Questions

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les difficultés rencontrées par les salariés souhaitant bénéficier du déblocage anticipé de leur Plan d'épargne entreprise (PEE) pour financer des travaux de réhabilitation d'installations d'assainissement non collectif (ANC). La réglementation actuelle permet le déblocage anticipé de l'épargne salariale pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique au sein de la résidence principale, à condition que ces derniers soient effectués par des entreprises titulaires du label « reconnu garant de l'environnement » (RGE). Cette condition vise à garantir la qualité des prestations et l'efficacité écologique des investissements soutenus par l'État. Toutefois, plusieurs administrés signalent une impasse réglementaire majeure concernant l'assainissement non collectif. Bien que ces travaux soient essentiels à la protection de l'environnement et souvent imposés par des obligations sanitaires, il n'existe pas, à ce jour, de qualification RGE spécifique pour le domaine de l'assainissement. Le répertoire officiel des qualifications RGE ne mentionne pas cette catégorie parmi les domaines éligibles. Cette situation crée une rupture d'égalité et une incohérence manifeste : des salariés se voient refuser le déblocage de leurs propres fonds pour des travaux d'intérêt environnemental certain, faute de pouvoir produire une certification qui n'existe pas pour leur corps de métier. Il souhaite donc savoir si le Gouvernement a identifié cette lacune administrative. Il lui demande quelles mesures il entend prendre pour adapter les critères de déblocage du PEE, par exemple en prévoyant une dérogation à l'exigence du label RGE pour les travaux d'assainissement non collectif, ou en créant une passerelle de certification adaptée, afin de ne plus pénaliser les ménages engagés dans ces travaux de mise en conformité.

Réponse

A la suite de la signature de l'Accord national interprofessionnel (ANI) sur le partage de la valeur du 10 février 2023, le décret en Conseil d'Etat n° 2024-690 du 5 juillet 2024 a ajouté un nouveau cas de déblocage des sommes investies sur un plan d'épargne entreprise à la liste des cas déjà existants à l'article R. 3324-22 du code du travail, pour financer les travaux de rénovation énergétique de la résidence principale mentionnés aux articles D. 319-16 et D. 319-17 du code de la construction et de l'habitation, parmi lesquels figurent les travaux de réhabilitation d'assainissement non collectif. Or, la qualification Reconnu garant de l'environnement (RGE) n'est pas exigée pour les travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif et le justificatif des travaux ne le mentionne pas. Les questions-réponses publié par le ministère sur les trois nouveaux cas introduits par l'ANI va donc être précisé sur ce point afin que les personnes souhaitant bénéficier du déblocage anticipé de leur plan d'épargne entreprise pour financer des travaux de réhabilitation d'installations d'assainissement non collectif ne se voient pas opposer un refus par les teneurs de compte au motif que l'entreprise qui effectue les travaux ne dispose pas de la qualification RGE.

La question

M. Romain Daubié interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les effets pratiques de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) et sur l'opportunité de réintroduire, de manière encadrée, un mode de calcul différentiel sur le taux d'endettement pour certaines opérations immobilières. La crise du logement désormais bien installée en France, marquée par une pénurie d'offre, une forte tension dans les zones tendues et par le besoin massif de la production de logement neufs, appelle à la mobilisation de l'ensemble des leviers disponibles et constitue un enjeu majeur des politiques publiques. Il n'existe pas, à ce jour, de solution unique à cette crise. Elle suppose donc une combinaison de mesures foncières, fiscales et règlementaires affectant l'ensemble des acteurs : collectivités, bailleurs, investisseurs, ménages et opérateurs privés. Dans ce cadre, la question du financement constitue un élément central de cette crise. La remontée des taux d'intérêts et le durcissement des conditions d'octroi du crédit ont profondément affecté la capacité du secteur à produire des logements. C'est dans ce contexte qu'est intervenue la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 décembre 2021 qui a instauré un cadre juridiquement contraignant des conditions d'octroi des crédits immobiliers. Elle prévoit notamment que le taux d'effort des emprunteurs ne peut aller au-delà de 35 % et fixe par ailleurs, la durée maximale du crédit à 25 ans. La décision institue également une petite marge de flexibilité permettant aux établissements de crédits d'avoir jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits qui ne respectent pas les nouveaux critères. Avant l'entrée en vigueur de ce cadre, certains établissements de crédit recourraient au calcul dit « différentiel ». La solvabilité était ainsi appréciée en prenant en compte les revenus et charges liés à l'opération locative, en plus des revenus et charges courants. Depuis le 1er janvier 2022, les établissements de crédit ne peuvent plus recourir à ce mode de calcul et doivent uniquement utiliser le calcul du taux d'endettement « classique », ce qui a eu pour effet de rendre inéligibles au financement des projets, bien que viables économiquement, ne satisfaisant pas à ce mode d'évaluation rigide. Dans ce contexte et au regard des enjeux liés à la production de logements neufs, à la sécurisation des opérations de promotion immobilière et aux conditions de pré-commercialisation, il l'interroge sur l'opportunité de réintroduire, de manière ciblée et encadrée, un mécanisme de calcul différentiel du taux d'endettement, afin de soutenir les opérations contribuant effectivement à l'augmentation de l'offre de logement.

Réponse

La production du crédit est principalement liée aux conditions de taux et à la politique monétaire. La baisse de la demande des ménages qui a été constatée en 2023 a été causée par une hausse rapide des taux d'intérêts immobiliers, et constitue la raison principale de la baisse de la production de crédit. Récemment, les taux d'intérêts sont stables et la demande des ménages a largement rebondi. S'agissant de la mesure D-HCSF-2021-7, elle fixe un taux d'effort maximal des emprunteurs à 35% et la maturité maximale du crédit à 25 ans. Une exception est faite en cas d'entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi de crédit : un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage est autorisé, jusqu'à 27 ans maximum. Le Haut Conseil, bien que ne pouvant pas directement agir sur la demande de crédit, doit s'adapter à un nouveau contexte de conditions financières. A ce titre, la mesure a été assouplie : au sein de la marge de flexibilité au moins 70 % (au lieu de 80% précédemment) de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale (soit 6 % de la production trimestrielle, au lieu de 4% précédemment) sont libres d'utilisation. Cependant, les banques sous-utilisent actuellement cette marge de flexibilité selon des données disponibles en libre accès sur le site du HCSF, au troisième trimestre 2025, 16,8 % du volume de crédit produit dérogeait aux critères du HCSF, sur un maximum de 20 %. Le taux d'effort est calculé en incluant toutes les mensualités de crédit (y compris crédit à la consommation), rapportées au revenu de l'emprunteur. Le revenu de l'emprunteur est défini comme le revenu net avant impôt de l'emprunteur / des emprunteurs, en déduisant les revenus exceptionnels, et en y ajoutant certains revenus financiers ainsi que des revenus fonciers. Ainsi, dans le cas d'un crédit servant à de l'investissement locatif, les revenus futurs liés à la détention du bien sont bien pris en compte dans les revenus de l'investisseur (associés à une décote de la part des établissements de crédit), au dénominateur du taux d'effort, comme le reste des revenus. Le HCSF exclut en revanche l'utilisation du calcul différentiel, qui consiste à soustraire, au numérateur, les revenus locatifs du service de la dette payé par l'investisseur. Le calcul différentiel ne représente pas la réalité économique (service de la dette rapporté à une espérance de revenu) et il ne permet pas de limiter le levier. Le type de ratio utilisé par le HCSF est standard en supervision financière. Il prend en compte, d'une part les revenus, et d'autre part, les charges de la dette (par exemple pour les entreprises : ratio de couverture des intérêts ou ratio de levier).

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur la publication du décret d'application relatif au permis réversible prévu par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation de bureaux et autres bâtiments en logements. Cette loi, adoptée à l'unanimité par les deux chambres, institue un permis réversible, permettant d'autoriser plusieurs destinations successives pour un même bâtiment. Son article 5 crée à cet effet l'article L. 431-5 du code de l'urbanisme, organisant ce nouveau permis à double état. Pour assurer l'opérationnalité du dispositif, le V du même article renvoie à un décret en conseil d'État le soin de définir les conditions dans lesquelles l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme, ou de document tenant lieu, peut, le cas échéant sur avis conforme du conseil municipal, délimiter les secteurs dans lesquels le permis de construire pourra autoriser plusieurs destinations successives. Or ce dispositif est très attendu par les collectivités territoriales, les opérateurs publics et privés du logement ainsi que l'ensemble des acteurs engagés dans la mobilisation du foncier en faveur de l'habitat, notamment dans le contexte de crise du logement que connaît le pays. Aussi, il l'interroge sur les contraintes techniques, juridiques ou administratives qui freinent aujourd'hui la finalisation de ce décret et dans quelle mesure ces obstacles peuvent être levés pour accélérer l'entrée en vigueur du permis réversible. Il souhaite également savoir si le Gouvernement peut annoncer une date prévisible de publication.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur un aspect réglementaire de la procédure de reprise d'un logement abandonné par le locataire. Le « départ à la cloche de bois » ou abandon du logement par le locataire constitue un phénomène de plus en plus répandu, dont la gestion pour le propriétaire s'avère longue et complexe. Cet abandon de logement est caractérisé quand le locataire quitte son logement sans respecter de préavis et surtout, sans alerter le propriétaire. Ces situations, de plus en plus fréquentes, condamnent le propriétaire à engager une procédure judiciaire. En 2023, environ 5 000 procès-verbaux ont été dressés par des huissiers de justice pour des cas d'abandon de logement. Le propriétaire bailleur se retrouve ainsi sans loyer et surtout sans possibilité de récupérer son logement avant de nombreux mois. Car le seul départ du locataire du logement ne suffit pas à résilier le bail. Une procédure de reprise d'un logement abandonné, souvent longue et coûteuse, doit alors être lancée par le propriétaire. La procédure de reprise d'un logement abandonné par le locataire a été instaurée par la loi dite « Béteille » n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, qui a créé l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit d'une procédure visant à reprendre rapidement un logement laissé vacant par un locataire qui, généralement en situation d'impayés ou pour diverses autres raisons, n'a pu ou voulu mettre en place les formalités légales d'état des lieux de sortie et de remise des clefs au propriétaire. Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon a précisé la procédure d'obtention de l'ordonnance de reprise du bien, après mise en demeure du locataire. Ainsi, à la suite du procès-verbal d'abandon, qui ne peut intervenir qu'après un délai d'un mois de mise en demeure du locataire, il appartient au commissaire de justice de déposer une requête devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, afin de faire constater judiciairement l'abandon par le locataire et solliciter une ordonnance aux fins de reprise du logement. Le magistrat s'appuie alors sur les pièces du dossier (bail, attestations, témoignages...) et notamment le procès-verbal d'abandon circonstancié. Le magistrat qui aurait le moindre doute sur la notion d'abandon peut rejeter la demande et renvoyer les parties à mieux se pourvoir. Par parallélisme, le magistrat qui ordonne la reprise sera nécessairement intimement convaincu que l'abandon est manifeste et que le locataire a failli à ses obligations. À ce jour, l'ordonnance rendue par le juge doit être signifiée par procès-verbal de recherche infructueuse et ne permet de procéder à la reprise matérielle des lieux qu'à l'issue d'un délai d'opposition d'un mois, tel que cela est défini à l'article 8 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011. Néanmoins, dans l'immense majorité des cas, il n'est jamais formé aucune opposition. Cette voie de recours est pourtant suspensive d'exécution. Le bailleur doit alors encore patienter et attendre un certificat de non-opposition délivré à l'issue du délai d'un mois, malgré le premier constat du commissaire de justice que le locataire a abandonné les lieux. À ces délais réglementaires, s'ajoutent évidemment les délais de traitement des tribunaux, qui mènent parfois la procédure de reprise du logement abandonné à plus de 6 mois. En l'état, cette procédure ne paraît pas satisfaisante, notamment dans le cadre de la crise actuelle du logement, qui nécessite que tous les logements disponibles soient remis sur le marché le plus rapidement possible. Une solution à ce délai réglementaire pourrait être de conférer force exécutoire sur minute à l'ordonnance visée à l'article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation des baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon et supprimer ainsi le délai d'opposition d'un mois. Il sollicite ainsi son avis sur cette question, afin d'améliorer l'efficacité de la procédure de reprise des logements abandonnés par le locataire.

Réponse

La procédure spéciale de reprise instituée par la loi dite « Béteille », prévue par l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2011-945 du 10 août 2011, relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon, qui en précise les conditions d'application, facilite la reprise, par le bailleur, d'un bien immobilier abandonné par son locataire en permettant une procédure plus souple et plus rapide que celle de l'expulsion. Cette procédure comporte plusieurs facteurs de rapidité et de souplesse. Tout d'abord, le juge saisi par voie de requête statue par ordonnance, selon une procédure non contradictoire (articles 1 à 3 du décret précité du 10 août 2011). A cet égard, il est relevé qu'au plan national la moyenne du traitement des requêtes s'établit à un mois en 2024. De plus, le délai d'opposition du locataire à l'encontre de cette l'ordonnance est d'un mois à compter de sa signification, qui elle-même doit intervenir dans un délai de deux mois sous peine de caducité (articles 5 à 6 du même décret du 10 août 2011). Par ailleurs, cette procédure spéciale tient compte à la fois des principes directeurs du procès et de la spécificité de l'objet de ce contentieux relatif au logement. L'ordonnance est ainsi susceptible d'une voie de recours, celle de l'opposition, aux fins de respecter, de manière différée, le principe fondamental de la contradiction posé à l'article 14 du code de procédure civile, dont l'article 17 tire les conséquences en disposant que « lorsque la loi permet ou la nécessité commande qu'une mesure soit ordonnée à l'insu d'une partie, celle-ci dispose d'un recours approprié contre la décision qui lui fait grief ». Le juge saisi d'une telle opposition étant susceptible de revenir sur sa décision de reprise des lieux, l'ordonnance n'est pas exécutoire sur minute et son exécution est suspendue pendant le délai d'opposition et en cas d'exercice de cette voie de recours (article 6 du décret du 10 août 2011). Conférer force exécutoire sur minute à l'ordonnance et supprimer la faculté d'opposition du locataire ouverte par l'article 6 du décret du 10 août 2011, contreviendrait au droit au recours, qui a valeur constitutionnelle et conventionnelle. Cette évolution aboutirait de manière systématique à rendre une décision exécutoire sans que le locataire n'ait à un moment quelconque de la procédure eu l'occasion de présenter ses éventuels moyens de défense.

La question

M. Romain Daubié appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les délais de traitement des dossiers par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dans le cadre de l'aide MaPrimeRénov'. L'Anah joue un rôle essentiel dans l'amélioration du parc de logements en France, notamment par le soutien financier qu'elle apporte aux particuliers souhaitant rénover leur habitation. Toutefois, de nombreux bénéficiaires rencontrent des difficultés majeures liées à la lenteur du traitement des dossiers et à un manque de suivi, générant une incertitude préjudiciable, tant sur le plan financier que sur la réalisation effective des travaux engagés. Ainsi, certains demandeurs de la circonscription de M. le député ont été informés à plusieurs reprises par les services de l'Anah que leur dossier était validé et que le versement du solde devait intervenir prochainement. Cependant, après plusieurs semaines d'attente et malgré de multiples relances, il apparaît que ces dossiers restent en traitement sans explication claire. Cette situation est d'autant plus problématique que ces aides sont souvent essentielles pour permettre aux bénéficiaires de finaliser leurs projets de rénovation, ce qui, dans certains cas, les met en grande difficulté financière. Ces dysfonctionnements interrogent sur la gestion et la transparence des processus administratifs au sein de l'Anah. Il est impératif que les engagements pris par cet organisme soient tenus, afin de préserver la confiance des demandeurs et d'assurer le bon déroulement des aides attribuées. Face à cette situation, il le questionne sur les mesures que le Gouvernement envisage de mettre en œuvre afin d'améliorer la transparence et les délais de traitement des dossiers par l'Anah. Il interroge également le Gouvernement sur la possibilité de mettre en place des mécanismes de suivi renforcés, permettant aux bénéficiaires d'avoir une visibilité claire sur l'avancement de leur demande et d'éviter les situations de blocage prolongé qui compromettent la réalisation de leurs projets.

Réponse

Pour 2025, l'enveloppe budgétaire allouée par l'ANAH à MaPrimeRénov'de 3,6 Mds€ a permis de fixer des objectifs ambitieux de 350 000 rénovations, réparties entre 250 000 rénovations par geste et 100 000 rénovations d'ampleur (soit +10% par rapport à 2024). A fin mai 2025, 122 712 ménages ont bénéficié de cette aide, avec une nette accélération des rénovations d'ampleur (44 162 logements concernés), multipliées par plus de trois par rapport à la même période en 2024. Ce dynamisme témoigne de l'appropriation croissante du parcours accompagné, qui facilite les projets complexes grâce à un appui renforcé sur le plan technique et financier. Le stock de dossiers déposés permet de garantir l'atteinte des objectifs 2025 de l'Anah de 100 000 rénovations d'ampleurs engagées dans l'année. Ce bond quantitatif par rapport à 2024 témoigne de la montée en puissance du parcours accompagné, qui séduit de plus en plus de propriétaires désireux d'engager une rénovation globale, ambitieuse et performante de leur logement. Ce succès est le reflet d'un engagement collectif : l'État, les collectivités territoriales, les professionnels du bâtiment labellisés reconnus Garant de l'Environnement (RGE), les opérateurs agréés et les structures d'accompagnement réunis sous la bannière de France Rénov'construisent une véritable filière de la rénovation de l'habitat. Ce réseau d'acteurs, enraciné localement, permet aux ménages de franchir plus facilement les obstacles techniques, financiers et administratifs qui freinaient auparavant les projets de rénovation. Ce succès masque cependant un certain nombre de fragilités. Tout d'abord, depuis 2020 et la réforme de MaPrimeRénov', l'Anah fait face à de nombreuses tentatives frauduleuses pour capter de l'argent public. Le Gouvernement dispose de chiffres précis à ce sujet : la fraude effective (fraude avérée + fraude potentielle) correspond à 3,5% des montants d'aides décaissées. Si l'on regarde l'ensemble des tentatives de fraudes (en incluant les fraudes évitées), ce taux monte à 9% du budget engagé. En 2025, de nouveaux schémas de fraude apparaissent dans le paysage via les accompagnateurs rénov'(MAR). Une centaine d'entre eux au niveau national a déposé en 2025 environ 16 000 dossiers présentant des signaux forts d'une diversité de fraude : usurpation d'identité du ménage ou de l'entreprise, audits manipulés, absence de neutralité. Cette fraude s'organise tout aussi diversement avec ou sans la complicité des ménages, avec ou sans travaux réellement effectués, avec ou sans la complicité des entreprises intervenantes. C'est l'activité de cette frange marginale d'acteurs qui nécessite la mise en place d'une instruction renforcée. Ensuite, le succès du dispositif a généré un afflux de dossiers dès janvier, provoquant un allongement des délais d'instruction de 70 à 105 jours, en partie aggravé par l'adoption tardive du budget 2025, mais surtout une consommation rapide de l'enveloppe financière disponible. La dynamique de dépôt des dossiers constatée en 2025 aurait mécaniquement conduit à un épuisement du budget en 9 mois au lieu de 12. Sans prendre aucune mesure, les dossiers déposés après épuisement du budget ne pourraient pas être instruits en 2025, allongeant le délai d'instruction de 3 à 5 mois supplémentaires ce qui n'est pas acceptable. Il n'est pas souhaitable de permettre le dépôt de nouvelles demandes d'aides pour le financement de projet de rénovations d'ampleur qui ne pourraient pas être instruites en 2025. Cela impliquerait un stock de dossiers important dont les décisions ne pourraient intervenir qu'en 2026. Par ailleurs on constate en 2025 une forte augmentation du coût des travaux (+7%) sur la rénovation d'ampleur qui est sans commune mesure avec l'inflation (autour de 2%). Cette augmentation a également un impact budgétaire et risque de conduire à financer moins de dossiers de rénovation si rien n'est fait En responsabilité, le Gouvernement a décidé de suspendre le guichet MaPrimeRénov'pendant la période estivale et jusqu'à mi-septembre 2025 selon les modalités suivantes : A compter de la date de fermeture et pendant la pause estivale habituellement plus calme en termes d'activité, il ne sera plus possible de déposer un nouveau dossier MaPrimeRénov rénovation d'ampleur. Cette fermeture ne concernera pas MaPrimeRénov'copropriétés et MaPrimeRénov'monogestes suite à des discussions avec l'ensemble des acteurs concernés. Le budget 2025 de MaPrimeRénov est néanmoins sanctuarisé : 3,6 Mds€ comme voté en loi de finances 2025 ce qui permettra d'atteindre les objectifs. Cette période doit être mise à contribution pour continuer d'assainir le secteur de la rénovation énergétique en déployant pleinement toutes les mesures de lutte contre la fraude et en prenant les sanctions à l'encontre des accompagnateurs rénov'frauduleux qui portent atteintes aux acteurs du secteur qui sont engagés dans des démarches vertueuses et de qualités. Le Gouvernement s'engage ensuite à ce que MaPrimeRénov'puisse ré-ouvrir vers mi-Septembre dans des conditions ajustées.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement sur une imprécision concernant l'obligation d'installation de compteurs d'eau individuels dans un immeuble neuf à usage d'habitation. En effet, l'article L. 152-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose que « toute nouvelle construction de bâtiment à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété, ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant. (...) Un décret précise les conditions d'application du présent article ». L'article L. 135-1 du Code de la construction et de l'habitation précise en outre que la pose de compteurs divisionnaires d'eau froide s'avère obligatoire dans les copropriétés, uniquement lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : cette copropriété doit être affectée principalement à l'habitation ; la demande de son permis de construire doit avoir été déposée auprès des services d'urbanisme après le 1er décembre 2007. Or, aujourd'hui, le décret d'application de l'article L. 152-3 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été publié, malgré une modification par ordonnance en 2021. L'absence de décret d'application crée ainsi une confusion. L'article du Code de la construction et de l'habitation ne précise pas, en effet, à qui incombe l'obligation d'installation de compteurs d'eau individuels. Cette imprécision crée une insécurité juridique, permettant notamment aux promoteurs qui développent des immeubles neufs d'échapper à cette obligation et de laisser le coût et le soin de cette installation aux copropriétaires. Il y a un vide juridique à ce niveau, à savoir qui est responsable de l'installation de ces compteurs d'eau individuels obligatoires. Il l'interroge sur les délais dans lesquels ce décret d'application sera publié et, dans l'attente, lui demande de lui préciser à qui incombe l'obligation de pose de compteurs d'eau individuels dans le cas de l'article L. 152-3 du Code de la construction et de l'habitation pour clarifier cette situation.

Réponse

L'article L. 135-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de l'article 59 de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques, est devenu l'article L. 152-3 du CCH du fait de l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du CCH. De ce fait, il fait bien l'objet d'un décret d'application, qui constitue le décret n° 2007-796 du 10 mai 2007 relatif au comptage de la fourniture d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation, pris initialement en application de l'article L. 135-1, et désormais de l'article L. 152-3, qui précise que les compteurs sont exigibles pour les constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er novembre 2017. Ainsi depuis cette date, « toute nouvelle construction d'immeuble à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant ». L'article D. 152-1 du CCH introduit par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre Ier du CCH (pris en application de l'ordonnance du 29 janvier 2020 précitée) précise notamment que « l'installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation, mentionnée à l'article L. 152-3, doit être compatible avec une relève de la consommation d'eau froide sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif. » Ainsi les constructeurs et promoteurs doivent livrer un immeuble disposant de compteurs d'eau divisionnaires pour chaque local occupé à titre privatif et, le cas échéant, pour les parties communes, l'installation de ces compteurs étant à leur charge. Lorsque les compteurs ne sont pas installés le jour de la réception de l'immeuble, cette omission doit être consignée sur le procès-verbal de réception rédigé avec le promoteur. Il s'agit alors d'une réserve à cette réception et l'immeuble ne doit pas être accepté en l'état. Il est également possible de remédier à cette situation en faisant jouer la garantie de parfait achèvement prévue et définie par l'article 1792-6 du Code civil. Pour un immeuble construit avant 2007, la pose de compteur d'eau individuel reste à l'initiative des copropriétaires.

La question

M. Romain Daubié appelle l'attention de M. le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur les règles qui s'appliquent à la vente d'immeubles à rénover. Les articles L. 262-1 et suivants ainsi que les articles R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation encadrent les dispositions particulières relatives à ce type de vente. Elle est définie comme la vente d'un bien immobilier dont la destination, antérieure et postérieure aux travaux, est l'habitation et l'usage professionnels. Le vendeur s'engage à réaliser des travaux de rénovation dans le cadre d'une échéance déterminée, de sorte que la vente soit sécurisée pour l'acquéreur. Dans un rapport en date du 21 septembre 2020, dit Renouveau urbain et rénovation environnementale des bâtiments, le plan bâtiment durable ainsi que la RICS en France, missionnés le 23 juin 2020 par M. le ministre de la ville et du logement et Mme la secrétaire d'État auprès de la ministre de la transition écologique et solidaire, ont établi une stratégie globale de nature à accélérer et amplifier le renouveau urbain et la rénovation environnementale des bâtiments. Dans cette acception, certaines dispositions législatives ne permettent pas la réalisation des objectifs urbains précités. L'article L. 262-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les travaux de rénovation d'un immeuble au sens de l'article L. 261-1 sont ceux portant sur un immeuble bâti, n'incluant pas des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète, assimilables à une reconstruction, rendant à l'état neuf la majorité de la consistance des façades hors ravalement. La conception des façades est au cœur des défis de performance énergétique, en ce qu'elle permet d'intégrer des solutions bioclimatiques au sein de l'habitation. À ce titre, il fait sens d'augmenter le seuil de modification des façades à 75 %, afin de permettre de favoriser la réalisation de façades plus performantes par la création de balcons et de loggias. S'agissant de la consistance des façades, l'administration fiscale assimile à des travaux de reconstruction, soumis à un taux de 20 % de TVA (contre 10 % pour des travaux de rénovation), le simple remplacement de plus de 50 % des parois vitrées de bureaux alors que l'ossature de l'immeuble n'est pas affectée, défavorisant ainsi la transformation de locaux vacants. De plus, à ce jour, la surélévation d'un immeuble existant ne peut bénéficier, au regard de la loi, du taux de TVA de 10 % applicable à la restauration de logements, supportant de facto un taux de 20 %. En résulte généralement l'abandon des contraintes techniques et juridiques. Au regard de la densification des villes, il serait opportun de permettre, dans ce cadre spécifique, une TVA au taux réduit de 10 %. L'application de cette TVA réduite pourrait être étendue à l'intégralité des postes du bilan et plus seulement aux postes liés aux travaux, ce qui constituerait un véritable avantage dans le cadre des démarches entreprises vers la rénovation urbaine et environnementale. Il lui demande de se prononcer sur cette demande de modification afin d'assouplir diverses règles encadrant le régime de la vente à rénover et mieux favoriser la rénovation énergétique.

Réponse

La rénovation énergétique des logements est une priorité du Gouvernement afin de répondre au triple enjeu de transition écologique dans une logique de sobriété foncière et énergétique, de pouvoir d'achat et de qualité de vie. Elle donne lieu à un taux réduit de TVA de 5,5 %. Afin de massifier la rénovation des logements et d'accélérer les économies d'énergie, plusieurs leviers sont mobilisés. C'est en premier lieu la refonte de MaPrimeRénov', principale aide de l'État à la rénovation énergétique pour tous les propriétaires (occupants ou bailleurs) ainsi que les copropriétés. Depuis le 1er janvier 2024, ce sont deux parcours types plus lisibles et attractifs, les rénovations d'ampleur et la rénovation par gestes pour la sortie des énergies fossiles, qui permettent de s'adapter à la situation et aux besoins de chaque ménage. Le service public de la rénovation de l'habitat, France Rénov', point d'entrée unique pour tous les parcours de travaux permet un égal accès à l'information et à l'orientation des ménages dans leur projet de rénovation. La loi de finances pour 2024 a également prévu la prorogation jusqu'en décembre 2027 et l'aménagement de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) ainsi que l'instauration d'un crédit d'impôt au titre des prêts avance mutation ne portant pas intérêt pour financer des travaux de rénovation énergétique. Le prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien avec travaux, également prolongé jusqu'en 2027, peut être mobilisé lors de l'achat d'une résidence principale. Les propriétaires bailleurs peuvent prétendre au bénéfice de la réduction d'impôt « Denormandie dans l'ancien » pour financer leurs acquisitions avec travaux ou encore de la réduction d'impôt « Loc'Avantages » qui peut se combiner avec la réalisation de travaux ouvrant droit aux aides de l'agence nationale de l'habitat (ANAH). S'ajoute l'actualisation des conditions pour bénéficier d'une exonération de taxe foncière au titre des travaux de rénovation énergétique des logements de même que celle du périmètre des travaux pouvant bénéficier d'une TVA au taux réduit de 5,5 % ou encore la mesure de doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global, pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de « passoire énergétique ». Au-delà de la rénovation énergétique, le taux de 10 % pour les autres travaux de rénovation demeure applicable dans les mêmes conditions. En revanche, les taux réduits de TVA prévus pour la rénovation de logements anciens ne s'appliquent pas aux travaux qui concourent à la production d'un immeuble neuf. Une révision des critères utilisés aurait des effets de bord sur les opérateurs en sortant du champ d'application de la TVA des opérations lourdes alors qu'il convient d'assurer un traitement fiscal similaire aux constructions neuves, de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf la majorité des éléments dits de gros œuvre. De plus, la baisse du taux de TVA aurait un coût budgétaire immédiat non soutenable dans le cadre de la stratégie pluriannuelle de redressement des comptes publics. D'autres pistes devront être privilégiées, en sus des dispositifs précités, afin de faciliter les opérations de rénovation lourde et de transformation de bâtiments en locaux à usage d'habitation par exemple.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur une réponse à une question écrite qui suscite une incertitude juridique. Dans sa question écrite n° 3087, M. le député Lionel Causse a interrogé le ministère sur la vente de places de stationnement destinées aux visiteurs. Il demandait « si une évolution de la réglementation en la matière est envisagée afin de conditionner la vente de places de stationnement destinées aux visiteurs à une décision favorable des maires concernés ». La question était donc de savoir si un droit de véto pourrait être donné aux maires en cas de vente. Dans la réponse publiée au Journal officiel le 3 janvier 2023, le ministre a indiqué que « conditionner la vente d'un lot de stationnement par un syndicat de copropriétaires à une décision favorable du maire concerné pourrait conduire à interdire au syndicat de céder son bien et donc à l'obliger à en rester propriétaire. Cela porterait une atteinte au droit de disposer librement de ses biens, attribut du droit de propriété protégé par la Constitution ». La réponse a également abordé la question du code de l'urbanisme en indiquant que « les dispositions des articles L. 151-30 et R. 151-44 du code de l'urbanisme prévoient que le règlement du plan local d'urbanisme peut contenir des obligations de réalisation d'aires de stationnement et préciser le type et les principales caractéristiques des places de stationnement. Par ailleurs, si le plan local d'urbanisme fixe un nombre de places de stationnement à respecter lors de la réalisation d'une opération de construction, le respect de cette obligation s'apprécie au moment de la délivrance du permis de construire. Le plan local d'urbanisme ne saurait donc empêcher la vente ultérieure des places de stationnement ». En suivant ce raisonnement, dès lors qu'un promoteur obtiendrait son certificat de conformité, les places de stationnement imposées comme destinées aux visiteurs pourraient être vendues et la propriété ne plus être en conformité avec le plan local d'urbanisme (PLU). Dans ce cas, quel est l'intérêt pour une commune de demander la création de places de stationnement pour les visiteurs, si ces dernières peuvent être immédiatement vendues après la fin de l'opération immobilière, les visiteurs se retrouvant dans l'obligation de stationner sur le domaine public, ce que souhaitait éviter le PLU ? Pour faire une analogie, le règlement d'un PLU peut imposer la plantation d'un certain nombre d'arbres sur une parcelle. Sitôt la conformité acquise, les arbres pourraient alors être supprimés, car le règlement du PLU ne s'appliquerait plus. Le fait de ne pas respecter les dispositions du règlement d'un PLU constitue une infraction pénale aux articles L. 610-1, L. 151-2 et suivants du code de l'urbanisme, réprimée par l'article L. 610-1 du même code, l'infraction étant indépendante du fait qu'une autorisation d'urbanisme soit nécessaire. Le règlement d'un PLU s'applique tant qu'il n'est pas remplacé par un nouveau règlement qui supprimerait cette obligation de créer des places visiteurs. À ce moment-là, leur vente ne serait plus contraire aux dispositions règlementaires. Il lui demande donc de bien vouloir préciser la licéité de la vente de places destinées aux visiteurs en contradiction avec le règlement d'un PLU et si cette vente pourrait constituer un délit réprimé par l'article L. 610-1 du code de l'urbanisme engageant pénalement les auteurs des faits.

Réponse

Selon le code de l'urbanisme, les dispositions contenues dans un règlement de plan local d'urbanisme (PLU) et ses documents graphiques sont opposables à l'exécution de « tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et l'ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan » (cf. article L. 152-1 du code de l'urbanisme). Le règlement du PLU n'a pas vocation à régir la vente des constructions ou aménagements après leur réalisation. En effet, la vente ultérieure des biens immobiliers qui ont été construits ou aménagés, repose sur le respect de règles de droit privé et non sur la réglementation de l'urbanisme. Il en résulte que les règles du PLU en matière de stationnement ne peuvent être utilement invoquées pour contester la légalité de la vente par un syndicat de copropriétaires de places de stationnement destinées aux visiteurs. De même, la vente, en elle-même, ne saurait être constitutive d'une infraction sur le fondement de l'article L. 610-1 du code de l'urbanisme. Toutefois, la vente ne sera pas sans conséquence sur la conformité de la copropriété avec les règles du PLU et exposera le syndicat de copropriétaires à une condamnation au titre de l'article L. 610-1 du code de l'urbanisme, en l'absence de mesures visant à régulariser le déficit de places de stationnement destinées aux visiteurs résultant de la vente. Dans une décision récente, la chambre criminelle de la Cour de cassation a jugé que le fait d'affecter à une utilisation contraire aux dispositions du PLU des constructions régulièrement édifiées en vue d'une autre affectation est constitutif d'une violation du PLU et donc du délit prévu à l'article L. 610-1 du code de l'urbanisme(Cass. crim., 27 févr. 2024, n° 23-82.639, n° 209 F – B). Le juge pénal pourrait avoir un raisonnement similaire dans le cas d'une insuffisance de places de stationnement destinées aux visiteurs, qui résulterait d'une vente par un syndicat de propriétaires, en toute connaissance de cause. Ce risque pénal est de nature à dissuader ce type de pratiques.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques, au sujet de la circulaire du 17 février 2010 relative à la maîtrise des activités au voisinage des installations nucléaires de base (INB) susceptibles de présenter des dangers à l'extérieur du site, dite circulaire « Borloo ». En droit, la loi 2006-686 du 13 juin 2006 relative à la transparence et à la sécurité en matière nucléaire, dite « loi TSN », fixe le cadre juridique nécessaire à la maîtrise des activités autour des installations nucléaires de base. La maîtrise de l'urbanisation et des activités dans l'environnement des installations nucléaires de base doit notamment être réalisée par des servitudes d'utilité publique, conformément à l'article 31 de loi susmentionnée. La circulaire en date du 17 février 2010, dite circulaire « Borloo », a complété la loi du 13 juin 2006 en précisant les modalités de maîtrise des activités autour des installations nucléaires. Concrètement, sur la base des informations techniques communiquées par la division territoriale de l'autorité de sûreté nucléaire à propos des zones de dangers, les préfets doivent informer les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale ayant compétence en matière d'urbanisme concernés. La circulaire indique de privilégier un développement des activités à l'extérieur de cette zone. À l'intérieur de cette zone, le texte permet de refuser les projets qui s'avéreraient incompatibles avec les objectifs de sécurité des populations concernées, ou de prescrire des conditions les rendant acceptables en application de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. Reste que si cette circulaire n'était mise en place que de façon transitoire à l'origine, à ce jour, elle perdure et engendre des difficultés pour les projets d'urbanisme des communes ayant des centrales ou des établissements nucléaires implantés sur leur territoire. Ces communes, regroupées au sein de l'ARCICEN (Association des représentants des communes d'implantation de centrales et établissements nucléaires), font l'objet de nombreux recours administratifs vis-à-vis des projets d'urbanisme qu'elles souhaitent mettre en place, alors même que ceux-ci sont nécessaires pour la création de logements, d'écoles, de gendarmeries ou encore de maisons de santé, face à la hausse d'habitants aux abords des centrales. Dans l'attente du rapport sur la circulaire dite « Borloo » qui était attendu pour le mois de juin 2024 et compte tenu de la mise en application de la loi n° 2023-491 du 22 juin 2023 relative à l'accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires à proximité de sites nucléaires existants et au fonctionnement des installations existantes, il semble également nécessaire de prendre des mesures s'agissant de la circulaire dite « Borloo » afin que les communes d'implantation et d'établissements nucléaires puissent mener à bien les projets d'urbanisme utiles à la collectivité publique. Il l'appelle à prendre les mesures nécessaires vis-à-vis des difficultés engendrées par cette circulaire pour les communes d'implantation et d'établissements nucléaires.

Réponse

Le premier objectif de la sûreté nucléaire est d'éviter que des accidents graves ne se produisent sur des installations nucléaires. Mais l'éventualité, malgré tout, qu'un tel accident se produise doit être envisagée, ainsi que l'ensemble des mesures nécessaires pour en limiter les conséquences sur les populations riveraines et les biens. Cette démarche, similaire à l'approche suivie dans le cas des installations classées pour la protection de l'environnement, conduit notamment à mieux maîtriser l'urbanisation autour des sites nucléaires. La doctrine dans ce domaine concerne les installations nécessitant un plan particulier d'intervention (PPI) en cas d'accident (c'est-à-dire notamment les centrales nucléaires, et certains sites d'ORANO et du CEA) et vise essentiellement à s'assurer que l'urbanisation ne remette pas en cause le caractère opérationnel des actions de mise à l'abri et d'évacuation. Elle se concentre sur les zones dites « réflexes » des PPI, ou zones d'aléa à cinétique rapide, dans lesquelles des actions préparées de protection des populations sont automatiquement mises en œuvre en cas d'accident à cinétique rapide (périmètre de 2 km dans le cas d'une centrale nucléaire). La circulaire du ministère chargé de l'environnement du 17 février 2010 a demandé aux préfets d'exercer une vigilance accrue sur le développement de l'urbanisation à proximité des installations nucléaires, en particulier vis-à-vis des projets sensibles en raison de leur taille, de leur destination ou des difficultés qu'ils occasionneraient en matière de protection des populations dans la zone dite réflexe. Le guide de l'Autorité de sûreté nucléaire (ASN) n° 15 relatif à la maîtrise des activités au voisinage des installations nucléaires de base du 24 mars 2016 précise la doctrine nationale de l'ASN en matière de maîtrise de l'urbanisation autour des installations nucléaires de base (INB), sur laquelle celle-ci se base dans ses avis sur les projets sur lesquels elle est consultée. Ce guide a été élaboré conjointement par la Direction générale de la prévention des risques (DGPR), la Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (DGALN) et l'Autorité de sûreté nucléaire (ASN), au sein d'un groupe de travail pluraliste associant des élus et l'Association nationale des commissions et comités locaux d'information (ANCCLI), la fédération des commissions locales d'information et les exploitants concernés. Les objectifs visés par ce guide sont de permettre un développement maîtrisé et répondant aux besoins de la population résidente, tout en prenant en compte les nécessaires enjeux de maîtrise de l'urbanisation autour des sites nucléaires, ce qui implique de veiller à ce que l'opérationnalité des plans de secours soit préservée et, corrélativement, de privilégier un développement territorial au-delà de la zone d'aléa à cinétique rapide lorsque c'est possible. Si l'article L. 593-5 du code de l'environnement permet à l'ASN d'instituer des servitudes d'utilité publique autour des installations nucléaires, ce dispositif n'a pas été mis en œuvre afin de privilégier une démarche d'évaluation des projets au cas par cas visant à concilier les enjeux de protection de la population et de développement des activités autour des sites nucléaires.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques, sur une imprécision concernant l'obligation d'installation de compteurs d'eau individuels dans un immeuble neuf à usage d'habitation. En effet, l'article L. 152-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que « toute nouvelle construction de bâtiment à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété, ainsi qu'aux parties communes, le cas échant. (...) Un décret précise les conditions d'application du présent article ». L'article L. 135-1 du code de la construction et de l'habitation précise en outre que la pose compteurs divisionnaires d'eau froide s'avère obligatoire dans les copropriétés, uniquement lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : cette copropriété doit être affectée principalement à l'habitation et la demande de son permis de construire doit avoir été déposée auprès des services d'urbanisme après le 1er décembre 2007. Or aujourd'hui, le décret d'application de l'article L. 152-3 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été publié, malgré une modification par ordonnance en 2021. L'absence de décret d'application crée ainsi une confusion. L'article du code de la construction et de l'habitation ne précise pas, en effet, à qui incombe l'obligation d'installation de compteurs d'eau individuels. Cette imprécision crée une insécurité juridique, permettant notamment aux promoteurs qui développent des immeubles neufs d'échapper à cette obligation et laissent le coût et le soin de cette installation aux copropriétaires. Il y a un vide juridique à ce niveau, à savoir qui est responsable de l'installation de ces compteurs d'eau individuels obligatoires. Il l'interroge sur les délais dans lesquels ce décret d'application sera publié et dans l'attente, de lui préciser à qui incombe l'obligation de pose de compteur d'eau individuel dans le cas de l'article L. 152-3 du code de la construction et de l'habitation pour clarifier cette situation.

Réponse

L'article L. 135-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de l'article 59 de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques, est devenu l'article L. 152-3 du CCH du fait de l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du CCH. De ce fait, il fait bien l'objet d'un décret d'application, qui constitue le décret n° 2007-796 du 10 mai 2007 relatif au comptage de la fourniture d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation, pris initialement en application de l'article L. 135-1, et désormais de l'article L. 152-3, qui précise que les compteurs sont exigibles pour les constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er novembre 2017. Ainsi depuis cette date, « toute nouvelle construction d'immeuble à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant ». L'article D. 152-1 du CCH introduit par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre Ier du CCH (pris en application de l'ordonnance du 29 janvier 2020 précitée) précise notamment que « l'installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation, mentionnée à l'article L. 152-3, doit être compatible avec une relève de la consommation d'eau froide sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif. » Ainsi les constructeurs et promoteurs doivent livrer un immeuble disposant de compteurs d'eau divisionnaires pour chaque local occupé à titre privatif et, le cas échéant, pour les parties communes, l'installation de ces compteurs étant à leur charge. Lorsque les compteurs ne sont pas installés le jour de la réception de l'immeuble, cette omission doit être consignée sur le procès-verbal de réception rédigé avec le promoteur. Il s'agit alors d'une réserve à cette réception et l'immeuble ne doit pas être accepté en l'état. Il est également possible de remédier à cette situation en faisant jouer la garantie de parfait achèvement prévue et définie par l'article 1792-6 du Code civil. Pour un immeuble construit avant 2007, la pose de compteur d'eau individuel reste à l'initiative des copropriétaires.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur l'absence de décret d'application pour la réglementation s'appliquant aux immeubles de moyenne hauteur (IMH). En l'espèce, la loi n° 2018-1021, dite « loi ELAN », portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, s'est inscrite dans les objectifs de construire davantage de logements, de simplifier les normes, de protéger les plus fragiles et de mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants. Cette loi a emporté la création de l'immeuble de moyenne hauteur. Suite à cette création, dans son nouvel article L. 122-1, le code de la construction et de l'habitat dispose que « les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, à la modification ou au changement de destination d'un immeuble de moyenne hauteur ou d'un immeuble de grande hauteur doivent être conformes aux règles de sécurité fixées, pour chacun de ces types d'immeubles, par décret en Conseil d'État ». Dans une circulaire en date du 21 décembre 2018, des dispositions d'applications immédiates ont précisé les éléments nécessitant un décret d'application pour les immeubles de moyenne hauteur. Elle indique la publication d'un décret d'application pour le deuxième trimestre 2019 fixant « les règles de sécurité pour la transformation d'immeubles de moyenne et de grande hauteur ainsi que les modalités de contrôle par les autorités compétentes ». Des précédents travaux parlementaires ont permis l'établissement de grandes lignes s'agissant de l'immeuble de moyenne hauteur. Ainsi, la réglementation s'appliquerait aux immeubles dont le plancher bas se situe entre 28 et 50 m. Tous travaux effectués sur un IMH seraient soumis à un contrôle de l'État dans le but de conserver un droit de regard relatif aux enjeux de sécurité sur ces immeubles, soit un régime d'autorisation spécifique apparenté à celui des immeubles de grande hauteur. De plus, une étude d'impact annonce une réglementation unique, sans distinction de destination. Reste en discussion la nouvelle sécurisation de ces immeubles organisés autour d'un mécanisme de contrôle, alors déjà soumis aux normes de sécurité imposées par l'arrêté du 31 janvier 1986. À ce titre, il l'interroge sur la temporalité d'édition d'un décret d'application permettant de réglementer avec précision le champ d'application et le régime juridique des IMH.

Réponse

L'article 30 de la loi ELAN, promulguée fin 2018, a créé une nouvelle catégorie de bâtiments, l'immeuble de moyenne hauteur (IMH), pour répondre au besoin lié à la mixité des usages au sein d'un même bâtiment d'une hauteur de 28 à 50 m, aujourd'hui 4ème famille pour l'usage habitation, et immeuble de grande hauteur (IGH) pour les autres usages (établissement recevant du public, bâtiment à usage professionnel), et au besoin de changement d'usage, plus particulièrement la transformation de bureaux en logements, compte tenu de la tension actuelle du marché de l'habitat. L'immeuble de moyenne hauteur a ainsi été défini par l'article L. 145-1 du code de la construction et de l'habitation. Des textes d'application de la loi ont été publiés en 2019 et donné lieu à la création d'une nouvelle section dans la partie réglementaire du CCH (articles R. 145-1 à R. 145-6) et à un arrêté du 7 août 2019 précisant les exigences applicables pour les travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur et les solutions constructives acceptables pour les rénovations de leurs façades. Ces textes ont permis de compléter la réglementation existante pour limiter la diffusion et la propagation des incendies en façade des bâtiments d'habitation de cette hauteur en cas de travaux de rénovation, et plus particulièrement à la suite de travaux d'isolation des façades, pour éviter la survenue d'autres sinistres similaires à celui de la tour Grenfell à Londres. L'arrêté du 31 janvier 1986 a été révisé en parallèle pour renforcer les exigences de sécurité sur les façades des bâtiments neufs. À l'issue de cette publication, le Gouvernement a engagé des réflexions pour formaliser les autres grands principes devant régir l'immeuble de moyenne hauteur. Par ailleurs, le Gouvernement mène actuellement d'autres travaux qui devraient déboucher dans les prochains mois sur la publication de modifications réglementaires pour la sécurité incendie des constructions neuves (notamment logements et ERP) pour tenir compte du développement du recours à des nouveaux modes constructifs. La future réglementation de sécurité incendie applicable aux immeubles de moyenne hauteur dépendra directement des conclusions de ces travaux.

La question

M. Romain Daubié attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur un aspect réglementaire de la procédure de reprise d'un logement abandonné par le locataire. Le « départ à la cloche de bois », ou abandon du logement par le locataire, constitue un phénomène de plus en plus répandu, dont la gestion pour le propriétaire s'avère longue et complexe. Cet abandon de logement est caractérisé quand le locataire quitte son logement sans respecter de préavis et surtout, sans alerter le propriétaire. Ces situations, de plus en plus fréquentes, condamnent le propriétaire à engager une procédure judiciaire. En 2023, environ 5 000 procès-verbaux ont été dressés par des huissiers de justice pour des cas d'abandon de logement. Le propriétaire bailleur se retrouve ainsi sans loyer et surtout sans possibilité de récupérer son logement avant de nombreux mois. Car le seul départ du locataire du logement ne suffit pas à résilier le bail. Une procédure de reprise d'un logement abandonné, souvent longue et coûteuse, doit alors être lancée par le propriétaire. La procédure de reprise d'un logement abandonné par le locataire a été instaurée par la loi dite « Béteille » n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, qui a créé l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit d'une procédure visant à reprendre rapidement un logement laissé vacant par un locataire qui, généralement en situation d'impayés ou pour diverses autres raisons, n'a pu ou voulu mettre en place les formalités légales d'état des lieux de sortie et de remise des clefs au propriétaire. Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon a précisé la procédure d'obtention de l'ordonnance de reprise du bien, après mise en demeure du locataire. Ainsi, à la suite du procès-verbal d'abandon, qui ne peut intervenir qu'après un délai d'un mois de mise en demeure du locataire, il appartient au commissaire de justice de déposer une requête devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, afin de faire constater judiciairement l'abandon par le locataire et solliciter une ordonnance aux fins de reprise du logement. Le magistrat s'appuie alors sur les pièces du dossier (bail, attestations, témoignages...) et notamment le procès-verbal d'abandon circonstancié. Le magistrat qui aurait le moindre doute sur la notion d'abandon peut rejeter la demande et renvoyer les parties à mieux se pourvoir. Par parallélisme, le magistrat qui ordonne la reprise sera nécessairement intimement convaincu que l'abandon est manifeste et que le locataire a failli à ses obligations. À ce jour, l'ordonnance rendue par le juge doit être signifiée par procès-verbal de recherche infructueuse et ne permet de procéder à la reprise matérielle des lieux qu'à l'issue d'un délai d'opposition d'un mois, tel que cela est défini à l'article 8 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011. Néanmoins, dans l'immense majorité des cas, il n'est jamais formé aucune opposition. Cette voie de recours est pourtant suspensive d'exécution. Le bailleur doit alors encore patienter et attendre un certificat de non-opposition délivré à l'issue du délai d'un mois, malgré le premier constat du commissaire de justice que le locataire a abandonné les lieux. À ces délais réglementaires, s'ajoutent évidemment les délais de traitement des tribunaux, qui mène parfois la procédure de reprise du logement abandonné à plus de 6 mois. En l'état, cette procédure ne paraît pas satisfaisante, notamment dans le cadre de la crise actuelle du logement, qui nécessite que tous les logements disponibles soient remis sur le marché le plus rapidement possible. Une solution à ce délai réglementaire pourrait être de conférer force exécutoire sur minute à l'ordonnance visée à l'article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation des baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon et supprimer ainsi le délai d'opposition d'un mois. Il sollicite ainsi son avis sur cette question, afin d'améliorer l'efficacité de la procédure de reprise des logements abandonnés par le locataire.

Réponse

La procédure spéciale de reprise instituée par la loi dite « Béteille », prévue par l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon, qui en précise les conditions d'application, facilitent la reprise, par le bailleur, d'un bien immobilier abandonné par son locataire en permettant une procédure plus souple et plus rapide que celle de l'expulsion. Cette procédure comporte plusieurs facteurs de rapidité et de souplesse. Tout d'abord, le juge saisi par voie de requête statue par ordonnance, selon une procédure non contradictoire (articles 1 à 3 du décret du 10 août 2011). A cet égard, il est relevé qu'au plan national la moyenne du traitement des requêtes s'établit à moins d'un mois. De plus, le délai d'opposition du locataire à l'encontre de cette l'ordonnance est enfermé dans le délai d'un mois à compter de sa signification qui elle-même doit intervenir dans un délai de deux mois sous peine de caducité (articles 5 à 6 du décret du 10 août 2011). Par ailleurs, cette procédure spéciale tient compte à la fois des principes directeurs du procès et de la spécificité de l'objet de ce contentieux relatif au logement. L'ordonnance est ainsi susceptible d'une voie de recours, celle de l'opposition, aux fins de respecter, de manière différée, le principe fondamental de la contradiction posé à l'article 14 du code de procédure civile dont l'article 17 tire les conséquences en disposant que « lorsque la loi permet ou la nécessité commande qu'une mesure soit ordonnée à l'insu d'une partie, celle-ci dispose d'un recours approprié contre la décision qui lui fait grief ». Le juge saisi d'une telle opposition étant susceptible de revenir sur sa décision de reprise des lieux, l'ordonnance n'est pas exécutoire sur minute et son exécution est suspendue pendant le délai d'opposition et en cas d'exercice de cette voie de recours (article 6 du décret du 10 août 2011). Conférer force exécutoire sur minute à l'ordonnance et supprimer la faculté d'opposition du locataire ouverte par l'article 6 du décret du 10 août 2011 contreviendrait au droit au recours, qui a valeur constitutionnelle et conventionnelle. Cette évolution aboutirait de manière systématique à rendre une décision exécutoire, sans que le locataire n'ait à un moment quelconque de la procédure eu l'occasion de présenter ses éventuels moyens de défense. La procédure actuelle parait donc équilibrée et sécurisée de sorte qu'il n'est pas envisagé de la faire évoluer.