Questions

La question

M. Vincent Ledoux attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur la récente contribution du Conseil de la caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA) consacrée à l'habitat intermédiaire, publiée en octobre 2025. Ce document souligne l'urgence d'une politique publique ambitieuse pour le développement d'un habitat adapté aux personnes âgées ou en situation de handicap, situé entre le domicile individuel et l'établissement médico-social. Le Conseil appelle notamment à la création de 500 000 solutions de logement d'ici 2050, à la clarification du cadre juridique applicable à ces habitats et à la réforme du financement pour garantir leur accessibilité à tous les publics. Or malgré des initiatives locales prometteuses, de nombreux porteurs de projets déplorent un manque de visibilité, une hétérogénéité territoriale des aides et un ralentissement du soutien départemental dans un contexte budgétaire contraint. Ces constats font écho aux besoins croissants liés au vieillissement démographique et à la pénurie de places adaptées dans les structures existantes. Aussi, il souhaite savoir quelles suites le Gouvernement entend donner à ces recommandations, notamment s'il envisage d'inscrire dans la prochaine loi de financement de la sécurité sociale ou dans un texte spécifique une trajectoire nationale de création d'habitats intermédiaires, quelles mesures pourraient être prises pour simplifier le cadre juridique, harmoniser les financements (APA, PCH, AVP) et sécuriser le rôle des départements dans la gouvernance de cette offre et comment l'État entend soutenir les collectivités et les bailleurs sociaux afin de lever les obstacles fonciers et financiers au déploiement de ces logements innovants.

Réponse

Le Gouvernement a pris connaissance avec attention de la contribution du Conseil de la CNSA sur l'habitat intermédiaire rendue en octobre 2025. La ministre déléguée auprès de la ministre de la Santé, des Familles, de l'Autonomie et des Personnes handicapées, chargée de l'Autonomie et des Personnes handicapées, a reçu le président du Conseil de la CNSA et partage le constat d'un besoin croissant de solutions alternatives au domicile individuel et à l'établissement médico-social. Conscient de l'importance du sujet, le Gouvernement a engagé plusieurs travaux d'expertise. À sa demande, le Conseil d'État a rendu un avis portant sur les différentes catégories d'habitat « partagé » en juillet 2025. Par ailleurs, une mission conjointe IGAS-IGEDD est en cours pour recenser les différentes formes d'habitat intermédiaire, étudier leurs modèles économiques et identifier les freins à leur développement. Parallèlement, une mission confiée à M. Le Bayon, directeur général de la CNSA, et Mme Kermoal, directrice des politiques sociales de la Caisse des dépôts et Consignations, porte spécifiquement sur le financement de l'habitat partagé. Par ailleurs, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a prévu un plan d'aide à l'investissement de 50 millions d'euros octroyés à la CNSA pour développer l'offre d'habitats intermédiaires, ainsi qu'une enveloppe de 91,8 millions d'euros pour soutenir le forfait autonomie. Ce soutien est donc doublé pour 2026, puisqu'il s'élevait 42 millions d'euros en 2025. La CNSA continue en outre de soutenir les projets d'habitat inclusif au travers de conventions passées avec les départements qui permettent d'assurer le financement de l'aide à la vie partagée. D'une durée de 3 ans à l'origine, ces conventions sont désormais d'une durée de 7 ans renouvelable, dans le but de donner de la stabilité aux parties prenantes. Enfin, pour capitaliser et suivre la programmation des projets d'habitats inclusifs, la CNSA a mis en place un portail « Data autonomie » accessible à tous depuis son site internet. Le Gouvernement examinera, à l'issue des travaux en cours, les opportunités d'inscrire certaines mesures dans les textes législatifs à venir. L'objectif demeure de favoriser un développement de l'habitat intermédiaire au service de l'autonomie et du libre choix des personnes, respectueux de la diversité des projets.

La question

M. Vincent Ledoux attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement s sur le potentiel sous-exploité du viager immobilier en France, dans un contexte de vieillissement démographique et de difficultés croissantes d'accès à la propriété. En 2024, environ 6 900 ventes en viager ont été réalisées sur le territoire national, soit seulement 0,5 % des transactions immobilières annuelles, pour un volume d'affaires estimé à 1,7 milliard d'euros. Depuis 2017, le marché connaît une croissance régulière d'environ 5 à 6 % par an. Le viager occupé représente près des deux tiers des ventes, permettant à des personnes âgées de conserver l'usage de leur logement tout en percevant un complément de revenu. Pourtant, cette formule demeure marginale, freinée par un cadre juridique peu lisible, une fiscalité peu incitative et une image encore négative auprès du grand public. À l'inverse, plusieurs pays européens comme la Suisse ou l'Allemagne ont su développer des dispositifs similaires grâce à des outils fiscaux ciblés, un accompagnement public et un encadrement contractuel précis. Dans ce contexte, plusieurs propositions ont été formulées, telles que la création d'un contrat-type de viager sécurisé, la mise en place d'un label « viager solidaire », l'introduction d'incitations fiscales pour les vendeurs et les acquéreurs, ainsi que l'implication des collectivités territoriales ou des bailleurs sociaux dans le développement de foncières de viager social. Il lui demande si le Gouvernement envisage : de sécuriser juridiquement les ventes en viager par un encadrement contractuel renforcé ; d'encourager fiscalement ce type de vente dans une logique d'utilité sociale ; d'intégrer le viager dans les politiques de maintien à domicile ; et de soutenir l'implication des acteurs publics pour structurer un « viager solidaire » en France.

Réponse

Le viager immobilier s'est développé aux XVIII et XIX siècles en l'absence de système de retraite collectif. Il a prospéré jusqu'à la Première Guerre mondiale dans un contexte de stabilité des prix. Mais l'hyperinflation des années 1920-1930, combinée à l'absence d'indexation des contrats, a ruiné de nombreux rentiers et durablement discrédité ce mode de financement auprès des personnes âgées. Après 1945, la généralisation des caisses de retraite institutionnalisées a rendu le viager moins indispensable à la sécurité des retraités. En tant qu'outil de financement des dépenses liées à la vieillesse, le viager fait régulièrement l'objet de discussions ou d'initiatives publiques. Parmi les plus récentes, on peut citer l'ordonnance du 23 mars 2006 à l'origine de la création du prêt viager hypothécaire ou la proposition de loi n° 3032 du 22 juillet 2015 visant à permettre aux sociétés civiles de placement immobilier de faire l'acquisition de biens en viager. Il ressort des données du conseil supérieur du notariat, les ventes en viager sont stables ces dernières années. Il y a eu 3 857 ventes en viager en 2023 sur un total de 1 002 488 ventes immobilières, soit 0,4 %. En 2022, il y en avait eu 3 854, sur un total de 1 298 585 ventes, soit 0,3 %. En 2017, elles représentaient environ 0,5 % des transactions dans l'ancien. Selon différents viagéristes (agents et experts immobiliers spécialisés en viager), le viager permet d'injecter environ un milliard d'euros par an de revenu supplémentaire pour les crédirentiers en comptabilisant les rentes générées par le stock de contrats en cours et les bouquets des transactions de l'année. Le nombre de contrats viagers en cours n'est en revanche pas connu. En effet, bien que certaines initiatives visent à mieux appréhender le phénomène, comme les travaux menés par le Conseil supérieur du notariat ou l'Observatoire du viager, créé par le réseau de franchises Viagimmo, aucune base de données publique ne recense précisément le nombre de contrats viagers en cours. En matière de promotion du dispositif, l'État communique et informe sur le viager par le biais des sites www.service-public.fr et www.économie.gouv.fr. Les contrats font l'objet d'une signature devant notaire de nature à en sécuriser le contenu et la mise en œuvre. Ils bénéficient d'un régime fiscal relativement favorable puisque les droits de mutation sont minorés car calculés sur la base de la valeur occupée du bien concerné et que les rentes viagères perçues bénéficient d'un abattement fiscal prévu à l'article 158 du code général des impôts. D'autres motifs peuvent toutefois limiter son développement. L'acquéreur du viager ne peut que très difficilement accéder à un emprunt bancaire, ce qui diminue le nombre d'acheteurs solvables. En parallèle, le marché des assurances contre le « risque » de sur-longévité ou de versement des rentes semble encore peu développé. Enfin, le viager subit la concurrence de produits d'épargne retraite plus souples et fiscalement avantageux, comme l'assurance-vie. Certaines initiatives publiques portant sur le viager méritent d'être citées. En 2014, la Caisse des dépôts et consignations, aux côtés d'autres investisseurs institutionnels, a constitué le fonds d'investissement Certivia, destiné à l'acquisition de biens immobiliers en viager. Doté de 350 millions d'euros, le fonds a fait l'acquisition de plus de 800 logements en apportant à leurs anciens propriétaires âgés des ressources nouvelles pour mieux vivre sans avoir à déménager. Par ailleurs, en 2021, la Banque des territoires et l'association Soliha Provence ont créé ViagéVie, une société dédiée au développement du viager social. Elle vise l'acquisition puis la revente d'une centaine de logements dans les Bouches-du-Rhône. Une fois les biens libérés par leurs occupants âgés, les logements sont remis sur le marché à des conditions encadrées afin que des ménages modestes mais solvables, parfois exclus du crédit bancaire classique, puissent accéder à la propriété. Enfin, la Banque des territoires a lancé en 2022 le prêt viager social, qui permet à des bailleurs sociaux ou des établissements publics de financer l'acquisition de logements en viager pour les intégrer à terme au parc social. Dans le secteur privé, la création et le développement de réseaux d'agences immobilières spécialisées, de sociétés coopératives de viager solidaire, de sociétés financières proposant des prêts viagers hypothécaires et de distributeurs de ces solutions, tendent à structurer le marché du viager. Ces différentes initiatives contribuent à sécuriser le marché du viager en apportant des standards de qualité élevés. Enfin, il existe de multiples alternatives à la vente en viager pour financer l'avancée en âge et le maintien à domicile, comme le prêt viager hypothécaire, la vente à terme ou la vente en nue-propriété.