la création de balcons et de loggias. S'agissant de la consistance des façades, l'administration fiscale assimile à des travaux de reconstruction, soumis à un taux de 20 % de TVA (contre 10 % pour des travaux de rénovation), le simple remplacement de plus de 50 % des parois vitrées de bureaux alors que l'ossature de l'immeuble n'est pas affectée, défavorisant ainsi la transformation de locaux en vacants. De plus, à ce jour, la surélévation d'un immeuble existant ne peut bénéficier, au regard de la loi, du taux de TVA de 10 % applicable à la restauration de logements, supportant de facto un taux de 20 %. En résulte généralement l'abandon des contraintes techniques et juridiques. Au regard de la densification des villes, il serait opportun de permettre, dans ce cadre spécifique, une TVA au taux réduit de 10 %. L'application de cette TVA réduite pourrait être étendue à l'intégralité des postes du bilan et plus seulement aux postes liés aux travaux, ce qui constituerait un véritable avantage dans le cadre des démarches entreprises vers la rénovation urbaine et environnementale. Il l'invite à se prononcer sur cette demande de modification afin d'assouplir diverses règles encadrant le régime de la vente à rénover et mieux favoriser la rénovation énergétique.

Réponse

La rénovation énergétique des logements est une priorité du Gouvernement afin de répondre au triple enjeu de transition écologique dans une logique de sobriété foncière et énergétique, de pouvoir d'achat et de qualité de vie. Elle donne lieu à un taux réduit de TVA de 5,5 %. Afin de massifier la rénovation des logements et d'accélérer les économies d'énergie, plusieurs leviers sont mobilisés. C'est en premier lieu la refonte de MaPrimeRénov', principale aide de l'État à la rénovation énergétique pour tous les propriétaires (occupants ou bailleurs) ainsi que les copropriétés. Depuis le 1er janvier 2024, ce sont deux parcours types plus lisibles et attractifs, les rénovations d'ampleur et la rénovation par gestes pour la sortie des énergies fossiles, qui permettent de s'adapter à la situation et aux besoins de chaque ménage. Le service public de la rénovation de l'habitat, France Rénov', point d'entrée unique pour tous les parcours de travaux permet un égal accès à l'information et à l'orientation des ménages dans leur projet de rénovation. La loi de finances pour 2024 a également prévu la prorogation jusqu'en décembre 2027 et l'aménagement de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) ainsi que l'instauration d'un crédit d'impôt au titre des prêts avance mutation ne portant pas intérêt pour financer des travaux de rénovation énergétique. Le prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien avec travaux, également prolongé jusqu'en 2027, peut être mobilisé lors de l'achat d'une résidence principale. Les propriétaires bailleurs peuvent prétendre au bénéfice de la réduction d'impôt « Denormandie dans l'ancien » pour financer leurs acquisitions avec travaux ou encore de la réduction d'impôt « Loc'Avantages » qui peut se combiner avec la réalisation de travaux ouvrant droit aux aides de l'agence nationale de l'habitat (ANAH). S'ajoute l'actualisation des conditions pour bénéficier d'une exonération de taxe foncière au titre des travaux de rénovation énergétique des logements de même que celle du périmètre des travaux pouvant bénéficier d'une TVA au taux réduit de 5,5 % ou encore la mesure de doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global, pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de « passoire énergétique ». Au-delà de la rénovation énergétique, le taux de 10 % pour les autres travaux de rénovation demeure applicable dans les mêmes conditions. En revanche, les taux réduits de TVA prévus pour la rénovation de logements anciens ne s'appliquent pas aux travaux qui concourent à la production d'un immeuble neuf. Une révision des critères utilisés aurait des effets de bord sur les opérateurs en sortant du champ d'application de la TVA des opérations lourdes alors qu'il convient d'assurer un traitement fiscal similaire aux constructions neuves, de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf la majorité des éléments dits de gros œuvre. De plus, la baisse du taux de TVA aurait un coût budgétaire immédiat non soutenable dans le cadre de la stratégie pluriannuelle de redressement des comptes publics. D'autres pistes devront être privilégiées, en sus des dispositifs précités, afin de faciliter les opérations de rénovation lourde et de transformation de bâtiments en locaux à usage d'habitation par exemple.