Questions

La question

Mme Virginie Duby-Muller attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur la transparence et la bonne gestion des copropriétés. En application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires un espace sécurisé en ligne permettant l'accès à certains documents relatifs à la gestion de l'immeuble et aux lots. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 fixe la liste minimale de ces documents, qui comprend notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales et certains relevés comptables. Cependant, ce décret n'inclut pas les factures de copropriété, documents pourtant essentiels pour assurer un contrôle rigoureux des charges et de la gestion financière de la copropriété. Cette absence empêche les membres du conseil syndical de vérifier, en cours d'exercice, l'exactitude des dépenses, le calcul des charges, le respect de la TVA ou l'adressage correct des fournisseurs. Elle peut ainsi entraîner des erreurs de gestion, des contestations lors des assemblées générales et une perte de confiance des copropriétaires envers la transparence et la rigueur de la gestion. Ainsi, elle souhaite savoir si le Gouvernement envisage de modifier le décret n° 2019-502 afin de rendre obligatoire l'inclusion des factures de copropriété dans l'espace sécurisé mis à disposition par tous les syndics, quel que soit leur statut, garantissant ainsi une transparence complète et un suivi fiable pour l'ensemble des copropriétaires et des conseils syndicaux.

Réponse

L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, confie au conseil syndical la mission de contrôler la gestion du syndic. L'article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que ce conseil contrôle notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution. Pour lui permettre d'exercer efficacement cette mission, le septième alinéa de l'article 21 précité prévoit qu'il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic « de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété ». A défaut de transmission des pièces dans le délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités, dont le montant est fixé à quinze euros par jour de retard par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. En outre, le huitième alinéa de l'article 21 précise que le conseil syndical reçoit, sur sa demande, communication « de tout document intéressant le syndicat ». Enfin, le quatrième alinéa de l'article 26 du décret du 17 mars 1967 précité dispose que lorsqu'une communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres. Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces dispositions que si le conseil syndical demande des pièces justificatives pour exercer son contrôle, celles-ci doivent être adressées à tous ses membres. Les membres du conseil syndical sont donc en mesure de consulter ou demander copie ou communication, en cours d'exercice, des factures concernant la copropriété. En complément de ce droit de consultation, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque le syndic est professionnel, il est chargé de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale des copropriétaires. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne précise les documents qui doivent être mis à disposition de l'ensemble des copropriétaires, ainsi qu'aux membres du conseil syndical. Parmi eux figure la fiche synthétique de l'immeuble, prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce document doit contenir, conformément au décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété, les dates de début et de fin de l'exercice comptable, la date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, ainsi que le montant des charges pour opérations courantes, le montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles, le montant des dettes fournisseurs, les rémunérations, le montant des impayés, et le montant du fonds de travaux. Ce document permet aux membres du conseil syndical de disposer d'une vision en temps réel de la gestion financière de l'immeuble. Les membres du conseil syndical disposent donc au titre de leur droit de consultation d'informations suffisantes pour exercer leur mission de contrôle. Par conséquent, le Gouvernement n'envisage pas de modifier le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 afin de rendre obligatoire l'inclusion des factures de copropriété dans l'espace sécurisé mis à disposition par tous les syndics.

La question

Mme Virginie Duby-Muller interroge Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche sur les barèmes de ressources applicables à la prime MaPrimeRénov'. Actuellement, le dispositif distingue uniquement l'Île-de-France du reste du territoire, ce qui entraîne une inégalité d'accès aux aides pour les ménages. Ainsi, un foyer avec le même revenu fiscal est considéré comme « revenu intermédiaire » en Haute-Savoie mais comme « revenu modeste » en Île-de-France. La Haute-Savoie est un département où le coût du logement et de l'énergie est particulièrement élevé, parfois supérieur à celui de certaines zones franciliennes. Cette situation pénalise les habitants haut-savoyards souhaitant engager des travaux de rénovation énergétique et sortir des passoires thermiques, alors que leurs charges réelles sont comparables ou supérieures à celles de certains foyers franciliens. Ainsi, elle lui demande si le Gouvernement envisage d'étudier un ajustement des barèmes de MaPrimeRénov' afin de tenir compte des réalités locales du coût de la vie et du logement et quelles mesures pourraient être mises en place pour garantir une égalité d'accès aux aides à la rénovation énergétique sur l'ensemble du territoire national. Elle lui demande également de bien vouloir préciser les actions envisagées pour corriger cette inégalité territoriale et soutenir les ménages confrontés à des coûts élevés du logement et de l'énergie.

La question

Mme Virginie Duby-Muller attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur l'insécurité juridique, entourant les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), notamment en ce qui concerne la répartition des logements sociaux au sein des programmes immobiliers. De nombreux acquéreurs découvrent, au moment de la livraison, que leur bâtiment -initialement présenté comme destiné exclusivement à l'accession libre - comporte en réalité une majorité de logements sociaux, vendus à des bailleurs sociaux en cours de chantier, sans qu'aucune information ne leur ait été communiquée. Ces situations, de plus en plus fréquentes, provoquent une perte de valeur du bien, mais aussi un sentiment de tromperie, d'autant plus que les contrats de réservation évoquaient une répartition différente. Or la jurisprudence actuelle considère que ces modifications ne sont pas fautives, dès lors que le lot concerné n'est pas directement affecté. Aucune règle n'oblige aujourd'hui les promoteurs à respecter la destination des bâtiments qu'ils annoncent lors de la commercialisation, ni à informer les acquéreurs des modifications opérées en matière de mixité sociale dans leur immeuble. Elle souhaite donc savoir si le Gouvernement entend mettre en place un cadre juridique plus contraignant, garantissant aux acquéreurs VEFA une meilleure information et un respect des engagements contractuels initiaux, notamment quant à la répartition des types de logements au sein des bâtiments.

Réponse

La vente en l'état futur d'achèvement est un outil de production de logements sociaux qui s'est développé depuis une vingtaine d'année face aux besoins de production et à la crise du logement en zone tendue. Elle constitue un outil important permettant notamment de favoriser le développement de la mixité sociale. L'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le contrat de vente d'un immeuble à construire doit décrire précisément la partie de l'immeuble vendue, afin que l'acquéreur dispose d'une information complète sur la consistance du bien. Cette obligation est complétée par l'article 1603 du code civil qui impose au vendeur de délivrer la chose convenue conformément aux dispositions du contrat. La jurisprudence récente de la Cour d'appel de Paris (CA Paris, pôle 4, chambre 6, 6 juin 2025, n° RG 21/21925) a confirmé que la présence, au sein d'un programme immobilier de logements de différents types, privé ou social, n'entraine pas en elle-même une non-conformité du bien vendu, dès lors que le lot livré correspond aux caractéristiques techniques indiquées dans la notice descriptive et à la destination de l'immeuble. Ainsi, dès lors que le logement vendu reste destiné à l'habitation et est conforme aux dispositions contractuelles, la répartition des logements au sein du programme n'affecte pas les droits de l'acquéreur. Les programmes de vente en l'état futur d'achèvement peuvent dans certains cas conduire à un ajustement de la répartition des lots. Cette situation peut résulter de la dynamique de commercialisation et de l'équilibre économique du programme. En effet, lorsque la vente des lots initialement réservés à des acquéreurs privés devient difficile et ne progresse pas selon le prévisionnel, le recours aux bailleurs sociaux permet souvent de garantir la viabilité financière du programme et d'en assurer l'achèvement. Ces ajustements, qui interviennent en cours de chantier, peuvent résulter d'un décalage temporel entre la phase de commercialisation et celle de la construction. C'est notamment cette souplesse qui a permis de sauver de nombreux programmes de construction au plus fort de la crise immobilière. Ainsi, compte-tenu des difficultés des français à se loger et de la volonté du Gouvernement de relancer le logement, il n'est pas envisagé à court-terme une complexification des modalités de vente en l'état futur d'achèvement. Toutefois, afin d'assurer une information la plus transparente possible des acquéreurs, le Ministère de la Ville et du Logement va se rapprocher de la Fédération des Promoteurs Immobiliers afin d'obtenir des engagements de communication, vis à vis de leurs acquéreurs dans le cadre des ventes en VEFA de leurs opérations.

La question

Mme Virginie Duby-Muller interroge Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur la baisse des autorisations de construction de logements. En 2023, les autorisations de logements ont atteint leur plus bas niveau depuis 2014. Sur l'année 2023, 373 100 logements ont été autorisés à la construction, soit 115 900 de moins que lors de l'année précédente (- 23,7 %). Entre 2017 et 2023, le nombre de logements autorisés à la construction a baissé de 24,5 %. En 2023, les ouvertures de chantiers pour des logements sont en recul de 22 % par rapport à 2022. Depuis 2017, leur nombre a chuté de 33 %, pour atteindre, en 2023, leur niveau le plus bas jamais enregistré depuis 2014. En Haute-Savoie, le nombre d'autorisations de permis de construire sur un glissant au troisième trimestre atteint une chute vertigineuse de 41 %. Si la tendance se confirme, en 2024, le nombre de constructions de logements au niveau national devrait être inférieur à 250 000 logements. Les professionnels du secteur du bâtiment alertent depuis longtemps maintenant sur une situation qui devient critique pour ce secteur économique mais aussi en premier lieu pour les Français qui rencontrent de grandes difficultés pour se loger. Ainsi, elle lui demande quelles mesures le Gouvernement compte mettre en place pour résorber cette situation urgente.

Réponse

Depuis 2022, le secteur du bâtiment traverse une crise profonde, accentuée par une hausse des taux d'intérêt et l'augmentation du coût des matériaux. Cette conjonction de facteurs a entraîné un ralentissement de l'activité, notamment dans la construction neuve, avec un impact significatif sur l'emploi et l'investissement. L'année 2024 a toutefois marqué un premier point d'inflexion, avec un net reflux de l'inflation et une stabilisation progressive du marché immobilier. En 2025, plusieurs indicateurs confirment une amélioration, bien que partielle, de la conjoncture. La production de crédits à l'habitat s'est progressivement redressée et retrouve désormais sa moyenne de longue période. Dans le même temps, les autorisations de logements progressent de 14,4 % et les mises en chantier de 5,8 %, entre les volumes observés de décembre 2024 à novembre 2025, et ceux des douze mois précédents. Les enquêtes de conjoncture de l'INSEE témoignent d'un regain de confiance chez les professionnels du bâtiment. En effet, à fin 2025, le climat des affaires dans le secteur gagne plus de deux points par rapport à l'année précédente, et les perspectives d'emploi s'orientent à nouveau à la hausse. Dans ce contexte, plusieurs mesures ont été mises en place pour relancer la production de logements, en mobilisant des outils fiscaux ou budgétaires pour l'ensemble des acteurs de la chaîne du logement. En premier lieu, dans le domaine des aides en faveur de la relance de la construction, le programme « Territoires engagés pour le logement », lancé en 2023 et doté d'une enveloppe de 125 M€ pour la période 2024-2027, fixe un objectif de mise en chantier de 46 000 nouveaux logements au niveau national, dont 35% de logements sociaux sur les 22 territoires lauréats. En outre, une nouvelle « aide aux maires bâtisseurs » a été instituée dans le cadre de la loi de finances pour 2025. Dotée d'une enveloppe de crédits de 100 M€, cette aide, intégrée au fonds pour l'accélération de la transition écologique dans les territoires dit « Fonds vert », a encouragé les maires dans l'acte de construire en les accompagnant financièrement dans le développement des équipements publics rendu nécessaire par l'accueil de nouveau habitants. Il s'agit d'une aide similaire à l'aide à la relance de la construction durable (ARCD) précédemment mise en œuvre dans le cadre du plan France Relance en 2020-2022 avec un effet incitatif certain. Dans le domaine de la mobilisation du foncier en faveur de la construction, l'Etat mobilise prioritairement l'action de ses établissements publics fonciers (EPF) sur la production de logements. Ainsi, en 2024, le montant de l'ensemble des acquisitions réalisées par les EPF d'Etat s'élève à 1090 M€ et représentent un potentiel de 23 200 logements. Les cessions atteignent quant à elle 575 M€ pour 14 900 équivalents logements. Par ailleurs, afin de favoriser l'accession sociale à la propriété, le prêt à taux zéro pour l'acquisition d'un logement neuf a été étendu à l'ensemble du territoire national depuis 2025. En deuxième lieu, pour soutenir la production de logements sociaux, le Fonds national des aides à la pierre (FNAP), doté d'un budget de 476 M€ en 2025 et complétés de 50 M€ pour le développement d'une offre de logements très sociaux en PLAI adapté, continue d'accompagner les maires et les bailleurs sociaux dans le développement du logement social de façon équilibrée sur l'ensemble des communes de France. Afin de poursuivre de soutien au développement d'une offre nouvelle de logements sociaux le FNAP dispose des moyens budgétaires équivalent en 2026, Par le plan de relance du logement annoncé par le Premier ministre le 23 janvier 2026, le Gouvernement vise à accélérer la reprise de l'activité afin d'enclencher une dynamique durable susceptible de répondre à la préoccupation forte des ménages que constitue l'accès au logement avec l'objectif de produire 2 millions de logements d'ici 2030, notamment en donnant plus de moyens aux acteurs du logement, dont les bailleurs sociaux. Les bailleurs sociaux bénéficieront ainsi notamment de la baisse de la Réduction de loyer de solidarité (RLS). Ils bénéficieront également des baisses successives du taux du livret A, ramené à 2,4 % au 1er février 2025 puis à 1,7 % au 1er août 2025 et enfin à 1,5 % au 1er février 2026, qui leur redonneront des marges de manœuvre financières. Après un niveau d'agréments d'environ 85 000 logements sociaux en 2024, près de 100 000 agréments hors ANRU ont été enregistrés en 2025, traduisant ainsi un redressement de la production. L'objectif est de produire 125 000 logements sociaux en 2026. En troisième et dernier lieu, il est apparu nécessaire au Gouvernement d'agir structurellement pour la relance du logement, notamment en faveur de l'offre locative de logements abordables et de longue durée par un soutien à l'investissement locatif privé. Ainsi, le Gouvernement a souhaité porter, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, un dispositif de fiscalité locative ambitieux applicable sur l'ensemble du territoire qui prévoit la possibilité pour le propriétaire de déduire chaque année de ses revenus locatifs, au-delà des charges (entretien et réparation, taxe foncières, intérêts d'emprunt…), une fraction du prix d'achat du logement donné en location à titre de résidence principale, progressive en fonction des loyers appliqués. Dans la continuité de ces mesures, le Gouvernement présentera des mesures de simplification dans les prochains mois qui sont de nature à réduire les coûts et délais de construction.